BĐS công nghiệp – "điểm hẹn" mới của các "ông lớn"

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bứt phá mạnh với hàng loạt thương vụ M&A tỷ đô và làn sóng đầu tư mới từ các “ông lớn” trong và ngoài nước. Phân khúc này tiếp tục giữ vai trò “điểm sáng” giữa thị trường địa ốc biến động, chuyển từ “gom đất” sang phát triển khu công nghiệp xanh, công nghệ cao và bền vững.

Giữa bức tranh địa ốc cuối năm 2025 vẫn phủ gam màu bất định, bất động sản công nghiệp nổi lên như điểm sáng hiếm hoi duy trì nhịp tăng trưởng bền bỉ. Dòng vốn đầu tư và các thương vụ M&A sôi động đang biến phân khúc này thành “đường đua nóng” mới của thị trường.

Những thương vụ M&A trị giá từ vài chục triệu đến hàng tỷ USD đang khiến thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trở nên sôi động chưa từng có. Trong bức tranh nhiều gam màu của thị trường địa ốc, phân khúc này tiếp tục giữ vị thế “điểm đến vàng” của dòng vốn trong và ngoài nước nhờ khả năng sinh lời ổn định và tiềm năng phát triển dài hạn.

Bất động sản công nghiệp – Miếng bánh tỷ đô giữa tâm điểm đầu tư

Tháng 10/2025, thị trường chứng kiến thương vụ hợp tác gần 2 tỷ USD giữa Kinh Bắc (KBC), Accelerated Infrastructure Capital (AIC) và VietinBank để phát triển khu phức hợp trung tâm dữ liệu trí tuệ nhân tạo SGI–HCM Campus tại KCN Tân Phú Trung (TP.HCM). Đây không chỉ là dự án hạ tầng công nghệ cao lớn nhất Đông Nam Á mà còn là dấu mốc cho xu hướng M&A gắn với công nghệ xanh và năng lượng tái tạo đang lan tỏa mạnh mẽ.

Sự tham gia của các “ông lớn” như Sembcorp (Singapore) với dự án logistics tại Đình Vũ – Hải Phòng, hay liên minh Kawanishi Warehouse – MOL Logistics đầu tư trung tâm kho lạnh Mekong Logistics Hub ở Đồng bằng sông Cửu Long, càng cho thấy sức hấp dẫn của thị trường. Song hành, hợp tác giữa SolarBK, Banpu NEXT và Amata Việt Nam phát triển hệ thống điện mặt trời công suất 227 MW tại các KCN lớn tiếp tục mở ra “làn sóng xanh” mới cho bất động sản công nghiệp.

Theo Grant Thornton, 9 tháng đầu năm 2025 đã ghi nhận 24 thương vụ M&A và huy động vốn cổ phần trong lĩnh vực bất động sản, với tổng giá trị công bố 1,8 tỷ USD – trong đó riêng phân khúc công nghiệp chiếm đến 55%. Đây là mức tăng gấp hơn 10 lần so với cả năm 2024, phản ánh rõ sức hút của Việt Nam trong chiến lược tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu.

Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại miền Bắc vượt 80%, miền Nam đạt tới 92% – minh chứng cho nhu cầu thuê kho, xưởng và đất công nghiệp vẫn ở mức cao.

Cuộc đua mở rộng quy mô – Bước đi của những tay chơi chiến lược

Các tập đoàn lớn như VSIP, Sembcorp, Amata, WHA, Core5 hay BW Industrial đang tăng tốc mở rộng tại các “thủ phủ” công nghiệp: Quảng Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Đồng Nai, Bình Dương. Trong đó, chỉ riêng Core5 đã phát triển 6 khu nhà xưởng xây sẵn trong 3 năm – cho thấy tốc độ triển khai mạnh mẽ của dòng vốn dài hạn.

Theo ông David Jackson – Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhà đầu tư đang chia thành hai hướng chính: đầu tư trực tiếp để phát triển khu công nghiệp mới như mô hình Amata, VSIP, DEEP C; và đầu tư gián tiếp thông qua việc thâu tóm hoặc thuê lại đất có hạ tầng sẵn để xây dựng nhà xưởng – như cách BW Industrial hay Gaw NP Capital đang theo đuổi.

Ông nhấn mạnh, “thay vì bắt đầu từ con số 0, nhiều tập đoàn chọn chiến lược thâu tóm dự án hiện hữu để tái cấu trúc, nâng cấp chuẩn quốc tế về kỹ thuật, chất lượng và môi trường. Đây chính là bước tiến của dòng vốn hướng tới phát triển bền vững.”

Từ “gom đất” sang “xây giá trị”

Nếu giai đoạn 2023–2024 là thời kỳ tích lũy quỹ đất, thì 2025 đang chứng kiến bước chuyển từ lượng sang chất. Thay vì mở rộng ồ ạt, doanh nghiệp tập trung phát triển khu công nghiệp xanh, logistics tích hợp và trung tâm sản xuất carbon thấp – mô hình gắn liền với tiêu chuẩn ESG.

Bà Hằng Đặng – Tổng giám đốc CBRE Việt Nam – nhận định: “Bất động sản công nghiệp hiện tăng trưởng theo hướng chọn lọc và bền vững, không còn chạy theo tốc độ mà hướng đến giá trị dài hạn.”

Dù vẫn đối mặt thách thức về quỹ đất sạch, chi phí đền bù và nhân lực kỹ thuật, Việt Nam đang chứng minh năng lực quản lý và quy hoạch hiệu quả, tạo nền tảng cho chu kỳ phát triển 2026–2030.

Bất động sản công nghiệp Việt Nam không còn là “cuộc chơi” của đất đai hay đầu cơ ngắn hạn, mà là bước tiến của cải cách, chất lượng dòng vốn và xu thế xanh hóa. Nếu duy trì đà này, giai đoạn 2026–2030 có thể trở thành “thập kỷ vàng” của bất động sản công nghiệp Việt Nam – khi quốc gia không chỉ là điểm đến FDI, mà là “bệ phóng sản xuất chiến lược” của khu vực Đông Nam Á.