Các ngân hàng Mỹ bán tháo nợ bất động sản thương mại

Các ngân hàng ở Mỹ đang lên kế hoạch bán tháo nợ bất động sản thương mại ngay cả khi khách vay vẫn trả nợ đúng hạn. Đây là dấu hiệu cho thấy họ giảm tiếp xúc với thị trường bất động sản thương mại gồm các cao ốc văn phòng đang suy thoái do làn sóng làm việc từ xa.

Việc các ngân hàng sẵn sàng chấp nhận bán lỗ nợ bất động sản thương mại diễn ra sau khi có nhiều cảnh báo cho rằng hạng mục tài sản này sẽ không tránh khỏi khủng hoảng sau những bất ổn gần đây trong ngành ngân hàng khu vực của Mỹ.

Chad Littell, nhà phân tích của CoStar, một công ty nghiên cứu tập trung vào bất động sản thương mại, nói: “Câu chuyện các ngân hàng muốn bán các khoản nợ đang đề cập đến nhiều. Tôi đang nghe về vấn đề này nhiều hơn bất cứ lúc nào trong thập niên qua”.

HSBC USA, chi nhánh của ngân hàng HSBC ở Mỹ, đang trong quá trình bán hàng trăm triệu đô la khoản cho vay bất động sản thương mại và có khả năng bán với giá chiết khấu. Đây là một phần trong nỗ lực của HSBC nhằm giảm bớt cho vay trực tiếp đối với các nhà phát triển bất động sản ở Mỹ.

Trong khi đó, vào tháng trước, PacWest, một ngận hàng khu vực của Mỹ, đã bán lỗ danh mục các khoản cho vay xây dựng bất động sản trị giá 2,6 tỉ đô la Mỹ.

Thông thường, các ngân hàng không muốn bán lỗ đối với các khoản cho vay lớn miễn là khách vay trả nợ đúng hạn. Nhưng một số ngân hàng sẵn sàng bán các khoản nợ này khi họ lo ngại trước tình hình các khoản nợ quá hạn gia tăng, đặc biệt là khoản nợ được bảo đảm bằng các tài sản văn phòng vốn đang chứng kiến nhu cầu giảm mạnh do xu hướng làm việc từ xa

Trong khi đó, nhu cầu đối với chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp bất động thương mại suy yếu, khiến các ngân hàng nắm giữ nhiều khoản nợ bất động sản hơn mức họ hoặc các cơ quan quản lý mong muốn.

Giới quan sát dự báo các giao dịch bán các khoản nợ đang hoạt động tốt (khách vay trả tiền đúng hạn) ở Mỹ sẽ tăng lên đáng kể trong năm nay và năm tới.

David Aviram, Giám đốc của Maverick Real Estate Partners, một quỹ tư nhân chuyên cho vay bất động sản thương mại, cho biết khi các ngân hàng Mỹ chuẩn bị chốt số liệu kinh doanh của quí 2, họ sẽ tập trung làm sạch sổ sách cho vay.

“Các ngân hàng không muốn gây lo ngại cho các cơ quan quản lý hoặc nhà đầu tư”, Aviram nói.

Các động thái bán nợ trong ngành ngân hàng diễn ra khi các lãnh đạo trong ngành và các cơ quan quản lý cảnh báo về sức khỏe của lĩnh vực bất động sản thương mại.

Tuần trước, Charlie Scharf, CEO của ngân hàng Wells Fargo nói với các nhà phân tích và nhà đầu tư rằng ngân hàng này sẽ giảm tiếp xúc với lĩnh vực bất động sản thương mại.

“Chúng tôi sẽ chứng kiến những tổn thất và không còn nghi ngờ gì về điều đó”, ông nói. Wells Fargo hiện có 142 tỉ đô la dư nợ cho vay bất động sản thương mại.

Cũng trong tuần trước, Martin Gruenberg, Chủ tịch Công ty Bảo hiểm tiền gửi liên bang Mỹ (FDIC), cảnh báo các khoản cho vay bất động sản, đặc biệt là những khoản vay sử dụng tài sản văn phòng để thế chấp, sẽ đối mặt thách thức lớn nếu nhu cầu vẫn yếu và mức định giá các cao ốc văn phòng tiếp tục giảm.

“Đây sẽ là vấn đề mà FDIC sẽ giám sát liên tục”, Gruenberg nói.

Các ngân hàng khác đang thay đổi cách hạch toán các khoản cho vay bất động sản thương mại bằng cách chuyển tên gọi nhóm nợ thành “sẵn sàng để bán” thay vì “giữ đến ngày đáo hạn”, một động thái giúp họ bán nợ dễ dàng hơn trong tương lai.

Ngân hàng Citizens Financial Group đã tăng hơn gấp đôi số lượng các khoản cho vay sẵn sàng để bán lên 1,8 tỉ đô la trong quí đầu tiên. Giống như nhiều ngân hàng khác, ngân hàng này không tiết lộ bao nhiêu phần trăm của những khoản vay đó dành cho bất động sản thương mại.

Chiết khấu áp dụng cho các giao dịch bán khoản cho vay đang hoạt động tốt bên ngoài lĩnh vực văn phòng vẫn còn tương đối khiêm tốn.

Chẳng hạn, tập đoàn đầu tư bất động sản Kennedy-Wilson đã đồng ý trả 2,4 tỉ đô la, tương đương 92 cent trên một đô la, cho các khoản cho vay của PacWest có tổng giá trị gốc là 2,6 tỉ đô la. Cổ phiếu của PacWest đã tăng gần 20% sau khi công bố giao dịch này.

Các nguồn tin cho biết các hồ sơ đấu thầu mua các khoản cho vay bất động sản thương mại của HSBC USA có thể định giá chúng thấp hơn 5% so với giá trị gốc.