Bất động sản 2023: Phân hóa, hàng thừa vẫn thừa, hàng thiếu vẫn thiếu

Năm 2023 mặc dù còn tồn tại nhiều bất cập nhưng đến nửa cuối năm cho thấy lượng giao dịch bất động sản có chuyển biến tăng dần, tuy nhiên có sự phân hóa ở các phân khúc và vùng miền.

Trong bối cảnh nhiều thách thức, bất động sản thương mại được ghi nhận lượng giao dịch khá ổn định, thị phần nằm trong tay các chủ đầu tư lớn, thông tin được ông Lưu Quang Tiến – Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho biết tại buổi công bố Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản năm 2023 và dự báo 2024.

Sự nổi lên của nhóm ngân hàng, bảo hiểm trong nguồn cung văn phòng thương mại

Xét theo phân khúc, ông Tiến cho biết, văn phòng cho thuê có sự phân hóa khá rõ nét giữa các tòa nhà cũ và các nguồn cung mới, đặc biệt là văn phòng hạng A, B+ tại các khu vực lõi trung tâm các thành phố lớn (Hà Nội và TPHCM) luôn khan hiếm nguồn cung trong khi nhu cầu từ nhóm khách hàng quốc tế, doanh nghiệp FDI là rất lớn. Ngoài ra, tỷ lệ lấp đầy cũng không đồng đều giữa các phân khúc, có mặt bằng phải đăng ký danh sách chờ được thuê, nhưng cũng có mặt bằng chào mời lâu ngày vẫn không có người thuê.

Năm 2023 ghi nhận làn sóng trả mặt bằng cũ diện tích lớn, thuê mới văn phòng có diện tích nhỏ hơn để tối ưu ngân sách. Ngoài ra, xu hướng trả mặt bằng ở tòa nhà văn phòng cũ, thuê mới mặt bằng ở các tòa nhà xây mới có cơ sở hạ tầng và công năng hiện đại hơn.

Nguồn cung mặt bằng văn phòng năm 2023 (chỉ xét trên diện tích mặt bằng sẵn sàng để sử dụng thực tế) tại Hà Nội có khoảng 2.1 triệu m2 sàn và TPHCM khoảng 2.6 triệu m2 sàn, tương ứng tăng thêm 1% và 2% so với cùng kỳ năm 2022.

Tỷ lệ lấp đầy mặt bằng văn phòng trung bình toàn thị trường, Hà Nội đạt 85%, TPHCM đạt 91%, giảm tương ứng 1% và 2% so với năm 2022.

Giá cho thuê mặt bằng văn phòng ổn định, tại Hà Nội khoảng 21.5 USD/m2, tại TP.HCM 32.5 USD/m2 với mức tăng giá trung bình 3 - 5% theo năm.

Đáng chú ý, thị trường cũng chứng kiến sự tham gia vào phân khúc “văn phòng thương mại” từ các tổ chức lớn như ngân hàng, bảo hiểm. Ông Tiên cho biết, thay vì đơn thuần đi thuê mặt bằng văn phòng làm việc như trước đây, thì nay nhóm doanh nghiệp tài chính này đã chuyển dịch sang đồng thời khai thác mặt bằng văn phòng kiêm mặt bằng thương mại tại nhiều vị trí đắc địa trên cả nước.

Thương mại bán lẻ - xu hướng shoppertainment lên ngôi

Trái ngược với tình trạng đóng cửa, dài ngày không có người thuê của các cửa hàng đường phố do những thay đổi của thị trường và hành vi khách hàng (tiết kiệm hơn, hoặc chuyển dịch sang mua hàng online nhiều hơn), tình hình chung của các mặt bằng thương mại bán lẻ vẫn tương đối khả quan.

Thị trường bán lẻ chuyển từ mô hình nhỏ lẻ sang mô hình hiện đại và tập trung hơn. Ông Tiến cho biết, năm 2023 chứng kiến mô hình tập trung thương mại (còn gọi là shoppertainment), bùng nổ như Grand World, Lotte, Emart, Gigamall… Trong tương lai, xu hướng này sẽ tiếp tục phát triển bởi nhu cầu sẵn sàng di chuyển xa hơn, nhưng chỉ cần “một điểm đến cho mọi nhu cầu” là có thể đáp ứng đầy đủ nhu cầu của gia đình, mua sắm kết hợp giải trí, làm đẹp, ăn uống…

DXS-FERI thống kê nguồn cung mặt bằng bán lẻ 2023 (chỉ xét trên diện tích mặt bằng sẵn sàng để sử dụng thực tế) ở Hà Nội có khoảng 1.8 triệu m2 sàn, tăng 3% so với năm ngoái; TPHCM khoảng 1.48 triệu m2 sàn, giảm 2%. Tỷ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ trung bình toàn thị trường, ở Hà Nội đạt 85%, TPHCM đạt 90%, giảm tương ứng 1% so năm 2022. Giá cho thuê mặt bằng bán lẻ ổn định, trung bình tại Hà Nội là 45 USD/m2, tăng 3% và tại TPHCM là 53 USD/m2, tăng 1%.

Điểm sáng từ bất động sản khu công nghiệp

Đối với bất động sản khu công nghiệp, ông Tiến cho biết, đây là điểm sáng khi vẫn duy trì được tỷ lệ lấp đầy khoảng 80%.

Theo chuyên gia, hầu hết khu công nghiệp đạt hiệu suất thuê cao nhờ vào thế mạnh vị trí, kết nối tốt với hạ tầng logistics, đây cũng là tiêu chí hàng đầu để chủ đầu tư và doanh nghiệp quyết định lựa chọn đầu tư hoặc thuê bất động sản công nghiệp.

Thống kê nguồn cung, giá thuê và tỷ lệ hấp thụ bất động sản khu công nghiệp. Nguồn: DXS-FERI

Bất động sản nhà ở - hàng thừa vẫn thừa, mà hàng thiếu vẫn thiếu

Đối với phân khúc bất động sản nhà ở, năm 2023 thị trường thiếu trầm trọng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền. Bà Trịnh Thị Kim Liên – Giám đốc kinh doanh của DXS cho hay, nguồn cung bất động sản nhà ở bán mới tiếp tục khan hiếm do vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để (chỉ có khoảng 40% trong số 1,200 dự án vướng pháp lý đang được xem xét tháo gỡ).

Nguồn cung mới căn hộ giảm tại hai thành phố lớn. Hà Nội ghi nhận khoảng 7.6 ngàn sản phẩm, giảm 49% so năm trước; TPHCM có khoảng 8.1 ngàn sản phẩm, giảm 60%. Giá bán sơ cấp bình quân căn hộ tăng ở cả hai nơi.

Tổng nguồn cung sơ cấp toàn quốc năm 2023 đạt khoảng 47.2 ngàn sản phẩm (tổng cung được tính trên thực tế sản phẩm có thể sẵn sàng đưa vào kinh doanh, gồm hàng tồn kho tích lũy còn lại, và số lượng sản phẩm đủ điều kiện bán hàng được chào bán mới). Trong thực tế, nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cao và cao cấp, tạo nên tình trạng khan hiếm sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, khiến cho thị trường mất thanh khoản cục bộ, hàng thừa vẫn thừa, mà hàng thiếu vẫn thiếu, bà Liên nhận định.

Nguồn cung sơ cấp khu vực miền Nam đứng đầu cả nước, tập trung ở TPHCM và Bình Dương với khoảng 22.8 ngàn sản phẩm, chiếm khoảng 48% tổng nguồn cung mới toàn quốc. Tại Hà Nội và các tỉnh lân cận có khoảng 16 ngàn sản phẩm, chiếm 34% cả nước. Nguồn cung ở miền Trung khoảng 5.6 ngàn sản phẩm, chiếm khoảng 12%. Miền Tây khoảng 2.8 ngàn sản phẩm, chiếm khoảng 6%.

Bà Trịnh Thị Kim Liên – Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services

Miền Bắc hấp thụ sản phẩm nhà ở tốt nhất

Xét về tỷ lệ hấp thụ, bà Liên cho biết, miền Bắc có tổng nguồn cung 16 ngàn sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ khả quan nhất cả nước, cải thiện dần qua các quý, đặc biệt là từ sau quý 2/2023 với nhiều đợt sóng nhỏ, tận dụng lợi thế việc lãi suất giảm, chính sách bán hàng và kích cầu từ chủ đầu tư, thông tin tích cực về hạ tầng. Thống kê của DXS-FERI cho thấy, các dự án mở bán mới có tỷ lệ tăng giá đến 20 – 30%, trong khi đó đất nền nhìn chung thanh khoản vẫn còn yếu.

Khu vực miền Trung có tỷ lệ hấp thụ 8 – 12% với quy mô nguồn cung 5.6 ngàn sản phẩm. Giá bán đều sụt giảm, tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức thấp cả sơ cấp và thứ cấp. Chuyên gia đánh giá, nhu cầu thực tế tại địa phương chưa quá bùng nổ, giá trị sản phẩm vượt cao so với khả năng chi trả thực tế của người mua có nhu cầu ở thực. Ở khu vực này, xuất hiện một số giao dịch với giá trị lớn từ các nhà đầu tư từ Hà Nội, TPHCM, tuy nhiên chỉ mang tính nhất thời và nhỏ giọt.

Miền Nam có quy mô nguồn cung 22.8 ngàn sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ cả năm đạt 20 - 25%. Trong đó, căn hộ tại TPHCM và Bình Dương thống lĩnh nguồn cung mới lẫn hàng tồn kho. Giá bán sơ cấp tăng nhưng không đáng kể, mặt bằng giá ổn định vẫn là xu hướng chủ đạo. Nguồn cung thứ cấp từ các dự án đã và đang hoàn thành hoặc từ nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy ít nhiều gây áp lực lên các dự án mở bán mới nên các chủ đầu tư rất thận trọng và ra hàng nhỏ giọt nhằm thăm dò thị trường.

6 tháng cuối năm, bà Liên cho biết tình hình bán hàng và hấp thụ cải thiện đáng kể đến từ các dự án mới có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng tốt cho thấy nhu cầu về nhà ở vẫn cao.

Khu vực miền Tây có khoảng 2.8 ngàn sản phẩm, đạt tỷ lệ hấp thụ 10 - 15%. Tỷ lệ tiêu thụ và giá bán thấp hơn so với các vùng miền khác dù năm 2023 thị trường miền Tây có sự tăng trưởng về nguồn cung, đặc biệt là loại hình căn hộ. Hạ tầng đang được cải thiện đáng kể kết hợp tỷ lệ đô thị hóa tăng nhanh, dự báo sẽ là nền tảng cho sự phát triển của thị trường khu vực này trong tương lai gần. Bên cạnh đó có sẽ nhiều thị trường mới nổi như An Giang, Hậu Giang…thay vì chỉ tập trung ở khu vực Cần Thơ.

Trong khi đó, tình trạng thị trường du lịch Phú Quốc đang gặp nhiều khó khăn khiến tốc độ bán hàng tại đây tương đối chậm. Bà Liên cho hay, một chủ đầu tư hàng đầu thị trường dù đã kick-off ra quân dự án tại Phú Quốc trong quý 4/2023, nhưng cuối cùng đã tạm hoãn kế hoạch bán hàng.

Nguồn: DXS-FERI