Bộ Tài chính trả lời đề nghị đánh thuế cao, luỹ tiến "trị" đầu cơ nhà

Trước hệ luỵ của hành vi đầu cơ gây nhiễu loạn thị trường bất động sản, cử tri nhiều tỉnh, thành đề nghị Bộ Tài chính cần đánh thuế suất cao với trường hợp đầu cơ...

Ngày 25/7, cổng thông tin Bộ Tài chính đã đăng tải văn bản trả lời kiến nghị của cử tri Tp.HCM và cử tri tỉnh Lâm Đồng liên quan đến vấn đề đánh thuế suất cao với những trường hợp đầu cơ và lũy tiến trên số tài sản bất động sản và giá trị tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.

Gửi kiến nghị tới Bộ Tài chính, cử tri Tp. HCM cho rằng hiện nay, thị trường bất động sản chưa thật sự lành mạnh, đã và đang xảy ra nhiều cơn "sốt" đất. Giá đất tăng liên tục, gây khó khăn cho người có thu nhập thấp thực sự cần nhà ở.

Cử tri Tp.HCM kiến nghị cần có quy định thuế suất cao đối với những trường hợp đầu cơ bất động sản, ví dụ như đánh thuế đối với nhà sở hữu, đất nhận chuyển nhượng thứ hai trở đi, xử lý các hành vi gây nhiễu loạn thị trường bất động sản. Cùng với đó, tiến hành rà soát, hoàn thiện các quy định về xác định giá khởi điểm đấu giá đất để đảm bảo khách quan, minh bạch, phù hợp với giá thị trường.

Liên quan đến vấn đề này, cử tri tỉnh Lâm Đồng cũng kiến nghị Nhà nước nên có chính sách đánh thuế lũy tiến trên số tài sản bất động sản và giá trị tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản ý nhà nước với thị trường bất động sản trước mắt và lâu dài. Đồng thời, tạo sự công bằng, bình ổn chính sách thuế trong lĩnh vực bất động sản.

Mặt khác, cần phân cấp, phân quyền cho chính quyền địa phương trong lĩnh vực này và quyết định trên cơ sở khung giá của Chính phủ, phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

Trả lời cử tri, Bộ Tài chính cho biết, hiện nay, hệ thống chính sách thuế, phí và lệ phí đối với bất động sản cơ bản bao quát đầy đủ các khoản thu liên quan đến bất động sản phát sinh trong cả ba giai đoạn.

Theo đó, trong khâu xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản có quy định về lệ phí trước bạ. Trong sử dụng, khai thác bất động sản, đánh thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Còn trong chuyển nhượng bất động sản, đánh thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Tại Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cũng quy định áp dụng mức thuế suất lũy tiến đối với người sử dụng nhiều thửa đất ở trong phạm vi cấp tỉnh ở mức 0,03% đối với diện tích trong hạn mức; 0,07% đối với phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức và 0,15% đổi với phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức.

Cùng với đó, áp dụng mức thuế suất cao đối với đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định 0,15%; đất lấn, chiếm 0,2%.

"Như vậy, việc thực hiện các chính sách thuế, phí, lệ phí đối với bất động sản trong thời gian qua góp phần tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai, góp phần khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, từng bước hạn chế đầu cơ bất động sản, hạn chế việc sử dụng lãng phí đất đai, khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh", Bộ Tài chính nhìn nhận.

Bộ Tài chính thông tin thêm hiện đang tổng hợp, xây dựng bảo cáo rà soát các luật thuế để đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách thuế liên quan, báo cáo cấp có thẩm quyền theo đúng tiến độ, đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam, phù hợp với thông lệ quốc tế, đảm bảo tính thống nhất của hệ thống chính sách thuế liên quan đến bất động sản và đặt trong tổng thể cải cách hệ thống chính sách thuế giai đoạn 2021 - 2030.

Các chuyên gia đồng tình đánh thuế cao với nhà đất không sử dụng, đầu cơ

Để tăng cường quản lý trong lĩnh vực bất động sản, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" cũng yêu cầu quy định mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhà, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang; đồng thời, bỏ khung giá đất.

Cùng với đó, có chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; đối với hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, gia đình người có công với cách mạng.

Đáng chú ý là chủ trương đánh thuế cao đối với những người có nhiều tài sản là nhà đất, bất động sản (BĐS) đã được giới chuyên gia bàn luận sôi nổi trong một vài năm gần đây, khi tình trạng sốt đất do đầu cơ diễn ra ngày càng phức tạp. Nhiều người "ôm đất" để chờ tăng giá rồi bán, phân lô, bán nền nở rộ gây nhiều hệ lụy cho xã hội. Việc người dân đổ xô đi buôn đất, đầu cơ đất dẫn đến giá đất tăng cao một cách vô lý, xuất hiện một bộ phận người giàu lên nhờ đất nhưng phần đông người dân lao động không có nhà để ở.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhấn mạnh đây là thời điểm thích hợp để đề xuất thuế nhà và tài sản. Bởi, thuế liên quan đến nhà đất ở Việt Nam hiện quá thấp, chỉ 0,03% trong khi ở các quốc gia khác thông thường mức thuế suất khoảng 1%-1,5%. Với cách đánh thuế nhà và tài sản như các nước đang làm sẽ giúp ngân sách có được nguồn đóng góp từ mọi người dân.

Theo ông, để đánh trúng, đúng đối tượng, thực hiện đúng chủ trương, tinh thần Nghị quyết 18, cần đánh thuế tài sản với những người sở hữu nhiều nhà đất, không phải là tăng thuế tài sản mà là cải cách nó. Nghĩa là thuế này sẽ không đánh vào người nghèo mà đánh vào những đối tượng đầu cơ, tích trữ nhiều nhà, đất, đặc biệt là những nhà đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng; đánh thuế mạnh vào căn nhà thứ hai và những căn nhà có giá trị cao, cũng như tăng thuế đất lên một mức độ nhất định. Những việc này sẽ góp phần "trị" hiện tượng sốt đất và giúp giá nhà, đất bình ổn lại.

Tuy nhiên, GS Đặng Hùng Võ cũng lưu ý cần phân biệt thế nào là BĐS đầu cơ, thế nào là không đầu cơ để đánh thuế. "Chúng ta chưa cần ngay một luật thuế hoàn chỉnh mà trước mắt phải phân loại, định nghĩa như thế nào là đầu cơ, sau đó điều chỉnh dần. Bởi lâu nay nhiều người vẫn nhờ người đứng tên trong sổ nhà đất, dòng tiền chưa minh bạch nên rất khó xác định BĐS chính chủ để đánh thuế. Vì thế, phải làm thật chặt khâu này rồi mới bắt tay xây dựng quy định đánh thuế đối tượng đầu cơ BĐS, có như vậy luật mới thật sự đi vào thực tiễn", ông nhấn mạnh.

Theo ThS Nguyễn Anh Vũ, ĐH Ngân hàng TP HCM, ở nước ngoài, cụ thể là Mỹ, thuế BĐS được áp dụng dựa trên thực trạng của từng bang, vừa tạo nguồn thu vừa tránh việc đầu cơ BĐS. Việt Nam dự kiến hướng đến chống đầu cơ thì người làm chính sách có thể đứng trước 2 lựa chọn.

Thứ nhất, cần làm rõ căn cứ nào để đóng thuế mà không phải ảnh hưởng đến người nghèo, người thu nhập trung bình, họ mua BĐS không phải để đầu cơ mà để ở, để ổn định cuộc sống. Thứ hai, nếu chỉ chống đầu cơ thì phải phân loại BĐS để đánh thuế cho hợp lý. Ví dụ, loại nhà dưới 2 tỉ đồng sẽ đóng thuế bao nhiêu? nhà mặt tiền hay đất vùng ven, đất mặt tiền... đóng thuế ra sao?

Tổng giám đốc một công ty BĐS lớn tại Tp.HCM cho rằng thời gian qua, Việt Nam áp dụng chính sách đánh thuế một lần bằng tiền sử dụng đất đối với tài sản nhà đất, sau đó người mua không sử dụng mà bỏ không, nhất là với những nhà đầu cơ, tích trữ... gây ra nhiều hệ lụy và tạo áp lực cho xã hội. Trong khi hạ tầng giao thông không được đầu tư hợp lý vì thiếu ngân sách, ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế. Điều này thực sự không công bằng với người dùng tiền để sản xuất, kinh doanh hay đầu tư các lĩnh vực, ngành nghề nào khác nhưng bị đánh thuế liên tục.

Theo vị này, việc nhà nước đánh thuế BĐS là phù hợp thông lệ quốc tế, như Mỹ, Canada đánh thuế ngay BĐS đầu tiên và thu thuế hằng năm. Nguồn thu từ thuế BĐS này sẽ phục vụ cho chính địa phương đó. Mặc dù vậy, khi xây dựng quy định về đánh thuế, nhà nước cũng nên phân loại BĐS để tính thuế.

Loại để ở thì đánh thuế khác để không tạo áp lực cho người chưa có nhà. Hiện ở Mỹ, thuế quản lý BĐS từ 1%-1,5% trên giá trị BĐS hiện hành. Còn ở Việt Nam, nhiều khu mỗi căn hàng trăm tỉ nhưng vẫn bỏ không, không sử dụng mà hoàn toàn không bị đánh thuế. Ngoài ra, những người dùng tài sản BĐS thế chấp để mua hay đầu tư vào lĩnh vực khác thì có thể tính thuế khác…

"Tuy vậy, nhà nước cũng nên xem việc đánh thuế là trách nhiệm và khuyến khích người đầu tư, người mua nhà đóng góp vì sự phát triển bền vững của thị trường BĐS chứ đừng để tiếp tục xảy ra câu chuyện đối phó", vị tổng giám đốc này chia sẻ.

TS Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và Kinh tế ứng dụng, dẫn một thống kê sơ bộ cho thấy có khoảng 70% giao dịch đất đai là đầu cơ, nếu đánh thuế mỗi năm thì người có đất sẽ khai thác tốt BĐS đó để cho thuê hay kinh doanh nhằm gia tăng thu nhập và đóng thuế thay vì bỏ không chờ tăng giá. Từ đó, nhu cầu đầu cơ sẽ giảm, giá BĐS có thể hợp lý hơn.

Góp ý về việc đánh thuế BĐS sao cho hiệu quả, TS Đinh Thế Hiển cho gợi ý nhà nước tính thuế lũy tiến, thuế suất có thể điều chỉnh mỗi năm 1 lần. Đặc biệt, việc thu thuế phải theo giá thị trường.

"Tôi cho rằng thu thuế tài sản, BĐS không nên nôn nóng mà cần làm từng bước để người dân quen dần. Vì vậy, lộ trình thu thuế cần lũy tiến tăng theo các năm. Những việc này khi thực hiện đồng bộ sẽ giúp kiểm soát và thu thuế thuận lợi hơn. Các nước phát triển họ đã làm ổn định nhiều năm. Người giàu, nhiều nhà đất rất tự hào và thích nộp thuế. Việt Nam dần dần sẽ làm được", TS Đinh Thế Hiển nói.

Nhiều nước thu thuế tài sản

Thuế tài sản ở các nước có vai trò quan trọng trong tổng thu ngân sách của các quốc gia, chiếm tỉ lệ trung bình 3%-4% so với tổng thu thuế ở các nước phát triển, một số nước tỉ lệ này lên đến 8%, như Nhật Bản.

Trong khu vực Đông Nam Á, tại Singapore kể từ năm 2013, chủ sở hữu BĐS thứ hai chịu thuế 7% giá mua nhà, 10% với BĐS thứ ba. Tại Thái Lan, Luật Thuế đất và công trình trên đất đánh thuế tài sản theo lũy tiến của diện tích đất. Thuế lũy tiến tính theo giá trị thẩm định tài sản và có phân loại theo mục đích sử dụng của tài sản.

Ở Indonesia, thuế BĐS là 0,5% tính trên giá trị đất đai và tài sản đi liền với đất.

Ở Mỹ, người ta thu thuế mạnh khi bán nhà và thuế căn nhà thứ hai. Khi đánh thuế bán nhà, phân định rõ nhà phục vụ sinh hoạt và nhà phục vụ đầu tư. Với thuế BĐS tính một lần khi mua nhà, mức thuế có sự dao động ở từng bang nhưng không quá 2,35% giá trị nhà.

Trong khi đó, tại Hàn Quốc, việc áp dụng mức thuế lại được chia theo dòng sản phẩm BĐS. Chẳng hạn như đánh thuế 0,15%-0,5% đối với nhà riêng, 0,25% đối với nhà chung cư, 4% đối với biệt thự…