Căn hộ 100 triệu đồng/m²: Ai đủ sức tham gia 'cuộc chơi' này?

Thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đang chứng kiến cuộc đua tăng giá chưa từng có, khi nhiều dự án chung cư đã cán mốc 100 triệu đồng/m², thậm chí vọt lên tới 150 – 300 triệu đồng/m². Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, phân khúc này ngày càng xa rời nhu cầu ở thực và trở thành “cuộc chơi” của giới nhà giàu và các nhà đầu tư.

Giá căn hộ tăng mạnh, vượt xa thu nhập người dân

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2025, giá bán căn hộ chung cư tại hai thành phố lớn tiếp tục duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng mạnh.

Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp trung bình quý III/2025 đã lên tới 70 – 80 triệu đồng/m², tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái. Một số dự án hạng sang ghi nhận mức giá lên tới 150 – 300 triệu đồng/m².

Tại TP.HCM, giá trung bình khoảng 75 triệu đồng/m², tăng 36% so với năm 2024, với nhiều dự án cao cấp rao bán từ 150 triệu đồng/m² trở lên.

Savills Việt Nam ghi nhận giá trung bình căn hộ mở bán mới tại Hà Nội trong quý II đã đạt 91 triệu đồng/m², và dự kiến không giảm trong thời gian còn lại của năm. Bộ Xây dựng cũng nhận định, giá bất động sản hiện chưa phản ánh đúng giá trị thực, vẫn cao hơn nhiều so với khả năng chi trả của phần lớn người dân.

“Sân chơi” của nhà đầu tư và giới siêu giàu

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, phần lớn giao dịch chung cư cao cấp hiện nay đến từ nhóm nhà đầu tư, không phải người mua để ở. Khoảng 70 – 80% lượng căn hộ bán ra thuộc về nhóm khách hàng đã sở hữu ít nhất hai bất động sản và có xu hướng đầu tư dài hạn hoặc “lướt sóng” ngắn hạn.

Khảo sát của PropertyGuru Việt Nam cho thấy, 60% giao dịch chung cư thuộc về nhóm đầu tư. Họ sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính với kỳ vọng giá nhà tiếp tục tăng. Bên cạnh đó, một nhóm nhỏ người mua có tiềm lực tài chính mạnh – bao gồm cả người Việt và người nước ngoài – vẫn chấp nhận chi hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông để sở hữu không gian sống cao cấp.

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam, cho biết tỷ lệ hấp thụ của các dự án cao cấp vẫn đạt khoảng 62%, cho thấy nhu cầu từ nhóm giàu có vẫn rất lớn.

Cảnh báo “ôm đỉnh” và rủi ro thanh khoản

Bên cạnh những kỳ vọng lợi nhuận, giới chuyên gia cũng cảnh báo nhà đầu tư về các rủi ro tiềm ẩn khi dồn vốn vào phân khúc chung cư cao cấp.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, cảnh báo hiện tượng “ôm hàng” chờ giá lên có thể dẫn tới hậu quả nghiêm trọng nếu giá bất động sản điều chỉnh hoặc thanh khoản giảm. Khi đó, người mua cuối cùng sẽ là đối tượng chịu thiệt hại lớn nhất.

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO khoa Tài chính – Ngân hàng (ĐH Nguyễn Trãi), cho biết các căn hộ hàng trăm triệu đồng/m² có tệp khách hàng rất hẹp, khiến việc bán lại gặp nhiều khó khăn. Tỷ suất cho thuê cũng khá thấp, chỉ 3 – 5%/năm, trong khi giá trị căn hộ khó tăng mạnh khi đã vượt xa khả năng chi trả thực tế. Ngoài ra, việc dồn toàn bộ vốn vào một sản phẩm cao cấp cũng khiến nhà đầu tư bỏ lỡ cơ hội đa dạng hóa danh mục.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property, khuyến nghị nhà đầu tư nên ưu tiên những sản phẩm giá hợp lý để giảm rủi ro. Theo ông, nhiều căn hộ trị giá 4 – 5 tỷ đồng chỉ cho thuê được hơn 10 triệu đồng/tháng – gần tương đương căn hộ 2 – 3 tỷ đồng, dẫn đến hiệu quả đầu tư thấp.

Cơ hội dịch chuyển sang phân khúc nhà ở xã hội

Các chuyên gia cho rằng, khi Chính phủ triển khai Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, cùng nguồn vốn hơn 145.000 tỷ đồng đang chờ giải ngân, thị trường bất động sản có thể quay về đúng giá trị thực. Phân khúc nhà ở giá rẻ sẽ dần trở thành trọng tâm, mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở cho số đông người dân.

Kết luận: Với mức giá chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m², chung cư cao cấp đã trở thành “cuộc chơi” của giới đầu tư và người có tiềm lực tài chính lớn. Trong khi đó, đại đa số người dân – đặc biệt là người trẻ mua nhà lần đầu – gần như bị loại khỏi cuộc đua này. Trong bối cảnh đó, lựa chọn sản phẩm có giá hợp lý, phù hợp với khả năng tài chính vẫn là hướng đi an toàn và bền vững nhất.