Bức tranh trái chiều trong phân khúc cho thuê văn phòng tại Hà Nội và Tp.HCM

Từ những tháng cuối năm 2022 đến nay, trong khi thị trường văn phòng Tp.HCM trầm lắng thì phân khúc cho thuê văn phòng tại Hà Nội đã có những cải thiện.

Thị trường văn phòng Tp.HCM trầm lắng

Theo Tuổi Trẻ, từ những tháng cuối năm 2022, tỷ lệ cho thuê mới văn phòng tại Tp.HCM đã bắt đầu chậm lại. Theo CBRE Việt Nam, trong năm 2022, nguồn cung văn phòng tại Tp.HCM chỉ tăng 2% với 3 tòa nhà mới đi vào hoạt động, diện tích thuê xấp xỉ 40.000m2.

Các cuộc thanh tra gần đây liên quan đến những sai phạm của chủ đầu tư đã ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng của dự án trong tương lai, đặc biệt tòa nhà hạng A tại khu vực trung tâm.

Thực tế, bước vào quý 4/2022, thị trường văn phòng bắt đầu cảm nhận sự ảnh hưởng từ các khó khăn của kinh tế vĩ mô. Tỷ lệ diện tích cho thuê mới bắt đầu chậm lại, từ 44.000m2 trong quý 3 xuống chỉ còn 8.000m2 trong quý 4.

Điều này dẫn đến tổng diện tích cho thuê mới của năm 2022 chỉ đạt 75.000m2, bằng 69% giai đoạn trước dịch - năm 2019.

CBRE dự đoán nguồn cầu của thị trường văn phòng trầm lắng trong nửa đầu năm 2023, khi doanh thu của các doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi khó khăn.

Đa số khách thuê có xu hướng tạm hoãn các quyết định thuê mặt bằng mới hoặc mở rộng, thay vào đó tiến hành ký gia hạn hợp đồng thuê ngắn hạn.

Theo Bộ phận Định giá, Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam, tìm kiếm mặt bằng văn phòng có chất lượng tiếp tục là xu hướng trong năm 2023 tại TP.HCM.

Các công ty lớn, tập đoàn đa quốc gia đều hướng đến mục tiêu tham vọng về Net Zero (mục tiêu phát thải ròng bằng không), cùng với việc tuân thủ các tiêu chuẩn của ESG (môi trường - xã hội - quản trị doanh nghiệp).

Năm 2023, thị trường sẽ có thêm hơn 200.000m2 sàn với hai dự án hạng A đầu tiên tại Thủ Thiêm và một dự án có chứng chỉ WELL đầu tiên tại Tp.HCM, cung cấp thêm nhiều mặt bằng có chất lượng cao và đạt chuẩn xanh cho khách thuê.

Với nguồn cung tương lai dồi dào cùng viễn cảnh khó khăn của nền kinh tế, giá thuê văn phòng hạng A được dự báo giảm xuống khoảng 4% trong năm 2023 và tỉ lệ trống có thể lên tới 21,5%.

Ở chiều ngược lại, văn phòng hạng B sẽ hoạt động ổn định với giá thuê dao động xung quanh mức hiện tại và tỉ lệ trống tuy có thể tăng trong năm 2023, nhưng sẽ sớm được cải thiện trong năm 2024 nhờ vào nguồn cung hạn chế.

Phân khúc cho thuê văn phòng tại Hà Nội “tăng nhiệt”

Theo Nhịp Sống Thị Trường, thông tin từ Savills, trong quý 4/2022, công suất thuê văn phòng toàn thị trường Hà Nội tăng 1 điểm % theo quý và 7 điểm % theo năm. Theo đó, Hạng C đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất là 96% và hạng A có diện tích cho thuê thêm lớn nhất trong quý, đạt 54.979m2.

Trong những năm gần đây, các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào phân khúc văn phòng tại Việt Nam nghiêm túc, bài bản hơn, kéo theo chi phí đầu tư cao hơn. Vô hình chung, đây là yếu tố khiến giá thuê được đẩy cao lên.

Về giá thuê, Hạng A có giá thuê cao nhất, đạt 852.000 VNĐ/m2/tháng, tăng 4% theo quý và 11% theo năm. Song song với đó, giá thuê Hạng B và Hạng C cũng tăng lần lượt 6% và 7% theo quý do giá thuê cải thiện ở một số dự án.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội nhận định: “Khoảng 5 - 7 năm trước, chi phí đầu tư tòa nhà văn phòng Hạng A chỉ giao động trong khoảng 600 – 700USD/m2 thì hiện nay để có thể xây dựng được một tòa nhà Hạng A với các tiêu chuẩn quốc tế và có chứng chỉ xanh thì chi phí đầu tư có thể lên tới 1.000USD/m2, thậm chí 1.600USD/m2. Tại Hà Nội, giá thuê văn phòng được kỳ vọng sẽ thu hẹp khoảng cách chênh lệch với Tp.HCM, với giá thuê văn phòng Hạng A dự kiến vào năm 2024 có thể lên tới 50USD/m2 đã bao gồm phí dịch vụ”.

Tuy nhiên, cần hiểu rằng việc tăng giá không phải là câu chuyện của toàn bộ thị trường. Bà Minh cho biết: “Thực tế, giá thuê tại thị trường văn phòng Hà Nội năm 2022 đã ghi nhận mức tăng, nhưng xu hướng tăng chủ yếu chỉ tại những dự án mới với chất lượng cao. Tại một số dự án cũ, giá thuê thậm chí có xu hướng giảm so với trước đó. Vì vậy, nếu xét về bình quân giá trung bình của toàn thị trường thì tăng không đáng kể. Sang đến năm 2023, giá thuê trung bình tại thị trường văn phòng Hà Nội được kỳ vọng sẽ tăng rõ rệt hơn nhiều nhờ nguồn cung văn phòng Hạng A sắp tới”.

Ngoài ra, thị trường cũng chứng kiến sự dịch chuyển của nhóm khách thuê ngành ngân hàng, tài chính, bảo hiểm từ khu vực Trung tâm sang khu vực nội thành. Các công trình chất lượng cao với giá thuê cạnh tranh tại khu vực nội thành được khách thuê ưa chuộng, đặc biệt là các dự án được cấp chứng chỉ xanh và có thông số kỹ thuật cao.

Việc này cũng đồng thời đặt ra áp lực cạnh tranh về giá đối với các tòa nhà văn phòng cũ, bà Minh phân tích: “Nguồn cầu của thị trường vẫn đang tăng mạnh ở phân khúc các công ty công nghệ thông tin, sản xuất; hay gần đây nhất là tài chính ngân hàng, bảo hiểm.

Đây đều là những phân khúc mà khách hàng có yêu cầu rất cao về tiêu chuẩn kỹ thuật đối với diện tích thuê văn phòng. Do vậy, thực tế là thị trường đang bắt đầu phân thành hai phân khúc rất rõ ràng là các tòa nhà mới phát triển hiện đại hơn và các tòa nhà cũ. Thậm chí, các tòa nhà văn phòng cũ trước được coi là hạng A, triển khai cách đây 10 - 20 năm mà không có sự thay đổi, nâng cấp hay cải thiện, thì sẽ có thể phải chấp nhận việc giá thuê sẽ bị giảm xuống, hoặc sẽ bị loại khỏi nhóm các văn phòng hạng A”.

Văn phòng vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn

So với năm 2022 thì thị trường văn phòng năm 2023 sẽ tiếp tục ghi nhận những hoạt động khả quan với nhiều nguồn cung chất lượng. Nhiều doanh nghiệp đánh giá thị trường Việt Nam là điểm sáng trong việc phát triển kinh tế của khu vực Đông Nam Á. Chính vì thế bước sang năm 2023, thị trường văn phòng có thể đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, văn phòng vẫn là một trong những mảng có lợi tức đầu tư tốt và hấp dẫn. “Thường khi tòa nhà đạt được tỷ lệ lấp đầy trung bình thì tỷ suất lợi nhuận đối với cả một tòa nhà văn phòng là khá tốt. Ngoài ra, khách thuê văn phòng thường sẽ ký hợp đồng 5 - 10 năm. Dòng tiền do đó được giữ ổn định. Kể cả trong điều kiện Covid, dù phải chịu ảnh hưởng từ các quy định giãn cách thì các văn phòng vẫn thanh toán chi phí thuê bình thường. Bởi lẽ đó, đây vẫn được xem là mảng đầu tư ổn định. Những chủ đầu tư sở hữu dòng tiền tốt, có tiềm lực về tài chính, và muốn phát triển tòa nhà để xây dựng thương hiệu thì có thể cân nhắc lựa chọn đầu tư dự án văn phòng.”

Tuy nhiên, văn phòng có hạn chế là ít linh hoạt hơn so với các mảng khác về khả năng mở rộng vị trí và bắt buộc phải theo đúng tổ hợp xung quanh của các khu vực văn phòng.

Theo bà Minh, việc tách ra thành các khu vực như vậy sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp tìm kiếm địa điểm thuê dễ dàng hơn, doanh nghiệp sẽ hiểu hơn khu vực nào sẽ có thể thuận tiện nhất cho ngành nghề kinh doanh với nguồn cầu riêng biệt.

Ví dụ tại Hà Nội, khu vực Trung tâm như Hoàn Kiếm là trung tâm tài chính, kinh tế và chính trị, do vậy đây là địa điểm tập trung nhiều đại sứ quán, các công ty về tài chính ngân hàng, bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các công ty doanh nghiệp chứng khoán.

Trong khi đó, khu vực nội thành sẽ tập hợp phần lớn các khách thuê doanh nghiệp, tập đoàn đa quốc gia hoạt động về lĩnh vực công nghệ thông tin, giao dịch tư vấn, ngân hàng. Khu vực phía Tây, sẽ tập trung các công ty sản xuất, nghiên cứu, công nghệ thông tin.