#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Bắt đáy lãi suất thấp nhất lịch sử 2% đã diễn ra thế nào (ở Mỹ) và hệ quả?

Hôm trước có rất bạn inbox hỏi trong một bài viết của mình nói về việc ở Mỹ khoản vay thế chấp lãi suất dưới 3% mà tồn tại 30 năm lại có thể ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản. Bởi các bạn cho rằng khoản vay như vậy chỉ có thể là số ít!

Nhìn vào đây thì quan điểm "lãi suất siêu rẻ, kì hạn dài thì hiếm có" đã đúng trong một thời gian dài trước đó.

Trước năm 2021:

- Chỉ khoảng 30% khoản vay thế chấp có lãi suất thấp (từ 3-4%)

- Và dưới 3% gần như rất hiếm (chỉ khoảng~2% thị trường)

- Phần lớn thị trường vẫn ở mức trên 4%

Năm 2021 trong giai đoạn Covid, Mỹ đã kéo lãi suất cho vay thế chấp nhà xuống mức trung bình 3,15%. Khiến cho lần đầu tiên có sự đột biến :

- Mức lãi suất siêu thấp dưới 3%: Tăng mạnh về số lượng và đã chiếm 20% tổng số khoản vay (tức gấp 10 lần)

- Mức lãi suất thấp (từ 3% - 4%): Cũng tăng mạnh.

Khiến cho tới 60% các khoản vay ở Mỹ thành có lãi suất thấp ...

Từ số ít trở thành đa số!

Trên thực tế có rất nhiều người chia sẻ lãi suất thực của họ chỉ cỡ 2% và họ sẽ không bao giờ từ bỏ mức lãi suất này.

Bởi vì khác với Việt Nam là vay ưu đãi chỉ 2 năm đầu, thì ở Mỹ lãi suất này sẽ cố định và khiến cho 30 năm tới người mua nhà chỉ phải thanh toán từng phần một chi phí nhỏ hơn đáng kể. Và vì vậy họ không bao giờ muốn bán căn nhà này sớm (bán đi sẽ tất toán khoản nợ và nếu cần vay thế chấp thì sẽ phải vay bằng lãi suất mới trên thị trường)

Quay lại ở 2026, lãi suất vay thế chấp mới đã lên tới 6,4% một mức lãi suất cao hơn đáng kể, khiến những người chậm chân chưa mua được ở năm 2021 giờ không còn muốn mua, hoặc không thể mua.

Người mua không mua nổi, người bán không muốn bán. Cung cầu hoàn toàn không gặp nhau, điều này mình đã viết ở bài trước mọi người đọc lại trong comment.

Đây là một ví dụ rất điển hình cho việc: một chính sách ngắn hạn (lãi suất siêu thấp) có thể để lại hệ quả rất dài hạn lên hành vi thị trường. Điểm nghẽn của thị trường nằm ở cấu trúc chi phí vốn và hành vi người tham gia.

Cre: Trương Đắc Nguyên