Bộ Xây dựng nói về kiểm soát đầu cơ, thanh lọc thị trường bất động sản 2026

Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, cùng với đà tăng trưởng tích cực của nền kinh tế, thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn trầm lắng, từng bước tháo gỡ các điểm nghẽn và đang tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới bắt đầu từ năm 2026. Trọng tâm điều hành thời gian tới là kiểm soát đầu cơ, tăng minh bạch và thúc đẩy phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực.

Thị trường bước qua giai đoạn khó khăn, hướng đến vận hành lành mạnh

Sau thời gian dài đối mặt với nhiều thách thức về pháp lý, tín dụng và thanh khoản, năm 2025 được xem là mốc phục hồi của thị trường bất động sản. Theo lãnh đạo Bộ, hàng loạt cơ chế, chính sách mới đã được ban hành nhằm tháo gỡ vướng mắc về quy hoạch, thủ tục đầu tư, cấp phép dự án và tiếp cận vốn.

Tuy nhiên, do bất động sản là lĩnh vực có độ trễ lớn, tác động chính sách không thể phản ánh ngay. Giai đoạn từ năm 2026 trở đi, khi các quy định đi vào thực tiễn và dự án được tái khởi động, hiệu quả mới thể hiện rõ nét hơn trên thị trường.

Nguồn cung được dự báo cải thiện đáng kể khi nhiều dự án từng đình trệ hoàn tất pháp lý và triển khai trở lại. Việc tăng nguồn cung góp phần điều tiết mặt bằng giá, giảm nguy cơ tăng nóng cục bộ như các chu kỳ trước, đồng thời mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người mua để ở.

Theo đánh giá, tại một số đô thị lớn, nơi quỹ đất hạn chế và hạ tầng phát triển nhanh, phân khúc cao cấp vẫn có thể ghi nhận giao dịch tích cực. Tuy vậy, xu hướng chung của toàn thị trường không còn là tăng giá diện rộng mà chuyển sang ổn định theo giá trị thực và nhu cầu thực.

Giá bớt biến động, giao dịch dựa trên nhu cầu ở thực

Lãnh đạo Bộ Xây dựng nhận định năm 2026 thị trường sẽ vận hành theo quỹ đạo lành mạnh hơn, với biến động giá giảm dần và giao dịch phản ánh sát nhu cầu ở thực thay vì tâm lý đầu cơ ngắn hạn.

Các cơn “sốt đất” theo tin đồn, theo quy hoạch chưa rõ ràng hoặc theo làn sóng đầu cơ dự kiến sẽ được hạn chế nhờ tăng cường quản lý, minh bạch hóa thông tin và kiểm soát hoạt động môi giới. Thị trường chuyển dần sang trạng thái phát triển dựa trên nền tảng kinh tế, tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số đô thị.

Nhà ở vừa túi tiền dẫn dắt, đầu cơ bị siết chặt

Một thay đổi quan trọng trong cơ cấu thị trường là phân khúc nhà ở vừa túi tiền và căn hộ giá phù hợp tại các đô thị lớn được xác định giữ vai trò chủ đạo trong năm 2026. Đây là nhóm sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có thanh khoản bền vững và ít rủi ro hơn so với các phân khúc đầu cơ.

Phân khúc đất nền vẫn tồn tại nhu cầu, nhưng chủ yếu tập trung tại khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, dân cư hiện hữu và khả năng khai thác sử dụng rõ ràng. Những khu vực chỉ dựa vào thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá sẽ khó thu hút dòng tiền như trước.

Cơ quan quản lý cho biết hoạt động môi giới bất động sản đang được chuẩn hóa theo hướng chuyên nghiệp hơn. Các hành vi thổi giá, tạo sóng ảo, cung cấp thông tin sai lệch sẽ bị tăng cường giám sát và xử lý. Đồng thời, dữ liệu quy hoạch và thông tin thị trường ngày càng được công khai, giúp người dân tiếp cận dễ hơn và giảm rủi ro.

Thanh lọc doanh nghiệp, đẩy mạnh nhà ở xã hội

Quá trình thanh lọc chủ đầu tư tiếp tục diễn ra trong giai đoạn mới. Những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ, năng lực tài chính tốt sẽ phục hồi nhanh và mở rộng hoạt động. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu kém, dự án kéo dài, thiếu minh bạch sẽ dần bị đào thải.

Nhà ở xã hội được xác định là trụ cột giúp ổn định thị trường và bảo đảm an sinh. Cơ quan quản lý sẽ tiếp tục đôn đốc địa phương bố trí đủ quỹ đất, nhất là phần diện tích dành cho nhà ở xã hội trong các dự án thương mại. Song song, thủ tục hành chính được yêu cầu rút gọn để đẩy nhanh tiến độ phê duyệt và triển khai dự án.

Các chương trình tín dụng dành cho nhà ở xã hội và người trẻ cũng được thúc đẩy giải ngân, qua đó tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm có nhu cầu thực.

Theo định hướng điều hành, khi các giải pháp về pháp lý, tín dụng, quy hoạch và minh bạch thông tin được triển khai đồng bộ, thị trường bất động sản từ năm 2026 sẽ chuyển sang giai đoạn phát triển bền vững hơn — không tăng nóng, không phụ thuộc đầu cơ — mà tập trung phục vụ nhu cầu ở thực và tạo nền tảng dài hạn cho tăng trưởng kinh tế.