Bất ngờ lượng thanh khoản đất nền, nhà ở năm 2022

Thời gian qua, thị trường bất động sản (BĐS) đang gặp nhiều khó khăn do tính thanh khoản ở nhiều phân khúc bất động sản gần như "đóng băng". Đất nền từng được coi là sản phẩm "ăn khách" và có lợi nhuận trong các cơn "sốt đất" đang là ghi nhận mức giảm giá và kém thanh khoản nhất.

Đất nền giảm giá và kém thanh khoản nhất

Cụ thể, tại Báo cáo tổng kết công tác năm 2022 và triển khai nhiệm vụ năm 2023 của ngành Xây dựng, do Bộ Xây dựng tổ chức mới đây cho thấy, về giá giao dịch, giá nhà ở riêng lẻ, đất nền, căn hộ chung cư vẫn giữ ở mức cao đã được thiết lập tại thời điểm cuối quý II/2022 ảnh hưởng đến tính thanh khoản và lượng giao dịch của thị trường đặc biệt là thị trường thứ cấp.

Bộ Xây dựng đánh giá, thị trường vẫn tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn, từ nguy cơ “bong bóng” chuyển sang nguy cơ “suy thoái”

Bộ Xây dựng điểm tên một số khu vực có mức giá giao dịch giảm nhiều trong quý như: quận Hà Đông, huyện Thanh Trì, Hoài Đức (Hà Nội); quận 12, huyện Củ Chi (TP. Hồ Chí Minh); huyện Xuyên Mộc (Bà Rịa - Vũng Tàu); quận Sơn Trà, Liên Chiểu (Đà Nẵng); TP. Biên Hòa, huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai).

Nhận định về thị trường BĐS thời điểm này, Bộ Xây dựng đánh giá, thị trường vẫn tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn, từ nguy cơ “bong bóng” chuyển sang nguy cơ “suy thoái”. Thị trường thiếu nguồn cung ở các phân khúc, cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.

Lượng giao dịch nhà ở xuống thấp nhất 5 năm

Còn theo số liệu của Savills, các tỉnh phía Bắc, thanh khoản thị trường nhà ở ghi nhận xu hướng sụt giảm mạnh khi càng về cuối năm. Theo đó, quý I, Hà Nội bán được 4.000 căn hộ nhưng quý II chỉ đạt khoảng 2.200 căn, giảm 45%. Lượng căn hộ bán được trong quý III cũng thua kém đầu năm 10%. Đối với nhà liền kề, biệt thự, số lượng giao dịch giảm dần trong các quý. Trong quý III, số lượng giao dịch đạt 299 căn, chưa bằng một nửa so với quý I (666 căn).

Tại thị trường TP. HCM, Báo cáo của Batdongsan cũng cho biết thị trường nhà chung cư tại TP HCM và các tỉnh phía Nam liên tục giảm tốc. Trong hai quý đầu năm có gần 14.000 căn hộ mới chào bán, tiêu thụ 70-80% rổ hàng nhưng sang quý III chỉ có khoảng 1.250 căn được tung ra thị trường và tỷ lệ tiêu thụ xuống mức khoảng 52%.

Tình hình trở nên xấu hơn khi đến quý IV, toàn thị trường tiêu thụ 100 căn hộ trong rổ hàng chào bán mới, thấp nhất năm. Lượng nhà ở bán được trong mùa cao điểm bán hàng cuối năm nay ở mức kém xa kỳ vọng của các chủ đầu tư.

Theo đánh giá của đơn vị này, đây là tình trạng chưa từng xuất hiện trong 5 năm trở lại đây ở giai đoạn cận Tết - vốn là thời gian đỉnh điểm giao dịch bất động sản sôi động nhất năm. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp đã nâng mức chiết khấu 40-50% giá trị bất động sản nhưng thanh khoản chưa có dấu hiệu cải thiện.

Sốc vì lãi vay tăng

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, từ quý II trở đi, thị trường địa ốc phía Bắc giảm tốc mạnh do tác động của chính sách kiểm soát tín dụng. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý III giảm 66,5% so với nửa đầu năm, lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Ông Đính xác nhận, dòng tiền có xu hướng chậm lại trên thị trường bất động sản khiến thanh khoản giảm rõ rệt.

Còn Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, ông Đinh Minh Tuấn, giải thích việc giao dịch đóng băng do một số khách hàng khó tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng. Số khác tiếp cận được thì bị sốc vì lãi vay tăng. Tình trạng này dẫn đến tâm lý trì hoãn việc mua nhà trong ngắn hạn để quan sát thị trường. Trong khi nhóm đối tượng đang có tiền lại ngập ngừng giải ngân, vì kỳ vọng giá sẽ giảm sâu hơn và các chính sách chiết khấu tốt hơn thời gian tới.

Trong bản kiến nghị Chính phủ các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng nhìn nhận giá nhà hiện nay neo cao. Tình trạng lệch pha cung cầu: thừa nhà cao cấp thiếu nhà giá rẻ phần nào ảnh hưởng đến thanh khoản giảm mạnh, bên cạnh yếu tố kém thuận lợi là kiểm soát tín dụng và lãi suất tăng.

Ông Châu kêu gọi doanh nghiệp bất động sản phải chủ động tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm hướng về nhu cầu thực và thực hiện giảm giá nhà tương đối, thực chất để tự vượt khó khi thanh khoản thị trường xuống thấp như hiện nay.