Bất động sản "mắc kẹt" trong dòng tiền

Hơn 17,77 triệu tỷ đồng đang nằm trong hệ thống ngân hàng, trong khi tín dụng bất động sản vượt 5,21 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, dòng vốn dồi dào chưa thể chuyển hóa thành sức mua thực tế khi lãi suất cao và tâm lý thận trọng tiếp tục đè nặng lên thị trường.

Dòng tiền chảy mạnh vào tiết kiệm đang tạo ra nghịch lý khi tín dụng bất động sản tăng nhưng thanh khoản nhà đất vẫn suy yếu.

Theo số liệu mới nhất, tiền gửi dân cư tại hệ thống ngân hàng đạt hơn 11,43 triệu tỷ đồng, tăng gần 1,1 triệu tỷ đồng, tương đương 10,6% so với đầu năm.

Riêng tháng 8, lượng tiền gửi tăng ròng gần 214.000 tỷ đồng, bình quân khoảng 6.900 tỷ đồng mỗi ngày. Tổng tiền gửi của người dân và doanh nghiệp đạt hơn 17,77 triệu tỷ đồng, tăng 7,6%.

Sức hấp dẫn của kênh tiết kiệm gia tăng khi lãi suất huy động niêm yết cao nhất lên vùng 7,6–7,8%/năm, trong khi một số chương trình ưu đãi đạt 8,5–9,5%/năm.

Ở chiều ngược lại, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt 20,49 triệu tỷ đồng, tăng 10,2%, nhanh hơn tốc độ tăng huy động vốn.

Đáng chú ý, tín dụng bất động sản đạt 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% và chiếm 25,39% tổng dư nợ.

Trong đó, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng tới 19,59%, đạt 2,59 triệu tỷ đồng. Ngược lại, tín dụng phục vụ nhu cầu mua nhà, tự sử dụng chỉ tăng 1,02%, đạt khoảng 2,61 triệu tỷ đồng.

Sự chênh lệch phản ánh thực tế vốn đang mở rộng ở phía kinh doanh dự án, trong khi sức mua của người dân phục hồi chậm.

Cổ phiếu bất động sản trước áp lực thanh khoản

Theo GS Đặng Hùng Võ, lãi suất cao khiến dòng tiền dịch chuyển chậm lại do người mua phải cân nhắc khả năng trả nợ và hiệu quả đầu tư.

Thực tế, giao dịch bất động sản quý II chỉ đạt khoảng 100.005 giao dịch, giảm 36,3% so với cùng kỳ. Lượng tồn kho tại 25 địa phương lên tới 39.284 căn và nền.

Đối với các doanh nghiệp niêm yết như VHM, NLG, KDH, DXG hay PDR, thanh khoản suy yếu có thể kéo dài thời gian bán hàng, gia tăng chi phí tài chính và ảnh hưởng tiến độ ghi nhận doanh thu.

Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, dự án hoàn thiện pháp lý và nguồn tiền ổn định có khả năng chống chịu tốt hơn nhóm phụ thuộc lớn vào vốn vay.

Về dài hạn, triển vọng ngành không chỉ phụ thuộc lãi suất mà còn nằm ở khả năng khôi phục niềm tin, bảo đảm quyền lợi người mua và cải thiện nguồn cung phù hợp nhu cầu thực.

Khi tiền gửi tiếp tục tăng mạnh nhưng tín dụng mua nhà gần như đi ngang, bài toán lớn nhất của bất động sản không đơn thuần là thiếu vốn, mà là thiếu động lực khiến dòng tiền quay trở lại.