Bất động sản được gỡ khóa, ai đang cầm chìa lợi nhuận?

Thị trường bất động sản dân cư đang phục hồi mạnh mẽ nhờ pháp lý được tháo gỡ, FDI tăng tốc và tín dụng cải thiện rõ rệt. SHS khuyến nghị tích cực với nhóm cổ phiếu có quỹ đất sạch, tài chính lành mạnh và khả năng triển khai dự án hiệu quả.

Những nút thắt lớn nhất của thị trường bất động sản dân cư đang lần lượt được tháo gỡ – từ pháp lý, tín dụng cho đến dòng vốn FDI. Trong bối cảnh đó, SHS đưa ra khuyến nghị tích cực đối với nhóm cổ phiếu sở hữu quỹ đất sạch, khi lợi thế "đất sạch" đang trở thành yếu tố định giá lại toàn bộ cuộc chơi.

Báo cáo mới nhất của Công ty Chứng khoán Sài Gòn – Hà Nội (SHS) cho thấy bức tranh phục hồi rõ nét của thị trường bất động sản dân cư trong giai đoạn đầu năm 2025. Hàng loạt rào cản pháp lý được tháo gỡ, dòng vốn FDI tăng tốc, mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp – tất cả đang tạo đà bứt phá cho các chủ đầu tư đẩy mạnh mở bán và triển khai dự án.

Thị trường hai miền: Hà Nội dẫn đầu căn hộ, TP.HCM trỗi dậy

Tại Hà Nội, phân khúc chung cư ghi nhận sự hồi phục mạnh mẽ. Trong năm 2024, nguồn cung mới đạt hơn 30.960 căn, tăng 201% so với cùng kỳ; lượng tiêu thụ cũng tăng 171%, vượt 31.000 căn. Giá bán sơ cấp hiện ở mức khoảng 72 triệu đồng/m², tăng 26% theo năm – phản ánh sự trở lại mạnh mẽ của nhu cầu mua nhà.

Trong khi đó, TP.HCM lại ghi nhận dấu hiệu điều chỉnh ở mảng căn hộ, với nguồn cung và lượng giao dịch đều sụt giảm so với cùng kỳ. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp vẫn tăng 24%, lên mức 76 triệu đồng/m² – cho thấy cầu vẫn mạnh, nhưng bị ghìm bởi những vướng mắc pháp lý.

Điểm sáng của TP.HCM đến từ phân khúc nhà gắn liền với đất – nơi ghi nhận mức tăng trưởng “bứt tốc” trong năm 2024: nguồn cung mới tăng 700%, lượng giao dịch tăng gấp đôi, giá bán sơ cấp dao động quanh 310 triệu đồng/m² (+13%). Đây là phân khúc được kỳ vọng tiếp tục dẫn dắt làn sóng phục hồi tại khu vực phía Nam.

Hàng loạt dự án lớn được “giải cứu” nhờ chính sách pháp lý đột phá

Yếu tố bước ngoặt giúp thị trường đảo chiều đến từ sự vào cuộc đồng bộ của chính sách. Hệ thống pháp lý mới – gồm Luật Đất đai sửa đổi 2024, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Nghị định 71 và các Nghị quyết 161, 171/QH15 – đã tạo hành lang rõ ràng để tháo gỡ vướng mắc cho nhiều đại dự án từng “đắp chiếu”.

Những cái tên lớn như Đan Phượng, Giảng Võ (VIC), Aqua City, Lakeview (Novaland), Izumi (Nam Long), The Prive (DXG), Casamia Balanca (DPG)... đã lần lượt được gỡ vướng, tạo cú hích cho tiến độ đầu tư. Đặc biệt, nhiều dự án "siêu đô thị" được phê duyệt với tốc độ kỷ lục: như Tổ hợp đô thị 498 ha của Sun Group tại Bắc Ninh (28.170 tỷ đồng), đại dự án Cam Lâm – Cam Ranh của Vingroup (260.000 tỷ đồng), hay Khu đô thị golf 1,5 tỷ USD do Trump Organization và KBC hợp tác triển khai tại Hưng Yên.

Vốn ngoại tăng tốc, tín dụng bật tăng: Dòng tiền đang “thức giấc”

Sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam đang được phản ánh qua làn sóng FDI đổ mạnh vào bất động sản. Năm 2024, vốn ngoại vào lĩnh vực này đạt 6,3 tỷ USD (+35%), chiếm 17% tổng FDI. Sang quý I/2025, dòng tiền tiếp tục tăng trưởng 44%, chiếm 22% – chỉ đứng sau ngành chế biến – chế tạo.

Các thương vụ tiêu biểu như CapitaLand hợp tác với Vinhomes tại Ocean Park 3 (800 triệu USD) hay Gamuda nâng vốn cho dự án Yên Sở (1,12 tỷ USD) cho thấy mức độ quan tâm gia tăng của các “đại gia” ngoại với thị trường nhà ở Việt Nam.

Song song đó, tín dụng bất động sản cũng cho thấy tín hiệu phục hồi mạnh mẽ. Quý I/2025, dư nợ lĩnh vực này tăng 11% – cao gần gấp ba mức tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế (4%). Đặc biệt, tín dụng cho chủ đầu tư, dự án tăng 20%; tín dụng tiêu dùng (mua nhà) tăng 5%, cho thấy tiến độ pháp lý được tháo gỡ đang chuyển hóa thành dòng vốn thực tế.

Bên cạnh đó, số dự án được cấp phép xây dựng cũng tăng mạnh: năm 2024 có 79 dự án, tương đương 38.345 căn hộ (+53% svck); riêng quý I/2025 đã có 26 dự án mới, tổng quy mô gần 15.780 căn – mức cao nhất trong hai năm trở lại đây.

Khuyến nghị đầu tư: Ưu tiên cổ phiếu quỹ đất sạch, tài chính lành mạnh

SHS đánh giá triển vọng tích cực cho ngành bất động sản dân cư nhờ tổ hợp các yếu tố thuận lợi: cải cách pháp lý, dòng vốn FDI mạnh, lãi suất thấp và nhu cầu mua nhà duy trì ổn định. Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, năng lực triển khai mạnh và nền tảng tài chính lành mạnh sẽ là nhóm hưởng lợi trực tiếp.

Cụ thể, SHS khuyến nghị TÍCH CỰC với một số cổ phiếu:

TCH (Hoàng Huy) với hai dự án lớn: New City và Green River tại Hải Phòng.

HDG (Hà Đô Group) đang triển khai khu biệt thự cao cấp HaDo Charm Villas tại Hà Nội.

NLG (Nam Long) sở hữu loạt dự án chiến lược: Izumi, Waterpoint, Paragon Đại Phúc.

TAL (Talimex) nắm giữ dự án Long Biên Square – tổ hợp cao tầng tại cửa ngõ phía Đông Hà Nội.