Bất động sản công nghiệp vẫn “gặp khó”?

Dù được đánh giá là phân khúc “sáng” thu hút được các nhà đầu tư ngoại, nhưng BĐS công nghiệp vẫn cần được gỡ vướng và có hướng đi tốt hơn để thu hút nguồn vốn.

Theo báo cáo mới nhất của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), bất động sản (BĐS) công nghiệp được đánh giá là một trong những phân khúc phát triển nhanh nhất của thị trường.

Trong những năm gần đây, với nhiều chính sách đầu tư và hỗ trợ từ Chính phủ, cùng với việc cải thiện cơ sở hạ tầng và vị trí chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu,... bất động sản công nghiệp duy trì vị thế “ngôi sao”, thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, thị trường BĐS công nghiệp vẫn đang gặp nhiều khó khăn và cần thêm những cơ chế đặc thù để phát triển mạnh hơn, tập trung hơn về thu hút.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS đánh giá thị trường khu công nghiệp công nghiệp Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng, hứa hẹn tiếp tục duy trì đà phát triển mạnh mẽ với vai trò then chốt trong nền kinh tế.

Theo đó, sự phát triển của ngành logistics gia tăng mạnh mẽ, đặc biệt là khi thương mại điện tử bùng nổ. Các doanh nghiệp logistics trong và ngoài nước cũng đã và đang tích cực mở rộng quy mô và phạm vi hoạt động tại Việt Nam.

Tuy nhiên, thị trường Việt Nam cũng còn nhiều thách thức khi một số thị trường trọng điểm như thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, đang gặp khó khăn trong việc mở rộng quỹ đất công nghiệp do đô thị hóa nhanh và sự cạnh tranh về đất đai. Cơ sở hạ tầng mặc dù có cải thiện nhưng chưa đáp ứng được tốc độ phát triển của các khu công nghiệp.

Theo chủ tịch VARS, khó khăn hiện nay còn có chính sách và thủ tục hành chính còn nhiều phức tạp, mất thời gian và chi phí, gây khó khăn cho các nhà đầu tư. Các chính sách liên quan đến đầu tư và phát triển khu công nghiệp đôi khi thiếu nhất quán và thay đổi đột ngột khiến các nhà đầu tư gặp khó trong việc lập kế hoạch dài hạn.

Bên cạnh đó, việc thiếu hụt lao động trình độ cao, quản lý môi trường còn nhiều hạn chế, rủi ro đầu tư khi chi phí đất đai và xây dựng tăng cao, đặc biệt là chi phi tạo lập quỹ đất khi Luật Đất đai mới chính thức có hiệu lực... càng khiến gia tăng khó khăn cho bất động sản công nghiệp.

Ông Phan Tấn Đạt, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Khoáng sản và Xây dựng (KSB) Bình Dương nhận định: “Hiện tại, việc suy thoái kinh tế toàn cầu đang có dấu hiệu chậm lại và tình hình phát triển kinh tế có thể hồi phục dần dần từ năm 2024. Bất động sản công nghiệp được đánh giá là điểm sáng trong phân khúc BĐS, mặc dù phân khúc BĐS công nghiệp gặp nhiều khó khăn về một số cơ chế, nhân công lao động, nhưng với chiến lược và quyết tâm của các chủ đầu tư thì việc giải quyết bài toán khó sẽ trở nên dễ dàng hơn”.

Cũng theo ông Đạt, hiện nay việc đầu tư khu công nghiệp và thu hút khách hàng không phải là dễ. Ngoài chính sách của chính những nhà đầu tư khu công nghiệp, thì chính quyền địa phương cũng phải là “chìa khoá” quan trọng trong việc thu hút các nhà đầu tư.

Sự bùng nổ của công nghiệp xanh giữ chân nhà đầu tư

Trong những năm qua, BĐS công nghiệp luôn là phân khúc được các nhà đầu tư ngoại chú trọng.

Trong đó, nhiều "ông lớn" khu công nghiệp cũng đã nhanh chóng đón đầu cơ hội bằng cách nghiên cứu phát triển các khu công nghiệp hiện đại, áp dụng công nghệ cao và tự động hóa và sản xuất chuẩn xanh để nâng cao năng suất và chất lượng sản phẩm, đồng thời giảm thiểu chi phí và tăng tính cạnh tranh trên thị trường quốc tế.

Đơn cử, trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, hiện nay đang tập trung nguồn lực phát triển xây dựng các khu công nghệ cao, đưa các nhà máy sản xuất xanh, không gây độc hại cho môi trường về một địa điểm, đồng thời áp dụng nhiều dây chuyền sản xuất tự động hoá, nâng cao tay nghề.

Hay tại tỉnh Bình Dương, trong nhiều năm qua tỉnh này với phương châm chuẩn hoá các khu công nghiệp, hướng mới môi trường xanh, thân thiện. Bước đầu, những khu công nghiệp hợp tác với Singapore (KCN Vsip) đã gây ấn tượng mạnh về hạ tầng bài bản, công nghiệp ngành nghề an toàn và đặc biệt là khu công nghiệp nhưng luôn được bao phủ bởi một màu xanh.

Chỉ trong ít năm, mô hình KCN chuẩn xanh kiểu mẫu như Vsip đã được tỉnh Bình Dương phát triển xây dựng từ 1 lên đến 3 khu công nghiệp. Đây cũng là một trong những điểm sáng thu hút nhà đầu tư ngoại tới với Bình Dương.

Đại diện VSIP Group (liên doanh giữa Tổng Công ty Becamex IDC (Việt Nam) và Sembcorp Development Singapore) chia sẻ: “Ngay từ khi xây dựng KCN đầu tiên tại Bình Dương, đơn vị này đã hướng đến KCN xanh theo chuẩn quốc tế với hạ tầng bài bản, ưu tiên mảng xanh, môi trường sinh thái. Tạo môi trường thuận lợi và ưu tú nhất cho các nhà đầu tư tìm hiểu và đến xây dựng nhà máy làm việc và đây là điều kiện giúp các nhà đầu tư tìm đến cùng như giữ chân họ”.

Ông Phạm Ngọc Thuận, Tổng Giám đốc Becamex IDC cho biết, đối với KCN mới, nhiệm vụ quy hoạch, tính toán ngay từ đầu các giải pháp quản lý thông minh, các tiêu chí KCN sinh thái cũng sẽ được xem xét cụ thể. Điều này góp phần thu hút các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao, công nghiệp xanh và thân thiện với môi trường, làm tiền đề cho KCN khoa học công nghệ trong tương lai.

Để bất động sản công nghiệp có thêm trợ lực phát triển, chuyên gia VARS cũng đề xuất nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh đầu tư và nâng cấp hạ tầng giao thông, logistics, và các tiện ích công nghiệp để hỗ trợ sự phát triển của các khu công nghiệp.

Ngoài ra, cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, tạo môi trường đầu tư thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp. Đầu tư vào giáo dục và đào tạo nghề, đặc biệt trong các lĩnh vực công nghệ cao và tự động hóa, để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, tận dụng 15 năm còn lại của thời kỳ dân số vàng.

Đồng thời, tăng cường các chính sách ưu đãi hấp dẫn và ổn định để thu hút đầu tư nước ngoài.

Số liệu của VARS, hết quý I/2024, cả nước có 418 khu công nghiệp (trong đó có 4 khu chế xuất) đã thành lập tại 61/63 tỉnh, thành phố với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 1.299 nghìn ha. Tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 892 nghìn ha, bao gồm 371 khu công nghiệp nằm ngoài các khu kinh tế, 39 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế ven biển, 8 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế cửa khẩu.

Các khu công nghiệp, khu kinh tế đã thu hút trên 10.400 dự án đầu tư trong nước và trên 11.200 dự án FDI còn hiệu lực, với tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng trên 2,54 triệu tỷ đồng và 231 tỷ USD. Vốn FDI trong khu công nghiệp, khu kinh tế chiếm khoảng 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước trong những năm gần đây.

Tính đến năm 2023, các khu công nghiệp, khu kinh tế trên địa bàn cả nước đã tạo việc làm cho khoảng 4,15 triệu lao động trực tiếp, trong đó tập trung chủ yếu tại các vùng Đông Nam Bộ và vùng đồng bằng sông Hồng, chiếm lần lượt 41,3% và 30,3% số lao động làm việc trong khu công nghiệp trên cả nước.

Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định. Các khu công nghiệp đang hoạt động có tỷ lệ lấp đầy ước tính trên 75%. Trong đó, các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 92%.

Nhu cầu ở mức cao và đang trong xu hướng tăng đẩy giá thuê đất khu công nghiệp lên cao, với mức tăng ổn định từ 8-12% theo năm. Khu vực miền Nam có giá thuê trung bình 188 USD/m2/chu kỳ thuê.