Canh bạc lãi suất buộc những thợ săn đất nền phải hạ giọng

Cơn khát đầu cơ hạ nhiệt dưới áp lực chi phí vốn cộng hưởng cùng làn sóng dội hàng 28.000 căn hộ mới đang biến thị trường địa ốc thành một sàn lọc khắc nghiệt, nơi các tài sản thổi giá buộc phải hạ cánh nơi mây mù.

Tại Hà Nội, thời gian gần đây hàng loạt tin rao bán nhà đất liên tục xuất hiện với những cụm từ như “bán gấp”, “giảm sâu”, “cắt lỗ”. Từ căn hộ chung cư đến nhà phố, đất nền, nhiều chủ nhà chấp nhận hạ giá hàng trăm triệu đồng nhưng giao dịch thực tế vẫn khá trầm lắng.

Một chủ nhà tại khu vực Định Công cho biết đã giảm khoảng 250 triệu đồng cho căn nhà 36m2 nhưng nhiều tháng vẫn chưa thể chốt giao dịch. Tình trạng tương tự cũng diễn ra ở phân khúc căn hộ khi không ít người bán phải điều chỉnh giá liên tục nhưng khách chủ yếu đi xem rồi tiếp tục chờ đợi.

Giới môi giới thừa nhận thị trường đã thay đổi đáng kể so với giai đoạn tăng nóng trước đây. Người mua hiện xem xét kỹ hơn, so sánh nhiều dự án, tính toán dòng tiền và khả năng trả nợ trước khi xuống tiền.

Tâm lý “sợ lỡ cơ hội” dần biến mất

Theo các chuyên gia, thay đổi lớn nhất hiện nay nằm ở tâm lý thị trường.

Nếu trước đây nhiều người mua bất động sản vì lo giá tiếp tục tăng, thì nay sự thận trọng tài chính đang chiếm ưu thế. Sau nhiều năm leo thang, mặt bằng giá nhà đất đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực.

Trong khi đó, lãi suất vay dù đã hạ nhiệt nhưng chi phí vốn vẫn tạo áp lực đáng kể với những người sử dụng đòn bẩy tài chính.

Đại diện một ngân hàng lớn cho rằng hoạt động đầu cơ đang giảm rõ rệt vì bài toán lợi nhuận không còn hấp dẫn như trước. Khi giá bất động sản đã tăng quá mạnh, dư địa tăng tiếp bị thu hẹp trong lúc chi phí vay vốn vẫn cao, nhà đầu tư buộc phải cân nhắc kỹ hơn.

Không chỉ áp lực lãi vay, thị trường còn chuẩn bị đón lượng nguồn cung lớn trở lại. Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu cho thấy Hà Nội có thể đón thêm khoảng 28.000 căn hộ mới trong hai năm tới.

Nguồn hàng tăng lên đồng nghĩa người mua có thêm lựa chọn, từ đó giảm tâm lý phải xuống tiền bằng mọi giá như trước.

Thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc

Không riêng người mua ở thực, giới đầu tư cũng đang trở nên dè dặt hơn với bất động sản, đặc biệt ở phân khúc căn hộ.

Theo các chuyên gia, tỷ suất cho thuê hiện phổ biến chỉ khoảng 2-4%/năm, thấp hơn đáng kể so với gửi tiết kiệm ngân hàng. Điều này khiến việc dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư lướt sóng trở nên rủi ro hơn nhiều.

Áp lực cạnh tranh cho thuê cũng có thể gia tăng khi nhiều dự án mới đồng loạt bàn giao trong thời gian tới.

Thị trường hiện được đánh giá đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, nơi những sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ giữ lợi thế.

Ngược lại, các dự án bị đẩy giá quá xa giá trị sử dụng có thể tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh.

Giới chuyên gia cho rằng đây bắt đầu là giai đoạn phù hợp hơn với người mua ở thực, đặc biệt khi mặt bằng lãi suất đang dần ổn định. Tuy nhiên, người mua vẫn cần ưu tiên cân đối dòng tiền dài hạn thay vì chạy theo tâm lý “bắt đáy” hay kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.