BĐS 6 tháng cuối năm 2026: Phục hồi thật hay “cú lừa” của chu kỳ?

Theo ông Trần Quang Trung – đại diện OneHousing, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn rất khác: không còn là chu kỳ “tăng nóng theo diện rộng”, mà là quá trình tái cấu trúc và sàng lọc mạnh theo chất lượng dự án và vị trí phát triển.

Ông cho rằng điểm khác biệt lớn nhất hiện nay nằm ở hai đầu tàu Hà Nội và TP.HCM. Nếu TP.HCM đã sớm phát triển theo hướng phân khúc hóa sản phẩm và bám sát nhu cầu thực của từng nhóm khách hàng, thì thị trường phía Bắc – đặc biệt là Hà Nội – đang trong giai đoạn “điều chỉnh độ trễ”, nơi chỉ các dự án đủ chuẩn pháp lý, quy hoạch và năng lực chủ đầu tư mới có thể trụ vững.

Trong bối cảnh đó, thị trường đang chuyển từ “có đất là làm được dự án” sang giai đoạn chỉ dự án tốt mới có thể triển khai và hấp thụ vốn, khiến cấu trúc cạnh tranh trở nên khắt khe hơn đáng kể.

Một yếu tố đáng chú ý là Hà Nội chuẩn bị công bố quy hoạch tầm nhìn 100 năm. Theo ông Trung, mỗi lần thị trường bước vào chu kỳ quy hoạch lớn đều sẽ xuất hiện “nhịp nghỉ” – giai đoạn nhà đầu tư quan sát thay vì hành động, chờ định hướng rõ ràng trước khi giải ngân.

Khảo sát của OneHousing trên nhóm khách hàng phía Bắc cho thấy dòng tiền chưa rời thị trường, mà đang ở trạng thái “chờ điểm vào”: 17% dự kiến mua trong 6 tháng, 41% trong 6–12 tháng, 28% trong 1–2 năm, và chỉ 7% chưa có nhu cầu. Đáng chú ý, nhóm có kế hoạch mua trong 6–12 tháng đã tăng từ 32% lên 41%, phản ánh áp lực cầu tiềm ẩn đang tích tụ trở lại.

Theo ông Trung, sự chậm lại trong quyết định giao dịch đến từ nhiều yếu tố: thanh khoản nhà liền thổ giảm do tâm lý chờ quy hoạch, mặt bằng lãi suất, mức giá đã tăng trong giai đoạn trước và kỳ vọng về các sản phẩm phù hợp hơn trong chu kỳ mới. Đồng thời, các định hướng quy hoạch dân cư cũng khiến thị trường bước vào trạng thái “quan sát chiến lược”.

Về dài hạn, Hà Nội được dự báo mở rộng quy mô dân số từ khoảng 9 triệu hiện nay lên 14–15 triệu người vào năm 2035 và có thể đạt 20 triệu trong tương lai. Điều này tương đương nhu cầu phát sinh thêm khoảng 4–5 triệu dân chỉ trong một thập kỷ, kéo theo nhu cầu nhà ở rất lớn, nhưng sẽ phân bổ lại theo hướng dịch chuyển giữa nội đô và vùng ven.

Tuy nhiên, điểm nghẽn ngắn hạn lại nằm ở thanh khoản. Dữ liệu cho thấy các dự án sơ cấp tại trung tâm Hà Nội vẫn dẫn dắt giao dịch, trong khi khu vực vùng ven có tốc độ hấp thụ chậm hơn. Nếu năm 2025, tỷ lệ hấp thụ trung bình từng trên 80%, thì hiện nhiều dự án chỉ còn khoảng 50%, và toàn thị trường lùi về khoảng 40% – phản ánh trạng thái thận trọng rõ rệt của dòng tiền.

Theo ông Trung, thị trường không suy yếu mà đang chuyển pha từ “đầu cơ theo sóng” sang “đầu tư theo chọn lọc”, nơi yếu tố pháp lý, quy hoạch và chất lượng sản phẩm sẽ quyết định dòng tiền thay vì tâm lý đám đông.