Cách lập dự án để đầu tư thành công

Người đàn em hỏi “làm sao học được cách lập dự án ngon lành?”. Ý của bạn là học kiến thức gì để lập dự án sao cho đầu tư thành công….. Uhm, muốn vậy cũng dễ. Khi lập dự án thì thẩm định luôn đó, tinh thần cần có là cố gắng tìm ra những vấn đề để kết luận không đầu tư. Khi không tìm ra lý do để từ chối đầu tư thì dự án đó là khả thi!

Tinh thần lập dự án không chỉ để được đầu tư, mà ngay cả khi lập thấy không thể đầu tư cũng là đạt yêu cầu. Vì sao? vì nhờ vậy sẽ không mất tiền ban đầu (tiền đầu tư) và một mớ tiền và sức lực kéo dài lê thê phía sau cho đến lúc chấp nhận thanh lý.

Chúng ta lập dự án là để đầu tư, nhưng thực tế 10 dự án triển khai, tức là đã tính toán khá kỹ thì chỉ có 2, 3 dự án là hiệu quả. Còn nói về ý tưởng đầu tư, thì 100 ý tưởng chỉ có 2, 3 tưởng là có thể nghiên cứu.

Nói vậy để thấy cơ hội đầu tư là rất nhiều, nhưng ứng với một công ty (hay một nhà đầu tư) thì để chọn một cơ hội tốt thì phải cần đủ các yếu tố thiên thời, địa lợi và nhân hòa.

1. Thiên thời

Là phù hợp với xu thế, với thị trường (thí dụ giai đoạn đầu tư BĐS giai đoạn 2015 – 2018 là thiên thời, 2023 – 2024 là thiếu thiên thời). Khi thiếu yếu tố thiên thời, thì chỉ thực hiện đầu tư khi 2 yếu tố còn lại cực tốt, và dự án là thị trường ngách hoặc thời gian đầu tư kéo dài nhiều năm.

2. Đia lợi

Là phải có những lợi thế nhất định về nguồn lực để thực hiện mà người khác không có hoặc không có ưu thế hơn mình; như về mặt bằng, vốn, nhà máy, công nghệ thiết bị , thương hiệu, phân phối… Những yếu tố này không bắt buộc đang có, mà có thể sẽ có một cách thuận lợi để bảo đảm không yếu kém hơn những người khác. Tùy theo tính chất dự án mà cần có một vài yếu tố mang tính quyết định mà mình cần có. Tất nhiên đó không phải là dự án đầu tư đất nền, hihi, cái này cứ có tiền là xong.

Trong nhiều dự án đầu tư SXKD hoặc Startup, người lập dự án cứ thấy có thiên thời là tin rằng dự án sẽ thành công, mà quên rằng mình không có đủ năng lực cạnh tranh cần thiết để có thể thực hiện hiệu quả. Kết quả là thất bại.

“Nguồn vốn lớn” là một địa lợi hàng đầu mà dự án nào cũng cần. Tuy nhiên nó chỉ thực sự là yếu tố vượt trội với dự án BĐS đơn giản mà thôi, chứ vào các dự án SXKD thì vốn chỉ có vai trò thứ ba, thứ tư mà thôi. Bằng chứng là nhiều đại gia BĐS tiền ngàn tỷ, nhưng vào các dự án SXKD vài chục tỷ cũng thất bại nếu chỉ có tiền.

Yếu tố địa lợi quan trọng để đảm bảo dự án thành công đó là năng lực chuyên môn, kinh nghiệp hiện có của doanh nghiệp (và nhà đầu tư). Giống như trong một trận chiến mà mình chiến đấu trên sân nhà, địa bàn quen thuộc. Nó sẽ bất lợi khi doanh nghiệp (nhà đầu tư) nhẩy vào một dự án ở lĩnh vực chưa từng làm, chưa từng có kinh nghiệm, và là dự án đó lại cần các yếu tố này. Thí dụ các công ty BĐS lại nhảy vào làm dự án nông nghiệp chế biến đòi hỏi khả năng phát triển vùng nguyên liêu, quản lý chất lượng sản phẩm, và cạnh tranh thị trường. Trong chiều ngược lại, một công ty SX công nghệp vẫn có thể nhảy vào làm BĐS dân cư mà chưa cò kinh nghiệm gì nhiều, bởi vì lĩnh vực này ở VN không đòi hỏi yếu tố kinh nghiệm ngành nghề, mà cần có vốn lớn, quan hệ mạnh. Thí dụ Trường Hải lập công ty Đại Quang Minh để làm dự án BĐS Thủ Thiêm cực lớn…

Nói thêm về yếu tố “địa lợi rành chuyên môn, địa bàn”, có những công việc đầu tư kinh doanh tưởng là tương tự nhau, nhưng thật ra là khác nhau. Thí dụ MGW có chuyên môn cao về kinh doanh phát triển chuỗi cửa hàng bán lẻ tiêu chuẩn từ việc phát triển thành công chuỗi phone và điện máy; do vậy MGW triển khai dự án chuỗi bách hóa xanh. Tuy nhiên hàng hóa của BHX là nông sản chưa chuẩn hóa từ nhiều nguồn với đặc tính kinh doanh nông nghiệp kiểu Việt, khác xa với Phone và điện máy là những sản phẩm công nghiệp được cung cấp bởi những công ty SX lớn. Do vậy, MGW đã trãi qua nhiều năm, tiêu tốn vài ngàn tỷ nhưng vẫn chưa thực sự thành công.

Một thí dụ nhiều cty BDS chuyên làm dự án dân cư (chung cư, nhà phố) ở Sài gòn, rồi nhiều tiền nhiều lực nhảy ra làm các dự án condontel vùng biển vì nghĩ chung ngành, chung nghề. Nhưng đó là trận địa mới mà mình chưa quen thuộc, lại thiếu chuẩn bị các nguồn lực cần thiết, và nhiều công ty đã thất bại ngâm dự án…

Nói chung về địa lợi, tương ứng với mỗi loại dự án, cần phân tích các key quan trọng về địa lợi của dự án này là gì, và mình có (hoặc có khả năng) những key này hay không, để có ưu thế thành công.

3. Nhân hòa

Đó chính là năng lực đầu tư, điều hành, kinh doanh của team leader. Yếu tố nhân hòa theo dạng team leader sẽ rất quan trọng với các dự án SXKD phức tạp như SX những hàng hóa có thương hiệu, giá trị gia tăng, đòi hỏi phối hợp năng lực quản lý SX, công nghệ, kinh doanh, thương hiệu… và yếu tố này sẽ bớt quan trọng hơn với các dự án dạng B2B cung cấp bán thành phần có giá trị gia tăng thấp.

Yếu tố nhân hòa Team leader càng ít quan trọng với các dự án BDS, nhất là các dự án phân lô bán nền. Do vậy các dự án loại này nhiều khi không cần team leader giỏi mà chỉ cần 1 sếp lớn quyết là vẫn thành công nếu đúng thiên thời.

Ba yếu tố “Thiên thời, Địa lợi, Nhân hào” nêu trên là 3 yếu tố mềm và tùy ngành, tùy quy mô dự án mà có sự thay đổi phù hợp. Ngoài ra, quan trọng là ứng với mỗi doanh nghiệp (nhà đầu tư) sẽ biết mình đang có gì, sẽ có gì (một cách thuận lợi), và không có gì để xác định mình có những key quan trọng, đảm bảo cho dự án thành công hay không.

TÓM LẠI, kinh nghiệm lập (và thẩm định) dự án đầu tư trong nhiều năm, và quan sát thực tế thì thấy không phải việc lập là phải đầu tư; mà trong quá trình lập cũng là sự thẩm định nghiêm túc để có cơ sở từ chối đầu tư nếu thấy thiếu những yếu tố đảm bảo thành công.

Một chiến binh (nhà đầu tư) dám từ bỏ một số trận đấu cũng quan trọng như tham gia chúng. Một khi thấy chưa đủ yếu tố chiến thắng, thì việc rút lui, tạm núp cũng là thành công, chứ không nên cho đó là sự thất bại, và sẽ thua đối thủ.

Trong đầu tư cũng vậy, chúng ta cần nhớ định nghĩa đầu tư của W.Buffet “đầu tư là tìm kiếm sự sinh lời tương xứng trên cơ sở không được mất vốn”. Đầu năm 2022, thông tin, tình hình BĐS, các yếu tố về “thiên thời địa lợi” không còn bảo đãm cho chiến thắng; nhưng nhiều công ty BĐS vẫn tự tin dựa vào yếu tố Nhân hòa (tên tuổi, đội sale) để tiếp tục đầu tư dự án nối dự án, mà không chịu thu gọn, từ bỏ một số dự án….

Cuối năm 2021, tôi trực tiếp chứng kiến một công ty BĐS đang phát triển, có lực và chưa phải vào thế tiếp tục đầu tư dự án mới cứu dự án cũ; thay vì tập trung làm các dự án đang có, giữ nguồn lực thì vẫn tự tin bỏ đầu tư một dự án mới với số tiền mua đất đã lên tới trên ngàn tỷ. Tuy nhiên sau 3 tháng đặt cọc, và 3 tháng gia hạn vẫn không đủ tiền để mua, đành phải mất cọc 120 tỷ. Nói thêm. Vào lúc công ty này chấp nhận mất cọc, vẫn có thể xoay tiền để đóng đủ, nhưng vì lúc đó nhận thấy tình hình không thể triển khai mới đành buông (đã hơi muộn)…

Viết dài dòng, lòng vòng chỉ để chốt một câu “trong đầu tư, để bảo đảm phát triển bền vững, thì chúng ta phải học cách từ bỏ một số việc đầu tư, và xem đó cũng hiệu quả như đầu tư”, vậy thôi.

Và know how này sẽ không phù hợp với các nhà đầu cơ và các Trader nhe,

P/S : trong thí dụ hay dẫn chứng bằng BĐS cho đơn giản, chứ quan điểm này chính là dùng cho các nhà Tài chính đầu tư độc lập và các nhà lãnh đạo tài chính doanh nghiệp SXKD.