Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị báo cáo Tờ trình dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Tiếp tục chương trình làm việc Kỳ họp thứ 5, chiều 19/6, Quốc hội họp phiên toàn thể, nghe Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, đại diện cơ quan chủ trì soạn thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), báo cáo Tờ trình; Nghe Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo thẩm tra về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Tiếp đó, Quốc hội tiến hành thảo luận tổ đóng góp ý kiến cho dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi, bổ sung

Báo cáo Tờ trình, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 được Quốc hội khóa XIII thông qua năm 2014 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2015, có vị trí rất quan trọng, điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân.

Sau khi được ban hành, Luật Kinh doanh bất động sản đã hoàn thiện hơn về khuôn khổ pháp lý cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, đưa ra các quy tắc kinh doanh, giao dịch cho các chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất động sản; thiết lập nền tảng, cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản vận hành.

Tuy nhiên, sau gần 08 năm triển khai thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung.

Chia sẻ mục đích, quan điểm chỉ đạo việc xây dựng dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng cho biết: Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được xây dựng nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch.

Đồng thời, sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 để phù hợp tình hình thực tế hiện nay, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Kinh doanh bất động sản với các luật khác có liên quan.

Hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm phát triển thị trường bất động sản

Chia sẻ quan điểm chỉ đạo trong xây dựng dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Bám sát Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nghị quyết, văn bản khác có liên quan của Chính phủ để thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và phát triển thị trường bất động sản; đảm bảo kế thừa, sự ổn định của hệ thống pháp luật; sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế trong chính sách, pháp luật đã được chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Đồng thời, giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến bất động sản như đất đai, đầu tư, tài chính, tín dụng…

Tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương về thị trường bất động sản.

Hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh; đảm bảo vận hành các quan hệ về kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Những điểm mới trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 Chương với 92 Điều. Trong đó, Chương I, Những quy định chung, gồm 12 Điều (từ Điều 01 đến Điều 12).

So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung các khái niệm mới gồm dự án bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; hợp đồng kinh doanh bất động sản; hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản; chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; điều tiết thị trường bất động sản.

Dự thảo Luật đồng thời sửa đổi, bổ sung các khái niệm: Kinh doanh bất động sản; nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; sàn giao dịch bất động sản; môi giới bất động sản; tư vấn bất động sản; quản lý bất động sản.

Sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc kinh doanh bất động sản; công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh; các hành vi bị cấm; trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản trong phạm vi điều chỉnh của Luật.

Bổ sung quy định về áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan; các loại bất động sản đưa vào kinh doanh; điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản; hình thức, phạm vi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Chương II, Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, gồm 10 Điều (từ Điều 13 đến Điều 22). So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có một số điểm mới.

Đó là bổ sung quy định về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh; thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng.

Sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng; điều kiện nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh; đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản; nghĩa vụ của bên đưa nhà ở, công trình xây dựng vào kinh doanh và nghĩa vụ của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở.

Chương III, Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, gồm 6 Điều (từ Điều 23 đến Điều 28). So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung quy định về các loại nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Chương IV, Kinh doanh quyền sử dụng đất, gồm 03 Mục với 11 Điều (từ Điều 29 đến Điều 39). So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung quy định về các hình thức kinh doanh và thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Dự thảo Luật cũng bổ sung trách nhiệm của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; Trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; Điều kiện đối với quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại; Trách nhiệm của bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; Trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; Yêu cầu chung trong kinh doanh quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tại dự án bất động sản.

Chương V, Chuyển nhượng dự án bất động sản, gồm 5 Điều (từ Điều 40 đến Điều 44). So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản; điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Bổ sung quy định về thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Chương VI, Hợp đồng kinh doanh bất động sản, gồm 2 Mục với 9 Điều (từ Điều 45 đến Điều 53). So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản theo hướng Luật hóa một số quy định đang có tại Nghị định số 02/2022/NĐ-CP; Bổ sung quy định về sử dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản; trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Dự thảo Luật cũng sửa đổi, bổ sung quy định về giá giao dịch bất động sản; thanh toán trong giao dịch bất động sản; hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng; điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Chương VII, Kinh doanh dịch vụ bất động sản, gồm 05 Mục với 24 Điều (từ Điều 54 đến Điều 77). So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung quy định nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ bất động sản; Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; Các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản; Điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản; Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản; Quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan đến dịch vụ tư vấn bất động sản; Phạm vi, nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản.

Sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; Thù lao của cá nhân môi giới bất động sản; Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản; Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản; Phạm vi, nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản; Nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản; Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; Đăng ký hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Quốc hội họp phiên toàn thể chiều 19/6.

Chương VIII, Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, gồm có 05 Điều (từ Điều 78 đến Điều 82). So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hợp nhất, bổ sung một số quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 về xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản như: Cấu trúc thành phần của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, khai thác thông tin từ hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Bổ sung mới một số quy định cụ thể về nội dung của cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; Xây dựng, quản lý, vận hành và kinh phí để xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Chương IX, Quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, gồm 02 Mục với 8 Điều (từ Điều 83 đến Điều 90). So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung các quy định về điều tiết thị trường bất động sản được quy định tại Mục 1 của Chương IX.

Bộ trưởng nhấn mạnh: Đây là nội dung mới được quy định trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhằm điều tiết, bình ổn thị trường bất động sản trong các trường hợp khi thị trường tăng trưởng "nóng", "đóng băng".

Dự thảo Luật cũng đồng thời điều chỉnh, bổ sung quy định về nội dung quản lý Nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; xử lý vi phạm; trách nhiệm của các cơ quan Trung ương và địa phương.

Chương X, Điều khoản thi hành, gồm 02 Điều (từ Điều 91 đến Điều 92). So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung các quy định chuyển tiếp về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà bên chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; Hợp đồng kinh doanh bất động sản; kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; Đào tạo bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.