Cập nhật triển vọng ngành bất động sản (BĐS) nửa đầu năm 2023

Hiện tại trong sự hồi phục mạnh mẽ của thị trường chứng khoán, cổ phiếu BĐS đang liên tục tăng mạnh và trở thành nhóm leading thị trường.

Tuy nhiên, theo quan sát và phân tích của ISG, việc cổ phiếu BĐS tăng giá liên tục trong thời gian qua chủ yếu đến từ dòng tiền đầu cơ do thị giá đã giảm quá sâu. Trên thực tế, ngành bđs vẫn đang phải đối mặt với sự bất cân xứng cung cầu giữa các dự án phục vụ nhu cầu thực ở và phục vụ mục đích đầu tư/đầu cơ. Cùng với áp lực lãi suất còn tăng trong nửa đầu 2023, dự báo chưa thể sớm có gam màu hồng tươi sáng cho triển vọng ngành bất động sản. Cụ thể:

1. Nhu cầu nhà ở tại Hà Nội & Hồ Chí Minh hiện đang rất lớn, đồng thời dự báo nhu cầu sẽ tiếp tục tăng cao trong những năm tới đây từ các yếu tố:

• Tốc độ gia tăng dân số hàng năm.

• Quỹ đất ngày càng khan hiếm.

• Hạ tầng kết nối Hà Nội và HCM với các khu vực lân cận vẫn chưa được triển khai đồng bộ.

Trên cơ sở này, tôi cũng đánh giá cao triển vọng trong ngắn, trung và dài hạn của các doanh nghiệp đang sở hữu quỹ đất lớn tại Hà Nội và Hồ Chí Minh, trong đó có thể kể đến một số doanh nghiệp đang niêm yết như VHM, KDH và NLG.

2. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2018 – 2021, tăng trưởng tín dụng được mở rộng và lãi suất duy trì ở mức thấp đã khiến hoạt động phát triển bất động sản chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu tư/ đầu cơ, gồm đất nền và đất/biệt thự nghỉ dưỡng ở vùng ven Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, và các tỉnh thành vệ tinh, trong khi chưa thực sự tập trung vào phân khúc khách hàng có nhu cầu thực mua nhà để ở.

3. Tiếp nối năm 2022 nhiều khó khăn, chúng tôi cho rằng chính sách tiền tệ năm 2023 vẫn khá thách thức cho hoạt động phát triển BĐS phục vụ đầu tư/ đầu cơ. Ở chiều ngược lại, chúng tôi cho rằng các dự án nhà ở tập trung ở các khu vực mật độ dân số cao và đáp ứng nhu cầu thực vẫn sẽ có thanh khoản tốt. Dù vậy, số lượng dự án này không nhiều. Những doanh nghiệp có sẵn nguồn cung này có thể kể đến là VHM, NLG, KDH hay HDG. Vì vậy, kỳ vọng các chủ đầu tư sẽ có thêm nhiều chính sách bán hàng tốt hơn để tiếp cận được với nhu cầu thực vốn đang rất cao trên thị trường. Từ đó đem lại 1 KQKD sáng, 1 làn gió mới trong viễn cảnh không thực sự tích cực của ngành nói chung.

Kết luận: Với những lí do như đã trình bày, nhà đầu tư cần cân nhắc và đánh giá kĩ lưỡng trong việc lựa chọn cổ phiếu ngành bđs để đầu tư. Ưu tiên các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, lớn, có dự án gối đầu và phục vụ nhu cầu thực ở của dân cư. Còn với giai đoạn hiện tại trong bối cảnh “nước lên thuyền lên” của thị trường, các cổ phiếu đều hồi phục tốt, nhưng tình trạng này sẽ không kéo dài lâu nữa. Chắc chắn sẽ có sự phân hóa trong từng nhóm ngành, chỉ có cổ phiếu tốt mới có động lực tăng giá dài hơi!