Chung cư cũ hạ giá, cơ hội đã tới?

Giá căn hộ chuyển nhượng tại Hà Nội và TP.HCM đồng loạt hạ nhiệt, trong khi nguồn cung sơ cấp vẫn neo ở mức cao do chi phí đất đai, xây dựng và tài chính tăng mạnh. Diễn biến này đang tạo nên hai bức tranh trái ngược trên thị trường bất động sản.

Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, thị trường bất động sản đang từng bước trả lại quyền mặc cả cho người mua. Tại Hà Nội, giá căn hộ chuyển nhượng trong quý II giảm gần 3% so với quý trước, đánh dấu lần điều chỉnh đầu tiên kể từ cuối năm 2022. Tốc độ tăng giá theo năm cũng chỉ còn khoảng 13%, bằng một nửa mức đỉnh 26% của giai đoạn 2024-2025. Tương tự, tại TP.HCM, giá căn hộ thứ cấp giảm từ 3-6%, với một số căn hộ của nhà đầu tư phải giảm 5-10% để tìm thanh khoản.

Căn hộ cũ: Cơ hội tiếp cận giá hợp lý

Nhiều căn hộ cũ đang trở về gần hơn với giá trị thực sau khi bị đẩy lên quá cao trong giai đoạn sốt nóng. Các chủ nhà chịu áp lực tài chính từ khoản vay với lãi suất thả nổi tăng lên 11-15% mỗi năm, buộc phải hạ kỳ vọng lợi nhuận để bán nhanh hơn. Điều này tạo dư địa thương lượng lớn hơn cho người mua. Sản phẩm cũ mang lợi thế là đã hoàn thiện pháp lý, có cộng đồng cư dân ổn định, hạ tầng đầy đủ và có thể khai thác sử dụng ngay.

Căn hộ mới: Giá cao nhưng nhiều tiện ích

Căn hộ mới vẫn giữ mức giá cao, thậm chí tiếp tục lập mặt bằng mới. Hà Nội có khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới trong 6 tháng đầu năm, mức cao nhất nhiều năm trở lại đây, nhưng gần như không còn dự án nào dưới 60 triệu đồng/m². Chi phí phát triển dự án ngày càng lớn, từ tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng đến nhân công, đều tăng mạnh. Tuy nhiên, căn hộ mới có thiết kế hiện đại, tiện ích đồng bộ, tiêu chuẩn xanh, công nghệ quản lý thông minh và các gói hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư.

Sức mua không theo kịp nguồn cung

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ mới tại Hà Nội chỉ còn khoảng 68%, thấp hơn nhiều so với mức trên 90% trong giai đoạn tăng nóng. Tại TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ cũng giảm mạnh, cho thấy thị trường sơ cấp đang bước vào giai đoạn cạnh tranh khốc liệt hơn. Khoảng cách giữa giá sơ cấp và thứ cấp dự kiến sẽ duy trì trong những tháng cuối năm, khi giá chuyển nhượng phản ánh sát hơn sức mua thực tế.

Nên chọn sản phẩm nào?

Thay vì đặt câu hỏi nên bắt đáy chung cư cũ hay xuống tiền vào căn hộ mới, người mua ở thực và nhà đầu tư nên trả lời câu hỏi: sản phẩm nào phù hợp nhất với nhu cầu và năng lực tài chính của mình? Thời điểm hiện nay cho phép người mua có thời gian để cân nhắc, so sánh và lựa chọn, thay vì bị ép buộc bởi xu hướng giá tăng phi mã.