"Cháy" booking: Thật bao nhiêu phần?

Phía sau những sự kiện mở bán hào nhoáng và thông báo "cháy booking" là kịch bản thao túng tâm lý nhà đầu tư. Các chiêu trò tạo sốt ảo, dựng cảnh "hết hàng trong tích tắc" đang bị lạm dụng nghiêm trọng, biến thị trường căn hộ thành nơi sinh ra những khoản chênh lệch giá phi lý.

Người mua nhà đang đứng trước nguy cơ lạc vào ma trận cháy booking, cháy hàng ảo.

Hệ quả của những màn “cháy hàng” được dàn dựng không chỉ dừng ở việc mặt bằng giá căn hộ bị đẩy lên mức phi lý, mà còn đè nặng lên những người mua nhà ở thực. Họ bước vào thị trường với kỳ vọng an cư, nhưng nhanh chóng nhận ra mình đang tham gia một “cuộc chơi” mà luật lệ đã được sắp đặt sẵn, phần thua gần như mặc định thuộc về người đến sau.

Ma trận chiêu trò

Thời gian gần đây, một dự án chung cư hơn 300 căn tại khu đô thị ở Hà Đông vừa mở bán đã được thông báo “hết hàng” chỉ trong thời gian ngắn. Anh Phạm Thành Nam, nhà đầu tư đến từ Hải Phòng, cho biết dù theo dõi sát sao tiến độ dự án, anh vẫn không thể tiếp cận suất mua trực tiếp từ chủ đầu tư.

Điều đáng nói là ngay sau đó, các môi giới khẳng định anh vẫn có thể mua căn hộ nếu chấp nhận trả thêm khoản chênh từ 2–4 tỷ đồng. Khoản tiền này không xuất hiện trong hợp đồng mua bán, được gọi là “phí chủ suất” – một tầng giá ngầm tồn tại ngoài mọi khuôn khổ pháp lý.

Thực tế, đây không còn là hiện tượng cá biệt. Tại nhiều dự án mới ở Hà Nội, nguồn cung sơ cấp bị siết chặt khiến người mua buộc phải chấp nhận các khoản chênh không chính thức, dao động từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng, nếu không muốn bị loại khỏi “cuộc chơi”.

Bộ Xây dựng trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ mới đây cũng đã chỉ rõ bản chất vấn đề: tại không ít dự án, sàn giao dịch và môi giới ôm hàng, đẩy giá để thu tiền chênh. Dù mức hoa hồng chính thức từ chủ đầu tư chỉ khoảng 2–3%, giá bán đến tay người mua có thể bị “cộng thêm” 5–20%, tùy độ nóng của thị trường, hình thành một mặt bằng giá ngầm khó kiểm soát.

Song song với bán chênh, chiêu trò “cháy booking” đang ngày càng bị lạm dụng. Vốn chỉ là hình thức giữ chỗ nhằm đo lường nhu cầu và tạo cơ hội chọn căn, booking tại nhiều dự án đã bị biến tướng thành công cụ thao túng tâm lý.

Gần đây, một dự án tại khu vực Thủ Đức (cũ) được quảng bá có tới 1.500 booking, trong khi tổng số căn hộ chưa đến 800 và phần móng còn chưa hoàn thiện. Đến ngày mở bán, nhiều sàn môi giới “vỡ trận” khi không chốt được giao dịch nào, bởi chủ đầu tư âm thầm găm hàng.

Không ít sự kiện mở bán được dàn dựng như một sân khấu: “quân xanh, quân đỏ” đóng giả khách mua, chen lấn, tranh suất; bảng điện tử liên tục nhấp nháy đỏ, hiển thị 4–5 người cùng giữ chỗ một căn hộ. Thậm chí, có dự án công bố bán hết 90–99%, nhưng ngay sau đó, chính những căn “đã hết” này lại được rao bán với mức chiết khấu cao.

Khi một dự án 500 căn ghi nhận tới 5.500 booking, hay một cá nhân có thể đứng tên 10–20 booking ảo mà không cần hồ sơ pháp lý, khái niệm cung – cầu đã bị bóp méo đến mức phi lý.

Người mua ở thực: Kẻ chịu trận

Trong ma trận cháy hàng, cháy booking và giỏ hàng bán chênh tiền tỷ, người mua nhà ở thực là đối tượng chịu thiệt hại nặng nề nhất.

 Hệ lụy của chiêu trò cháy hàng, cháy booking không chỉ dừng ở tiền bạc, mà người mua còn mất thời gian, mất cơ hội chọn sản phẩm phù hợp, mất niềm tin và đánh mất cả cơ hội an cư.

Chị Trần Mai Anh (Gia Định, TP.HCM) cho biết đã chuyển 300 triệu đồng để booking một dự án với hy vọng “tranh thủ cơ hội”. Sau đó, chị mới ngỡ ngàng khi biết booking chỉ là hình thức ảo, không gắn với bất kỳ suất mua nào. Khoản tiền đặt cọc được hứa hoàn trả, nhưng không thời hạn.

“Không hợp đồng, không định danh pháp lý, không cam kết hoàn tiền rõ ràng… số tiền tích góp nhiều năm của tôi bị chôn cứng”, chị Mai Anh bức xúc.

Ngay cả môi giới cũng không đứng ngoài vòng xoáy. Anh Lâm, môi giới khu vực phường Sài Gòn, cho biết khách của anh phải đặt hai booking mới hy vọng lấy được một căn. Sau đó, chủ đầu tư tiếp tục nâng điều kiện, yêu cầu đặt thêm booking khác. Quy trình bị biến tướng liên tục, đẩy người mua vào vòng xoáy không điểm dừng.

Theo giới chuyên gia, hệ lụy của booking ảo và bán chênh không chỉ nằm ở tiền bạc. Người mua còn mất thời gian, mất cơ hội tiếp cận sản phẩm phù hợp, mất niềm tin và đánh mất cả cơ hội an cư.

Nghiêm trọng hơn, các chiêu trò này đẩy giá bất động sản lên cao bất thường, tạo hiệu ứng dây chuyền. Có dự án rò rỉ giá 49 triệu đồng/m² nhưng mở bán 69 triệu, dự án khác từ mức đồn đoán 100 triệu đồng/m² vọt lên 160 triệu. Giá ảo lặp đi lặp lại đủ lâu sẽ bị nhầm lẫn thành giá thật, tiếp tục nuôi dưỡng những cơn sốt không bền vững.

Booking ảo còn trở thành một hình thức huy động vốn không lãi suất, khi các khoản đặt cọc bị giữ từ 3–6 tháng, thậm chí lâu hơn, trước khi giao dịch chính thức diễn ra. Trong khi đó, người có nhu cầu ở thực bị đẩy xuống đáy chuỗi giá trị, buộc phải mua lại từ thị trường thứ cấp với mức chênh cao, còn chức năng cốt lõi của thị trường bất động sản – cung cấp chỗ ở – ngày càng bị xói mòn.

Theo ông Phạm Nguyễn Anh Tiến, Giám đốc CTCP V Realty Agency, “cuộc chơi booking chỉ có một người thắng, đó là người tạo ra cuộc chơi”. Khách hàng, môi giới, thậm chí cả những chủ đầu tư yếu vốn đều có thể trở thành nạn nhân.

Đã đến lúc thị trường cần một “liều thuốc mạnh”: siết chặt quy trình booking, minh bạch hóa thông tin, yêu cầu hợp đồng rõ ràng, hạn chế đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán và xử lý nghiêm các hành vi thổi giá, tạo khan hiếm giả.

Với người mua nhà, sự tỉnh táo vẫn là lá chắn quan trọng nhất. Không chạy theo đám đông, không xuống tiền khi pháp lý chưa rõ ràng và luôn đặt dấu hỏi trước những “cơn sốt” được dựng lên quá hoàn hảo – đó là cách duy nhất để không trở thành nạn nhân tiếp theo của thị trường bị thao túng.