Bất động sản Trung Quốc: Rủi ro mới từ thời hạn thuê đất sắp hết hạn

Thị trường bất động sản Trung Quốc đang đối mặt với một rủi ro mới khi nhiều tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại và nhà kho nằm trên các khu đất sắp hết thời hạn thuê. Trong khi đó, cơ chế gia hạn quyền sử dụng đất ở cấp quốc gia vẫn chưa rõ ràng, khiến nhà đầu tư, chủ tài sản và các tổ chức tín dụng khó định giá chính xác rủi ro.

Về bản chất, đây không chỉ là vấn đề pháp lý, mà là rủi ro tài sản. Tại Trung Quốc, phần lớn đất đô thị thuộc sở hữu nhà nước, với thời hạn thuê phổ biến là 40 năm đối với trung tâm thương mại, 50 năm với bất động sản công nghiệp — văn phòng và 70 năm với nhà ở. Khi thời hạn sử dụng đất rút ngắn, giá trị tài sản bên trên cũng bị chiết khấu mạnh hơn, đặc biệt nếu chưa có quy định rõ về chi phí và điều kiện gia hạn.

Theo ước tính của Cushman & Wakefield, hơn 1.000 tỷ nhân dân tệ, tương đương khoảng 148 tỷ USD, bất động sản phi dân cư tại Trung Quốc có thời hạn thuê còn lại từ 20 năm trở xuống. CBRE cũng từng ước tính đến năm 2030, khoảng 30 triệu m² diện tích văn phòng và bán lẻ tại 18 thành phố lớn sẽ chỉ còn thời hạn sử dụng đất dưới 20 năm.

Tác động thực tế đã xuất hiện trên thị trường giao dịch. Nhiều thương vụ mua bán bất động sản bị đình trệ do người mua lo ngại rủi ro gia hạn đất và yêu cầu mức chiết khấu sâu hơn. Các công ty bảo hiểm và nhà phát triển bất động sản thường yêu cầu thời hạn sử dụng đất còn trên 20 năm mới xem xét giao dịch, trong khi nhiều ngân hàng không muốn gia hạn hoặc tái cấp vốn cho tài sản có thời hạn thuê còn lại dưới 10 năm.

Điều này làm tăng rủi ro thanh khoản tài sản. Khi tài sản khó bán, khó tái cấp vốn và bị chiết khấu định giá, bảng cân đối của chủ sở hữu bất động sản sẽ chịu áp lực lớn hơn. Đây là rủi ro đặc biệt đáng chú ý trong bối cảnh giá văn phòng tại một số thành phố lớn của Trung Quốc đã giảm hơn 40% từ vùng đỉnh, còn các nhà phát triển bất động sản đã vỡ nợ với khoảng 130 tỷ USD khoản vay.

Một số địa phương như Thượng Hải và Quảng Châu đã bắt đầu đưa ra hướng dẫn gia hạn quyền sử dụng đất, trong đó đề xuất chi phí thuê tối thiểu bằng 70% một thước đo tham chiếu liên quan đến giá trị đất. Tuy nhiên, thị trường vẫn chờ một chính sách thống nhất ở cấp quốc gia để giảm bất định pháp lý và tạo cơ sở định giá rõ hơn.

Ở góc nhìn đầu tư, rủi ro này cho thấy bất động sản Trung Quốc không chỉ gặp vấn đề về cầu yếu, tồn kho cao hay đòn bẩy tài chính, mà còn đối mặt với bài toán cấu trúc về quyền sử dụng đất. Khi thời hạn thuê đất trở thành biến số định giá quan trọng, nhà đầu tư sẽ yêu cầu mức chiết khấu cao hơn đối với tài sản có pháp lý không chắc chắn hoặc thời hạn sử dụng còn ngắn.

Với thị trường khu vực, bài học lớn là tính minh bạch về quyền sở hữu, thời hạn sử dụng đất và cơ chế gia hạn có vai trò rất quan trọng trong định giá bất động sản. Một tài sản có vị trí tốt nhưng thời hạn pháp lý ngắn, chi phí gia hạn chưa rõ hoặc khả năng tái cấp vốn thấp vẫn có thể bị thị trường chiết khấu mạnh.

Tóm lại, loạt hợp đồng thuê đất sắp hết hạn đang tạo thêm một “quả bom hẹn giờ” cho bất động sản Trung Quốc. Nếu không có cơ chế gia hạn minh bạch và thống nhất, rủi ro sẽ không dừng ở từng tòa nhà riêng lẻ, mà có thể lan sang định giá tài sản, khả năng vay vốn, thanh khoản giao dịch và niềm tin của nhà đầu tư vào toàn bộ thị trường bất động sản thương mại.