Bất cập đấu giá quyền sử dụng đất theo dự thảo Luật Đất đai

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được gấp rút hoàn thiện để kịp trình Quốc hội xem xét thông qua trong tháng 01/2023. Một số chế định của dự thảo vẫn cần được xem xét chỉnh lý trước khi thông qua, điển hình là quy định về đấu giá quyền sử dụng đất.

Bó buộc điều kiện tiến hành đấu giá

Điều 125 dự thảo Luật Đất đai (bản xin ý kiến thành viên Chính phủ ngày 26/12/2023) quy định điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở là phải có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt. Quy định này hiện cũng đang được áp dụng tương tự (tại Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP của Bộ TNMT và Bộ Tư pháp). Theo đó, để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) thì cần có quy hoạch chi tiết (QHCT) được phê duyệt.

Đây vốn là một tình huống "xung đột pháp luật" nảy sinh trong thực tiễn, gây trở ngại cho các địa phương khi thực hiện đấu giá QSDĐ. Lý do bởi Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và Điều 24 Luật Xây dựng năm 2014 đều quy định QHCT do chủ đầu tư dự án lập. Vậy nếu chưa tổ chức đấu giá, chưa lựa chọn được chủ đầu tư dự án thì cơ quan nào chịu trách nhiệm lập QHCT?

Nếu cơ quan nhà nước tổ chức lập QHCT bằng vốn ngân sách để đấu giá sẽ trái quy định ngân sách chỉ sử dụng để lập QHCT dự án không có mục đích kinh doanh (Điều 12 Luật Quy hoạch đô thị).

Giải pháp mà một số địa phương áp dụng hiện nay là tạm ứng ngân sách để lập QHCT, sau khi người trúng đấu giá nộp tiền thì sẽ hoàn trả lại ngân sách. Nhưng giải pháp này cũng tiềm ẩn rủi ro nếu cuộc đấu giá bất thành (ví dụ do không có nhà đầu tư tham gia), sẽ gây lãng phí ngân sách đã ứng để lập quy hoạch.

Việc yêu cầu phải có QHCT cũng làm tăng thời gian chuẩn bị cũng như kinh phí tổ chức đấu giá và có nguy cơ tạo ra "quy hoạch treo" nếu sau khi phê duyệt QHCT mà không lựa chọn được chủ đầu tư.

Ngoài ra, nếu yêu cầu phải có QHCT được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt sẽ dẫn đến bất cập trong trường hợp khu đấu đã có sẵn QHCT do một nhà đầu tư lập (trình UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt), ví dụ trường hợp khu đất thuộc dự án khu đô thị của một doanh nghiệp đã có QHCT, sau đó Nhà nước thu hồi lại để đấu giá. Trường hợp này, do QHCT không phải do cơ quan nhà nước lập nên không được coi là "QHCT hợp lệ" để tiến hành đấu giá? Điều đó đồng nghĩa việc cơ quan nhà nước phải hủy bỏ QHCT và lập, phê duyệt đồ án QHCT mới thì mới được đấu giá QSDĐ?

Do đó, kiến nghị Luật Đất đai (sửa đổi) cho phép địa phương tổ chức đấu giá theo chỉ tiêu quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/2.000 hoặc 1/5.000), tương tự điều kiện tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất. Theo đó, luật cần trao quyền lập QHCT cho chủ đầu tư trúng đấu giá để chủ động lựa chọn phương án quy hoạch phù hợp với mong muốn, bám sát nhu cầu, thị hiếu của khách hàng. Việc này cũng hạn chế tình huống Nhà nước chi ngân sách lập QHCT nhưng chủ đầu tư phải bỏ thêm chi phí để lập điều chỉnh quy hoạch theo nhu cầu.

Làm rõ giá khởi điểm để tiến hành đấu giá

Hiện nay, dự thảo Luật Đất đai (bản xin ý kiến thành viên Chính phủ ngày 26/12/2023) quy định việc xác định giá đất khởi điểm để tiến hành đấu giá QSDĐ được chia thành 2 trường hợp: (i) Nếu thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật (HTKT) theo QHCT thì giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ sẽ tính theo bảng giá đất (Điều 159); (ii) Nếu thửa đất, khu đất chưa được đầu tư HTKT theo QHCT thì giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ là giá đất cụ thể (Điều 160).

Quy định này có thay đổi so với pháp luật đất đai hiện hành (quy định giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ luôn là giá đất cụ thể (Điều 15 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất). Việc quy định một số trường hợp được sử dụng bảng giá đất để xác định giá khởi điểm khi đấu giá QSDĐ sẽ giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị đấu giá (do việc xác định giá đất cụ thể sẽ tốn nhiều thời gian hơn), sớm lựa chọn được nhà đầu tư và mau chóng đưa đất vào sử dụng, tăng hiệu quả sử dụng đất.

Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai vẫn quy định các trường hợp giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ phải là giá đất cụ thể (trường hợp khu đất chưa được đầu tư HTKT). Tôi cho rằng quy định này là không cần thiết bởi đây là đấu giá QSDĐ, việc các nhà đầu tư bỏ giá cạnh tranh khi đấu giá sẽ giúp xác định giá trị thực tế theo thị trường của khu đất. Do đó, giá khởi điểm không có ý nghĩa then chốt như trường hợp đất được giao trực tiếp hoặc giao cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án.

Từ đó, Luật Đất đai (sửa đổi) cần được xem xét theo hướng cho phép sử dụng bảng giá đất để xác định giá khởi điểm khi đấu giá QSDĐ trong mọi trường hợp (không phân biệt khu đất đã được đầu tư hạ tầng hay chưa) nhằm rút ngắn thời gian chuẩn bị đấu giá, sớm lựa chọn được nhà đầu tư, sớm thu được tiền vào ngân sách, tăng hiệu quả sử dụng đất.