Chung cư Hà Nội giảm giá tới 15% vẫn vắng người mua

Giá chung cư Hà Nội đồng loạt hạ nhiệt trong quý III/2026, với phân khúc thứ cấp giảm tới 15% từ đầu năm. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn trì trệ khi lãi suất vay mua nhà lên tới 13–15%/năm, khiến nhiều người tiếp tục chờ đợi thay vì xuống tiền.

Dù nguồn cung chín tháng tăng 8% và nhu cầu tìm kiếm căn hộ vẫn chiếm ưu thế, thị trường chưa xuất hiện tín hiệu phục hồi rõ rệt. Áp lực tài chính đang buộc cả chủ đầu tư lẫn người bán thứ cấp phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh.

Chung cư Hà Nội giảm giá tới 15% vẫn vắng người mua

Thị trường căn hộ Hà Nội bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời gian dài tăng nóng, nhưng việc giảm giá chưa đủ kích thích sức mua.

Theo dữ liệu khảo sát thị trường, giá rao bán chung cư quý III/2026 giảm 5% so với quý trước, trong khi đất nền giảm 10%, biệt thự giảm 3% và nhà riêng gần như đi ngang.

Đáng chú ý, tính từ đầu năm đến tháng 9, chỉ số giá rao bán chung cư thứ cấp giảm 15%, mạnh hơn mức giảm 9% của phân khúc sơ cấp.

Giá chào bán sơ cấp bình quân tại khu vực Hà Nội mở rộng đạt 86 triệu đồng/m², giảm 9% theo quý và 6% theo năm. Riêng khu vực nội đô, giá vẫn ở mức 102 triệu đồng/m², dù đã giảm 6% so với quý trước.

Ở thị trường thứ cấp, giá bình quân còn khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 5% theo quý và 8% so với cùng kỳ. Đây là lần đầu tiên phân khúc này ghi nhận mức giảm theo năm sau hai năm tăng trưởng nóng.

Tuy nhiên, thanh khoản vẫn yếu. Khảo sát 530 môi giới cho thấy 63% ghi nhận khách hàng tiếp tục quan sát, cân nhắc trước khi giao dịch.

Chung cư vẫn dẫn đầu nhu cầu tìm kiếm với tỷ trọng 52%, vượt xa nhà riêng 18% và đất nền 13%.

Nguồn cung căn hộ mới trong quý III đạt khoảng 6.200 căn, giảm 28% theo quý và 40% so với cùng kỳ.

Lũy kế chín tháng, nguồn cung đạt 22.820 căn, tăng 8% so với năm trước. Trong đó, khoảng 40% đến từ các đại đô thị tại Văn Giang, Hưng Yên.

Đối với doanh nghiệp phát triển bất động sản, sức mua suy yếu có thể kéo dài chu kỳ bán hàng, làm chậm dòng tiền và gia tăng chi phí tài chính.

Một số chủ đầu tư đã lùi kế hoạch mở bán, đồng thời triển khai chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất cố định tới năm năm nhằm cải thiện khả năng hấp thụ sản phẩm.

Ở thị trường thứ cấp, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao chịu sức ép lớn khi lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng lên tới 13–15%/năm.

Dù căn hộ thứ cấp chiếm 54% lượng giao dịch ước tính, nhu cầu ở thực chiếm tới 83%, cho thấy thị trường đang dịch chuyển khỏi kỳ vọng đầu cơ ngắn hạn.