Bất động sản cho nhà giàu vắng bóng giao dịch, đất nền đua nhau bán 'cắt lỗ'

Theo VARS, trong quý I/2023, dự án nhà liền kề tại một số quận của Hà Nội có giá lên lên tới 240 triệu/m2 gần như không có giao dịch. Trong khi đó, đất nền tự phát trong dân ở những vùng không được đầu tư hạ tầng tiếp tục được các nhà đầu tư ngắn hạn rao bán “cắt lỗ”.

Nguồn cung tiếp tục khan hiếm

Dẫn số liệu từ Sở Xây dựng Hà Nội, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, quý I/2023 Hà Nội có 6 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh, cung cấp ra thị trường 2.302 sản phẩm, trong đó có 2.273 căn hộ chung cư và 29 căn thấp tầng.

Về dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trên địa bàn thành phố có 3 dự án nhà ở xã hội đã được cấp phép, hiện đang triển khai với số lượng 2.843 căn chung cư; có 1 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán với 207 căn chung cư.

Thống kê của VARS cũng cho thấy, 3 tháng đầu năm 2023, khu vực Hà Nội có 36 dự án nhà ở đang mở bán, cung cấp ra thị trường hơn 3.700 sản phẩm, giảm gần 30% so với cùng kỳ năm 2022. Trong đó, hơn 90% nguồn cung là căn hộ giá trên 40 triệu đồng/m2.

Phân khúc căn hộ thương mại giá dưới 30 triệu đồng/m2, nguồn cung chỉ có tại 2 huyện vùng ven thành phố như Thanh Trì và Đông Anh. Trong bối cảnh quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, đắt đỏ, việc phát triển các dự án ở vùng ven đô là giải pháp tối ưu để cung cấp cho thị trường nguồn cung nhà ở mới với giá cả phải chăng.

Giao dịch giảm hơn 80%

Về tình hình giao dịch bất động sản, dữ liệu của VARS cho thấy, từ đầu năm đến hết tháng 2, giao dịch trên thị trường Hà Nội tiếp tục duy trì trạng thái trầm lắng do lượng sản phẩm chào bán ra thị trường ít, mức giá quá cao, tình hình kinh tế vẫn tiếp tục khó khăn và nhiều biến động, niềm tin của khách hàng vẫn còn thấp.

Trong quý vừa qua, ước lượng giao dịch nhà ở trên thị trường bất động sản Hà Nội chỉ đạt khoảng 12% lượng chào bán, với hơn 400 giao dịch, giảm hơn 80% so với cùng kỳ năm 2022.

Phân khúc biệt thự/liền kề/nhà phố chỉ phát sinh một lượng nhỏ giao dịch tại một dự án có giá khá tốt - khoảng 57 triệu đồng/m2 ở Mê Linh. Dự án nhà liền kề tại quận Hà Đông và Hoàng Mai có giá lên lên tới 240 triệu/m2 gần như không có giao dịch.

Đất nền tự phát trong dân ở những vùng không được đầu tư hạ tầng tiếp tục được các nhà đầu tư ngắn hạn rao bán “cắt lỗ”. Tuy nhiên, thanh khoản không cao do mức giá không tương xứng với giá trị. Trái ngược với các sản phẩm thấp tầng, đất nền, các sản phẩm chung cư được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín, có pháp lý tốt, phục vụ nhu cầu thực, nhu cầu cho thuê cao tiếp tục thanh khoản tốt.

Một số dự án có nguồn cung lớn ở vùng ven đô, với sản phẩm thu hút chủ yếu đối tượng khách hàng là nhà đầu tư ghi nhận lượng giao dịch thấp, kéo thấp tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường. Đối tượng đầu tư thời điểm này không còn nhiều động lực đầu cơ bất động sản, bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch hay cho thuê trở nên rủi ro hơn.

Tuy nhiên, kể từ đầu tháng 3, thị trường bắt đầu ghi nhận thêm những tín hiệu quan tâm từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Lượng tìm kiếm và giao dịch chung cư ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp bắt đầu tăng, bởi thị trường đã dần ổn định sau hàng loạt động thái tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, cộng thêm nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn duy trì ở mức cao.

Người mua khó tiếp cận phân khúc NƠXH

Theo đánh giá của VARS, nhà ở xã hội tiếp tục là phân khúc có nhu cầu cao nhất hiện nay. Dù vậy, lượng giao dịch thấp do có rất ít dự án nhà ở xã hội được triển khai ở Hà Nội. Thủ tục và điều kiện để mua quá rườm rà và khó khăn khiến người mua rất khó tiếp cận được phân khúc này.

Trong quý đầu năm 2023, cả thành phố chỉ có duy nhất một dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh tại địa bàn quận Nam Từ Liêm (với hơn 200 căn hộ, giá bán khoảng 19,5 triệu đồng/m2). Thậm chí ở phân khúc này thường xảy ra tình trạng rao bán và mua chênh so với mức giá quy định, dù cho thị trường khó khăn và các phân khúc khác gần như không có giao dịch.