Bất cập trong đấu giá nhìn từ vụ Tân Hoàng Minh bỏ cọc đất Thủ Thiêm

Không nên áp dụng hình thức đấu giá bằng lời nói mà nên bỏ phiếu trực tiếp hoặc gián tiếp tại cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội kiến nghị sớm sửa đổi, bổ sung các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị.

HoREA nhận thấy, qua các cuộc đấu giá 4 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm ngày 10/12/2021 đã cho thấy rõ các bất cập và sự cần thiết phải sớm sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016 và các pháp luật có liên quan.

Đặc biệt là các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, nhằm xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh, đảm bảo sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản, không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, không để bị lợi dụng đấu giá để trục lợi bất chính.

Bởi lẽ, đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị hoàn toàn khác biệt với đấu giá từng nền nhà, từng căn hộ hoặc đấu giá một bức tranh, một món đồ cổ, hay đấu giá tài sản thanh lý…

Do vậy, cần xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực.

Không nên áp dụng đấu giá trực tiếp bằng lời nói

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, Nhà nước cần phải kiểm soát, quản lý 3 vấn đề quan trọng: Đánh giá chất lượng dự án đầu tư theo đề xuất của nhà đầu tư, mà hiện nay Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định này; đánh giá năng lực của nhà đầu tư, trước hết là có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư (quy định tại điểm a khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013) mà hiện nay Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định này; ngăn ngừa việc lợi dụng đấu giá để thổi giá đất, tạo mặt bằng giá đất “ảo” để đầu cơ đất đai làm nhiễu loạn thị trường, trục lợi bất chính.

Hiệp hội nhận thấy, tuỳ theo loại tài sản đấu giá mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn áp dụng hình thức đấu giá phù hợp. Riêng, đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị thì phù hợp nhất là áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá, hoặc hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp trên cơ sở nghiên cứu vận dụng tương tự phương thức đấu thầu 2 giai đoạn 2 túi hồ sơ.

Trong đó giai đoạn 1 là cơ để quan có thẩm quyền xem xét Báo cáo khả thi dự án đầu tư do nhà đầu tư đề xuất, để chọn ra danh sách ngắn các nhà đầu tư có đề xuất có tính khả thi và đạt chuẩn điểm số theo hồ sơ mời đấu giá (có thể đạt từ 70 điểm trở lên như quy định của pháp luật về đấu thầu).

Giai đoạn 2 là tổ chức cuộc đấu giá đối với các nhà đầu tư trong danh sách ngắn theo hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá, hoặc đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp để lựa chọn nhà đầu tư trúng đấu giá.

Hiệp hội nhận thấy, không nên áp dụng hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá (quy định tại Điều 41 Luật Đấu giá tài sản 2016) đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, như đã thực hiện trong thời gian qua vì không phù hợp.

Bất cập về quy định nộp tiền đặt trước

Chủ tịch HoREA đã có những phân tích chỉ ra bất cập về quy định nộp tiền đặt trước để được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị.

Cụ thể, do Luật Đấu giá 2016 chưa quy định nhà đầu tư phải chứng minh đã có sẵn tiền trong tài khoản của tổ chức tín dụng, hoặc phải nộp thêm tiền đặt trước, hoặc phải chứng minh có giá trị tổng tài sản, hoặc phải có văn bản bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán tài sản trúng đấu giá đối với cuộc đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, do các lô đất, khu đất đưa ra đấu giá thường có giá trị rất lớn.

“Do bất cập về quy định nộp tiền đặt trước có giá trị thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá, nên trong thực tế đã có một số trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng sau cuộc đấu giá đã “xù” không thanh toán tiền trúng đấu giá, chấp nhận chịu mất tiền đặt trước, hoặc có trường hợp nhà đầu tư “dây dưa” kéo dài việc thanh toán”, Chủ tịch HoREA cho biết.

Ông Châu dẫn chứng như trường hợp đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn, quận 1 Tp.HCM năm 2014 của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, mãi đến năm 2017 mới chấp nhận thanh toán tiền trúng đấu giá và nộp phạt do chậm thanh toán và gần đây nhất là cuộc đấu giá Lô đất 3.12 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm có giá khởi điểm chỉ là 2.942 tỷ đồng, tiền đặt trước là 588,4 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu giá lên đến 24.500 tỷ đồng, gấp 8,3 lần giá khởi điểm và gấp 41 lần tiền đặt trước.

Nay nhà đầu tư trúng đấu giá là Công ty Ngôi Sao Việt thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã xin chấm dứt hợp đồng mua bán Lô đất 3.12 và chấp nhận bị mất số tiền cọc 588,4 tỷ đồng, để lại các hệ lụy tiêu cực.

Hiệp hội đề nghị xem xét thay thế quy định về tiền đặt trước của Luật Đấu giá tài sản 2016 bằng quy định về bảo đảm đấu giá hoặc tiền đặt cọc đấu giá để đảm bảo sự thống nhất của các quy định pháp luật

Đồng thời, giao trách nhiệm cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tiền đặt cọc đấu giá phù hợp với cuộc đấu giá tài sản, nhất là trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.