Bình ổn thị trường: Đừng kỳ vọng vào việc giảm giá nhà cao cấp

Thị trường bất động sản đang thiếu hụt nghiêm trọng nhà ở vừa túi tiền, nhưng giải pháp không nằm ở việc hạ giá phân khúc cao cấp. Giới chuyên gia cho rằng cần tăng nguồn cung nhà bình dân và trung cấp, đồng thời có chính sách dài hạn để điều tiết thị trường một cách bền vững.

Ông Trần Quang Trung – Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing – nhận định thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng mất cân đối nguồn cung. Tuy nhiên, sự lệch pha này không đồng nghĩa với dư thừa, cũng không thể lấy đó làm lý do để kéo giá phân khúc cao cấp xuống với kỳ vọng hạ nhiệt mặt bằng giá chung toàn thị trường.

Bùng nổ nhà ở vừa túi tiền

Trong bối cảnh thiếu hụt nhà ở giá hợp lý, triển vọng về một làn sóng nhà ở vừa túi tiền trong thập kỷ tới được xem như tia sáng tích cực cho thị trường bất động sản. Phân khúc này không chỉ mang lại cơ hội an cư cho thế hệ trẻ, mà còn có thể trở thành động lực phục hồi mạnh mẽ cho toàn ngành.

Tại tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới” ông Nguyễn Thanh Quyền – Tổng Giám đốc Thắng Lợi Group – nhận định rất lạc quan: trong 10 năm tới (đến 2035), hai phân khúc sẽ “vượt sóng” là nhà ở vừa túi tiền và nhà ở siêu sang. Ông nhấn mạnh: “Hiện có hai dòng chính – căn hộ thương mại giá thấp và nhà ở xã hội – và sẽ có nhiều doanh nghiệp tham gia sâu hơn vào lĩnh vực này.”

Theo ông Quyền, sở dĩ xu hướng này xuất hiện mạnh là vì hai “nút thắt” lớn trước đây đã được tháo gỡ: đầu vào được minh bạch hơn và đối tượng mua/thuê mua nhà ở xã hội đã được mở rộng. Khi doanh nghiệp chỉ cần lợi nhuận trên ~10% – cao hơn lãi ngân hàng hiện nay – thì họ đã có động lực quay lại phân khúc này.

Ông tin rằng, trong 10 năm tới, nhiều người trẻ Việt Nam sẽ có cơ hội sở hữu căn nhà đầu tiên. Tuy nhiên, để hiện thực hóa điều này cần sự đồng hành từ cả hệ thống: cơ quan quản lý, doanh nghiệp lớn ngành bất động sản và hệ thống tài chính. Ông ghi nhận: “Hiện bốn ngân hàng lớn đã triển khai gói ưu đãi lãi suất ~5,5% cho người dưới 35 tuổi, và Chính phủ đang xem xét điều chỉnh chính sách hỗ trợ tương tự.”

Kéo giá nhà cao cấp không phải lời giải

Dù nhà ở vừa túi tiền đang nhận được nhiều tín hiệu tích cực, việc khơi thông nguồn cung chỉ là một phần của bài toán. Thực tế, cấu trúc thị trường hiện bị “bơm phồng” ở phân khúc cao cấp – hạng sang, đẩy giá trung bình lên rất cao. Theo ông Trần Quang Trung – Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing – thị trường đang mất cân đối về nguồn cung, nhưng “mất cân đối” không bằng “thừa cung”. Ông chỉ rõ: nếu bạn chỉ tập trung vào phân khúc bình dân và trung cấp thì “chuỗi cung” sẽ lớn hơn, nền giá sẽ tự điều tiết hợp lý hơn.

Thực trạng cho thấy từ năm 2023 tới nay, phân khúc bình dân và trung cấp gần như “vắng bóng” dự án mới tại Hà Nội và TP.HCM. Trong khi đó, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tới gần 90% tỷ lệ hấp thụ. Điều này khiến giá trung bình chung cư tại Hà Nội leo lên khoảng 85,6 triệu đồng/m² từ chỉ ~50 triệu đồng/m² năm 2022.

Theo ông Trung, thay vì “ghìm” giá nhóm cao cấp để kéo mặt bằng chung xuống – vốn là cách tiếp cận thiếu hiệu quả – chúng ta nên “giải quyết gốc rễ”: tăng cung cho phân khúc đang thiếu, quy hoạch và hạ tầng phải đồng bộ và hướng đến nhu cầu thực. Ông cho rằng chính sách phải dựa trên dữ liệu và phân khúc phải tương ứng với giá trị thực tế.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn – bổ sung rằng bất động sản là hàng hóa đa phân khúc: bình dân, trung cấp, cao cấp và hạng sang – mỗi phân khúc có tệp khách hàng riêng. Việc chung một “mặt bằng” cho tất cả là không hợp lý. Ông gợi ý: để cân đối đầu tư và đầu cơ, Việt Nam có thể áp dụng thuế giao dịch bất động sản như Nhật – bán trước 3–5 năm thuế cao (15–39%), bán sau 5 năm thấp hơn (5–7%) – từ đó chuyển đổi hành vi giữ và đầu tư bất động sản.