Bất động sản 2024: Nghịch lý và khó đoán

Tại tọa đàm “Nhận diện dòng tiền và đón sóng bất động sản kết nối hạ tầng cao tốc”, các chuyên gia đánh giá thị trường bất động sản 2024 đang rất nghịch lý và khó đưa ra dự báo sắp tới.

Ảnh minh hoạ

Theo TS. Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học & Kinh tế ứng dụng, hiện thị trường bất động sản đang rất nghịch lý khi năm nay dù kinh tế còn khó khăn nhưng dòng tiền vào thị trường bất động sản có nhiều triển vọng.

Tuy nhiên, ông Hiển cho rằng vẫn còn những tác động hạn chế dòng tiền vào thị trường bất động sản 2024 như: áp lực trả nợ trái phiếu doanh nghiệp nên dòng tiền hoạt đọng bị thu hẹp; ngân hàng sẽ tăng nợ xấu.

Tính đến tháng 6/2024, tỷ lệ nợ xấu dự kiến 5-7%, làm hạn chế tín dụng với các công ty kinh doanh không tốt. Tổng dư nợ tín dụng đến 30/6/2024 là 14,4 triệu tỷ đồng, tăng 6% so với đầu năm, tập trung vào tháng 6 với nguồn cung ra hơn 487 ngàn tỷ đồng. Tuy nhiên, mức huy động chỉ tăng 1,5% khiến các ngân hàng có thể gặp khó về nguồn vốn.

Tín dụng BĐS hiện chưa thuận lợi, 6 tháng đầu năm là hơn 3 triệu tỷ đồng, chiếm 21,4% tổng dư nợ, tăng 6,8% so với cuối năm 2023; nhưng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS chỉ tăng 1,86% so với cuối năm 2023. Dòng vốn “lũy kế” dư nợ “chôn” nhiều trong dự án lớn so với dòng vốn mới kinh doanh. Đăc biệt, thị trường BĐS có thanh khoản thấp, hàng tồn tăng, tỷ lệ doanh thu/hàng tồn chỉ khoảng 2,3%.

Áp lực trả nợ trái phiếu doanh nghiệp năm 2024 làm dòng tiền hoạt động bị thu hẹp. Năm 2024, ước tính có khoảng 213.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, trong đó có 80.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Đồng thời, ngân hàng sẽ tăng nợ xấu trong năm 2024 làm hạn chế tín dụng đối với các công ty kinh doanh không tốt.

Từ đó, ông Hiển nhận định, dòng tiền đầu tư vào thị trường BĐS tiếp tục khó khăn. Trong 2 năm tới 2025 - 2026, dòng vốn quan trọng nhất đầu tư vào BĐS vẫn từ nhà đầu tư và tín dụng ngân hàng. Tín dụng ngân hàng sẽ khả quan từ quý 2/2025 nhưng vốn nhà đầu tư sẽ ta mạnh từ quay 2/2026.

Cũng theo ông Hiển, thị trường bất động sản từ đây đến cuối năm vẫn còn phải theo dõi, chỉ có những vùng dân cư tập trung và sẽ tập trung, có dòng tiền đủ mạnh mới tạo động lực đi lên.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng chia sẻ, hiện nay thị trường bất động sản đang có nhiều điều khó đoán vì vẫn còn nhiều người đang ôm hàng. Thị trường thường bị dẫn dắt bởi nhà đầu tư, nhưng hiện nay nhà đầu tư cũng đang bị kẹt vốn nên không thể dẫn dắt được nữa. Trừ khi có một số thông tin mang đến động lực lớn như tăng trưởng kinh tế, thu nhập tăng, để tạo ra một làn sóng hay cơn sốt đất rất khó.

Theo chuyên gia Sử Ngọc Khương - Viện phó Viện nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng, vấn đề thực tế của thị trường bất động sản hiện nay vẫn là nguồn cung hạn chế, gia bán cao, thanh khoản thấp, sản phẩm không phù hợp với nhu cầu thực của người dân. Điểm mới của thị trường là vừa qua các chính sách pháp luật liên quan đến bất động sản đã bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Tuy nhiên, để các chính sách pháp luật đi vào đời sống còn phụ thuộc vào các thông tư, nghị định, hấp thụ, phản ứng của thị trường.

Dù đối mặt với nhiều thách thức, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được đánh giá là có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai. Các chuyên gia dự báo rằng, trong những năm tới, thị trường sẽ tiếp tục hưởng lợi từ các dự án hạ tầng giao thông lớn, cũng như các chính sách thúc đẩy phát triển đô thị và công nghiệp của Chính phủ.