Chống thất thu thuế bất động sản: Đâu là giải pháp căn cơ?

 Sự khác biệt giữa giá giao dịch bất động sản thực tế và giá kê khai trên hợp đồng đã diễn ra nhiều năm, gây thất thu thuế nghiêm trọng. Cơ quan thuế đang tìm nhiều cách như xác minh giá trị mua bán, yêu cầu giao dịch qua ngân hàng để truy thu thuế từ giao dịch bất động sản. Song, nhiều ý kiến cho rằng, đây là những giải pháp tình thế, chưa có tính thuyết phục, về lâu dài cần các giải pháp căn cơ.

Đầu năm 2022, Bộ Tài chính có công văn đề nghị Bộ Công an chỉ đạo công an các địa phương phối hợp với cục thuế xử lý nghiêm giao dịch bất động sản có dấu hiệu trốn thuế. Đồng thời, đề nghị Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, thành phố chỉ đạo sở tư pháp phối hợp chặt chẽ với cục thuế yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản... kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật.

Theo Tổng cục Thuế, thông qua công tác đấu tranh với những đối tượng trốn thuế, tránh thuế liên quan đến chuyển nhượng bất động sản, ngành thuế đã phát hiện nhiều thủ đoạn, chiêu trò mà các đối tượng thường sử dụng.

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng là giao dịch dân sự giữa các bên và có thể thỏa thuận bằng văn bản hoặc lời nói. Nhiều năm qua phát sinh trường hợp chuyển nhượng bất động sản với giá thể hiện trên hợp đồng không đúng với giá thực tế giao dịch. Theo đó, có thể tồn tại song song 2 loại hợp đồng: hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có công chứng, chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động; hợp đồng viết tay do đôi bên tự ký, ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại tòa. Điều này dẫn đến nhiều trường hợp sau khi trúng đấu giá đất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều so với giá trúng đấu giá.

Thứ hai, đối với việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá trị hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư, hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư nhằm trốn thuế, tránh thuế.

Thứ ba, hai bên mua và bán bất động sản không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với bất động sản) nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.

Trả lời chất vấn của đại biểu Quốc hội về các vấn đề liên quan đến giải pháp thu thuế chuyển nhượng bất động sản, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho biết, từ đầu năm đến nay, qua kiểm tra 85.000 bộ hồ sơ và cho kê khai lại, số thuế tăng thu đạt 222 tỷ đồng. Thời gian tới, ngành thuế sẽ tập trung thanh tra hồ sơ thuế có nghi vấn về việc chuyển nhượng không đúng giá thực tế để xử lý theo quy định pháp luật.

Tại Đề án "Tăng cường quản lý thuế và chống thất thu thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản" đang được xây dựng, Tổng cục Thuế đề xuất chỉ thanh toán qua ngân hàng trong kinh doanh bất động sản nhằm kiểm soát dòng tiền, làm căn cứ tính thuế.

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng, từ trước đến nay, qua các hướng dẫn và thực tế triển khai, tất cả mọi người đều hiểu rằng việc nộp thuế khi giao dịch bất động sản theo khung giá nhà nước là hợp lệ, hợp pháp, còn giá ghi trên hợp đồng là theo thỏa thuận của các bên. Đến nay, cơ quan thuế yêu cầu các cơ quan chức năng vào cuộc xác minh và truy thu là chưa thỏa đáng.

“Khung giá đất là do cơ quan nhà nước quy định và điều chỉnh định kỳ, việc bồi thường đất khi làm dự án cũng dựa theo khung giá này, nhưng tại sao người mua bán đóng thuế theo khung giá đó lại bị thanh kiểm tra? Việc giá giao dịch thực tế và giá kê khai trên hợp đồng có sự khác biệt đã diễn ra nhiều năm nay nhưng đột ngột vào diện xem xét truy thu thuế có thể dẫn đến bất công cho những người giao dịch không đúng thời điểm”, ông Đức nói.

Để thay đổi cách thức kê khai giá giao dịch, theo ông Đức, cần làm đồng bộ từ nhiều khía cạnh. Trước hết, cần xây dựng cơ sở dữ liệu về giá trên thị trường, điều chỉnh khung giá đất theo tín hiệu thị trường, có lộ trình yêu cầu kê khai giá theo đúng thực tế và lộ trình với thanh toán qua ngân hàng. Cách làm như vậy mới giải quyết tận gốc vấn đề và có sức thuyết phục với người nộp thuế.

Luật sư Nguyễn Thế Truyền, Công ty Luật hợp danh Thiên Thanh cho rằng, việc thất thoát, trốn thuế trong giao dịch bất động sản được cho là từ sự chênh lệch giữa giá đất theo bảng giá của tỉnh, thành phố và giá thị trường. Nhưng cơ sở để xác định giá thị trường lại chưa được quy định rõ ràng. Do đó, các giải pháp đưa ra đều mang tính xử lý tình huống nhiều hơn là giải quyết cái gốc của vấn đề từ việc xem xét sửa Luật Đất đai theo hướng minh bạch, rõ ràng hơn. Có thể tính đến phương án đánh thuế tài sản, thuế bất động sản thứ hai theo mục đích sử dụng đất. Các giải pháp đó tốt hơn là chạy theo các lần giao dịch mua bán đất đai như hiện nay.