Chung cư Hà Nội ế khách giữa cơn sốt giá

Thị trường bất động sản Hà Nội đang xuất hiện nghịch lý khi kinh tế tăng trưởng mạnh nhưng thanh khoản nhà ở tiếp tục suy yếu. Trong quý III/2026, lượng căn hộ bán được giảm tới 48% so với cùng kỳ, trong khi giá bán vẫn neo cao và nguồn cung nhà vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.

Dù GRDP Thủ đô tăng 8,9% trong 9 tháng, thị trường nhà ở chưa chuyển biến tương xứng. Khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả đang tạo sức ép lên cả người mua lẫn doanh nghiệp phát triển dự án.

Chung cư Hà Nội ế khách giữa cơn sốt giá

Bất động sản Hà Nội đang đối mặt với sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa tốc độ tăng trưởng kinh tế và khả năng hấp thụ của thị trường nhà ở.

Trong 9 tháng đầu năm 2026, GRDP Thủ đô tăng khoảng 8,9%, hoạt động xây dựng tăng 10,9%, giải ngân đầu tư công đạt 96,3% kế hoạch. Tăng trưởng tín dụng đạt 14,1%, trong khi CPI tăng 4,9%.

Tuy nhiên, những tín hiệu tích cực chưa đủ kéo thanh khoản bất động sản phục hồi.

Theo số liệu thị trường quý III, nguồn cung căn hộ mới giảm 42% so với quý trước và 51% so với cùng kỳ. Lượng căn hộ bán được cũng giảm tương ứng 26% và 48%.

Đáng chú ý, căn hộ hạng B chiếm tới 73% tổng giao dịch, cho thấy sức mua vẫn tập trung vào nhóm sản phẩm trung cấp.

Trong khi đó, nguồn cung căn hộ bình dân tiếp tục thu hẹp. Kể từ năm 2022, nguồn cung sơ cấp hạng C giảm bình quân 27% mỗi năm và dự kiến chỉ chiếm khoảng 12% nguồn cung tương lai.

Mặt bằng giá cao khiến nhiều người mua ở thực khó tiếp cận nhà ở, dù nhu cầu vẫn hiện hữu.

Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ đã giảm ba quý liên tiếp nhưng vẫn cao hơn cùng kỳ năm trước. Chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp lên tới 28% tại phân khúc hạng A và 17% tại hạng B.

Doanh nghiệp địa ốc trước phép thử dòng tiền

Thanh khoản suy yếu không chỉ ảnh hưởng đến người mua mà còn tạo áp lực lên dòng tiền của các chủ đầu tư.

Khi tốc độ bán hàng chậm lại, doanh nghiệp có thể phải kéo dài thời gian thu hồi vốn, gia tăng chi phí lãi vay và điều chỉnh tiến độ triển khai dự án.

Đối với các doanh nghiệp niêm yết có hoạt động phát triển nhà ở như VHM, NLG hay KDH, khả năng duy trì doanh số bán hàng và tiến độ bàn giao sẽ tiếp tục là yếu tố quan trọng quyết định kết quả kinh doanh.

Ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề, nguồn cung tăng 5% so với cùng kỳ nhưng giao dịch vẫn khiêm tốn.

Triển vọng dài hạn được hỗ trợ bởi các dự án hạ tầng, đặc biệt là mạng lưới đường sắt đô thị và quy hoạch hai bên sông Hồng.

Tuy nhiên, hạ tầng không bảo đảm mọi dự án đều tăng thanh khoản. Khả năng hấp thụ còn phụ thuộc vị trí, mức giá và sức mua thực tế.