Bất động sản đang trở thành "vùng trũng" rửa tiền như thế nào?

Với đặc điểm giao dịch giá trị lớn, không bắt buộc qua sàn, dễ thanh toán bằng tiền mặt và kê khai giá thấp để trốn thuế, bất động sản tiếp tục là "vùng trũn...

Ngày 16/10/2025, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) tổ chức hội thảo trực tiếp kết hợp trực tuyến nhằm phổ biến Thông tư số 27/2025/TT-NHNN (ban hành ngày 15/9/2025) hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Phòng, chống rửa tiền, đồng thời cập nhật các nội dung tại Nghị quyết số 05/2025/NQ-CP về thí điểm thị trường tài sản mã hóa.

Tại hội thảo, NHNN cũng công bố kết quả đánh giá rủi ro quốc gia (NRA) về rửa tiền và tài trợ khủng bố, đồng thời chia sẻ tiến độ thực hiện Kế hoạch Hành động quốc gia trong khuôn khổ cam kết với Lực lượng Đặc nhiệm Tài chính quốc tế (FATF) – tổ chức đang theo dõi tiến trình khắc phục của Việt Nam để xem xét việc gỡ khỏi “danh sách xám”.

Theo báo cáo của NHNN, đến ngày 1/10/2025 (kết thúc chu kỳ Báo cáo Tiến triển lần thứ 5 với FATF), 12/17 hành động trong kế hoạch quốc gia đã có chuyển biến tích cực. Trong đó, 1 hành động hoàn thành toàn bộ, 1 hành động hoàn thành phần lớn, 10 hành động hoàn thành một phần, chỉ còn 5 hành động chưa có tiến triển.

Kết quả này thể hiện sự cải thiện mạnh mẽ so với thời điểm 12/12/2024, khi chỉ có 1/17 hành động hoàn thành một phần, còn lại 16 hành động chưa tiến triển.

NHNN đánh giá, quá trình thực hiện trong gần một năm qua đã cho thấy bước tiến đáng kể trong việc khắc phục các khuyến nghị của FATF, qua đó nâng cao năng lực thể chế và công cụ kiểm soát rửa tiền tại Việt Nam.

Kết quả đánh giá rủi ro quốc gia (NRA) giai đoạn 2023–6/2025 chỉ ra, ba nhóm tội phạm tham nhũng gồm tham ô tài sản, nhận hối lộ và lạm dụng chức vụ quyền hạn chiếm đoạt tài sản vẫn là nguồn rủi ro rửa tiền nghiêm trọng nhất.

Tài sản chiếm đoạt từ các vụ án tham nhũng thường được tẩu tán qua giao dịch bất động sản, chuyển tiền ra nước ngoài, hoặc đứng tên người thân.

Ngoài ra, tội phạm ma túy tiếp tục duy trì mức nguy cơ “cao”, do hoạt động xuyên biên giới, lợi nhuận lớn và xu hướng sử dụng công nghệ trong giao dịch.

Tội phạm môi trường nổi lên như nguồn rửa tiền mới, mang tính xuyên quốc gia và khó truy vết, trong khi tội phạm bóc lột tình dục qua mạng cũng đang tăng, được xếp ở mức nguy cơ trung bình.

Ở cấp độ ngành, ngân hàng và bất động sản được đánh giá là hai lĩnh vực có rủi ro rửa tiền cao nhất hiện nay.

Đại diện Cục Phòng chống rửa tiền (NHNN) cho biết, bất động sản đang là lĩnh vực bị tội phạm lợi dụng nhiều nhất để hợp pháp hóa tài sản bất chính.

Do đặc thù giao dịch giá trị lớn, việc “hòa trộn” dòng tiền bất hợp pháp vào thị trường này trở nên dễ dàng. Các đối tượng có thể dùng tiền từ hành vi tham nhũng, lừa đảo, đánh bạc… để mua nhà đất, sau đó bán lại hoặc chuyển nhượng nhằm hợp thức hóa nguồn tiền.

Một thủ đoạn phổ biến là kê khai giá trị giao dịch thấp hơn thực tế để giảm thuế, phần chênh lệch được thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản ngoài hệ thống ngân hàng. Cách làm này vừa trốn thuế, vừa che giấu nguồn gốc dòng tiền, gây khó khăn trong công tác kiểm soát.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa thực hiện nghiêm nghĩa vụ báo cáo và xác minh thông tin khách hàng, theo quy định của Luật Phòng, chống rửa tiền. Việc thiếu giám sát, nhận thức hạn chế hoặc cố tình né tránh trách nhiệm pháp lý đang khiến công tác quản lý gặp khó khăn.

Đặc biệt, việc thanh toán bằng tiền mặt và giao dịch không qua sàn chính thức khiến cơ quan chức năng khó truy vết dòng tiền và xác định người thụ hưởng cuối cùng – yếu tố quan trọng để phát hiện hành vi rửa tiền.

Sự xuất hiện của các mô hình đầu tư bất động sản linh hoạt như chia nhỏ quyền sở hữu, ủy thác đầu tư, hay PropTech (công nghệ bất động sản) đang mở ra thách thức mới trong giám sát rửa tiền.

Các nền tảng này cho phép giao dịch nhanh, phi tập trung và ẩn danh hơn, trong khi khung pháp lý hiện hành chưa bắt kịp với tốc độ phát triển. Nếu không kiểm soát chặt, đây có thể trở thành “kênh rửa tiền 4.0”, khiến việc truy vết dòng vốn bất hợp pháp càng khó khăn.

Theo NHNN, Việt Nam đang tăng tốc hoàn thiện thể chế, đồng thời phối hợp các bộ, ngành nhằm xây dựng hệ thống dữ liệu phòng chống rửa tiền thống nhất, bảo đảm minh bạch hóa dòng vốn trong nền kinh tế.

Mục tiêu trong thời gian tới là đáp ứng đầy đủ khuyến nghị của FATF, giúp Việt Nam rút ngắn thời gian thoát khỏi “danh sách xám”, qua đó nâng cao uy tín hệ thống tài chính – ngân hàng, cải thiện môi trường đầu tư quốc tế và niềm tin của thị trường.