Bộ Xây dựng nêu nghịch lý của thị trường BĐS

Báo cáo của Bộ Xây dựng về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2025 cho thấy, thị trường đang tồn tại nghịch lý: mặt bằng giá liên tục leo thang, song thanh khoản và lượng giao dịch không tăng đáng kể.

Ở phân khúc chung cư, Hà Nội và TP.HCM ghi nhận mức giá sơ cấp trung bình cao kỷ lục. Tại Hà Nội, giá trung bình đạt 70–80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với đầu năm và 33% so với cùng kỳ 2024. Một số dự án hạng sang đạt 150–300 triệu đồng/m². TP.HCM duy trì mức giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m², tăng 36% so với cùng kỳ, nhiều dự án cao cấp chào bán trên 150 triệu đồng/m².

Phân khúc nhà liền kề, biệt thự cũng nóng lên rõ rệt. Tại Hà Nội, giá phổ biến từ 100–200 triệu đồng/m², có dự án vượt 300 triệu đồng/m². TP.HCM ghi nhận mức giá sơ cấp dao động 230–300 triệu đồng/m² tùy dự án, một số sản phẩm tại trung tâm hoặc đô thị mới có hạ tầng đồng bộ cũng vượt 300 triệu đồng/m². Ở các thành phố du lịch, giá liền kề, biệt thự dao động 80–150 triệu đồng/m². Đất nền tại Hà Nội phổ biến 60–100 triệu đồng/m², nhưng những khu vực phát triển như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức, gần tuyến metro, mức giá có thể trên 200 triệu đồng/m². TP.HCM dao động 60–120 triệu đồng/m², riêng TP Thủ Đức và khu ven sông có thể vượt 200 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, số lượng giao dịch lại không tương xứng. 9 tháng đầu năm, tổng giao dịch BĐS chỉ đạt khoảng 430.769, tăng chưa tới 1% so với cùng kỳ 2024. Giao dịch tập trung chủ yếu tại khu vực có hạ tầng đồng bộ, pháp lý rõ ràng, cho thấy thị trường mới chỉ phục hồi cục bộ.

Bộ Xây dựng cũng chỉ ra nhiều nguyên nhân dẫn đến nghịch lý này. Thứ nhất, nguồn cung mất cân đối, khi phân khúc cao cấp và trung cấp chiếm đa số, trong khi nhà ở xã hội, nhà giá phù hợp, nhà ở công nhân lại rất thiếu. Thứ hai, nhiều dự án vướng mắc pháp lý, chậm triển khai, khiến vốn đầu tư bị lãng phí, đội thêm chi phí, từ đó đẩy giá sản phẩm lên cao. Ngoài ra, tình trạng đầu cơ, găm hàng, nâng giá vẫn tồn tại, khiến giá BĐS chưa phản ánh đúng giá trị thực và vượt xa khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thấp. Doanh nghiệp BĐS cũng gặp khó khăn về tín dụng, trái phiếu và bán hàng, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn vốn triển khai dự án.

Như vậy, bức tranh thị trường BĐS 9 tháng đầu năm 2025 cho thấy một nghịch lý rõ nét: giá bán tăng cao, đặc biệt tại phân khúc cao cấp, song nhu cầu ở thực và thanh khoản vẫn yếu. Thị trường muốn phục hồi bền vững cần khắc phục tình trạng lệch pha cung – cầu, chú trọng phát triển nhà ở bình dân, nhà xã hội và tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để cân bằng giữa khả năng chi trả và nguồn cung sản phẩm.