Cắt giá 65%, đất nền vẫn khó tìm người mua

Sau giai đoạn tăng bốc đồng, phân khúc đất nền tại Hà Nội và các khu vực lân cận đang chịu đợt thanh lọc gắt gao. Dữ liệu ghi nhận nhiều vùng đấu giá và dự án ven đô lao dốc từ 50% đến 65% so với đỉnh, song làn sóng "cắt lỗ" vẫn chưa thể khơi thông thanh khoản khi niềm tin thị trường chạm đáy.

Áp lực từ chi phí vốn cao cùng xu hướng dịch chuyển sang sản xuất - kinh doanh thực tế đang buộc nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao phải hạ giá thu hồi vốn. Tuy nhiên, việc thiếu vắng nhu cầu ở thực khiến phân khúc đầu cơ này đối mặt với nguy cơ đóng băng kéo dài.

Cắt giá 65%, đất nền vẫn khó tìm người mua

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, mức giảm sâu tập trung ở những khu vực từng tăng mạnh nhờ kỳ vọng đầu cơ. Tại Bắc Giang, một lô đất 90m² được rao bán 1,92 tỷ đồng (21,32 triệu đồng/m²), giảm 65,5% so với đỉnh quý IV/2025. Ở Hòa Bình, giá đất nền điều chỉnh hơn 50% trong một năm. Tại Hà Nội, mức giảm thấp hơn nhưng diễn ra rộng rãi: Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh giảm 31,1% xuống 41,5 triệu đồng/m², Khu đô thị Minh Giang Đầm Và giảm 50% xuống 30 triệu đồng/m², trong khi Phú Thọ giảm khoảng 50% so với vùng giá 35-40 triệu đồng/m² ghi nhận quý II/2025.

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đất nền tiếp tục chịu áp lực thanh khoản lớn nhất. Những sản phẩm được giao dịch chủ yếu dựa trên thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá gặp nhiều khó khăn, ngay cả khi giá đã được điều chỉnh đáng kể. Một bộ phận nhà đầu tư đã phải giảm kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận hạ giá để thu hồi vốn. Tuy nhiên, việc giảm giá chưa lập tức kéo thanh khoản trở lại, khi tâm lý người mua đã thay đổi đáng kể sau giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, trong nửa đầu năm 2026, điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp vẫn chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Thị trường khó rơi vào một đợt suy giảm đồng loạt. Các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, hạ tầng đồng bộ, mức giá hợp lý và khả năng khai thác thực tế vẫn có thể duy trì giao dịch. Ngược lại, những sản phẩm bị định giá quá cao, triển khai chậm hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực lớn hơn.

Sự thay đổi trong hành vi của người mua đang trở thành yếu tố quan trọng định hình lại thị trường đất nền. Thay vì ưu tiên khả năng sinh lời trong ngắn hạn, người mua có xu hướng tìm kiếm các sản phẩm có thể sử dụng ngay, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc tạo dòng tiền từ khai thác, cho thuê. Áp lực thanh khoản đang buộc nhà đầu tư phải điều chỉnh kỳ vọng về giá, đặc biệt tại những khu vực chưa hình thành nhu cầu ở thực hoặc hoạt động sản xuất, kinh doanh còn hạn chế.