Bảng giá đất tăng đẩy giá bất động sản tăng mạnh

Theo Luật Đất đai 2024, các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm thay vì 5 năm như luật cũ. Điều này đẩy giá đền bù tiệm cận với giá thị trường, kèm các hỗ trợ đền bù được đưa ra chặt chẽ sẽ khiến chi phí đầu tư vào dự án tăng lên, dẫn đến giá thành bất động sản tăng.

Ban Thường vụ Thành ủy TPHCM vừa tổ chức hội nghị để xem xét chấp thuận chủ trương về sự cần thiết điều chỉnh và cách thức thực hiện điều chỉnh bảng giá đất theo quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của UBND TPHCM.

Theo Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM, Luật Đất đai 2024 quy định, địa phương có quyền áp dụng bảng giá đất theo quyết định số 02 hoặc điều chỉnh bảng giá đất theo luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TPHCM.

Trong thời gian ngắn, giá nhà ở, đặc biệt là giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung mới trên thị trường còn hạn chế.

Trường hợp, nếu điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024 thì việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc theo quy định tại khoản 1, Điều 158 Luật Đất đai năm 2024, trong đó có nguyên tắc thị trường.

Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM đã báo cáo 4 phương án giá đất để Ban Thường vụ Thành ủy TPHCM xem xét chấp thuận. Đây là các phương án mà trước đó Ban cán sự Đảng UBND TPHCM chỉ đạo Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM phối hợp với các sở ngành, UBND quận huyện, TP. Thủ Đức và đơn vị tư vấn phân tích.

Trước đó, Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM đã đưa ra dự thảo quyết định điều chỉnh quyết định số 02/2020-QĐ-UBND của UBND TPHCM về bảng giá đất trên địa bàn. Theo dự thảo bảng giá đất này, 1 quận và 4 huyện có mức tăng giá đất tại một số vị trí đất trên 30 lần, cá biệt tại huyện Hóc Môn có mức tăng giá đến 51 lần.

Cụ thể, mức giá đất tại quận 1 tăng 5 lần; quận 3 tăng 4 - 9 lần; quận 4 tăng 11 lần; quận 5 và quận 7 tăng 6 lần; quận 6 tăng 5 - 11 lần; quận 8 tăng 4 - 18 lần; quận 10 tăng 5 - 6 lần; quận 11 tăng 4 - 9 lần; quận 12 tăng 3 - 33 lần; quận Bình Thạnh tăng 5 - 13 lần; quận Gò Vấp tăng 7 - 11 lần; quận Phú Nhuận tăng 7 - 8 lần; quận Tân Bình tăng 7 - 12 lần; quận Tân Phú tăng 7 - 17 lần; quận Bình Tân tăng 9 - 17 lần; TP. Thủ Đức tăng 6 - 35 lần; huyện Hóc Môn tăng 5 - 51 lần; huyện Củ Chi tăng 9 - 31 lần; huyện Bình Chánh tăng 2 - 36 lần; huyện Nhà Bè tăng 7 - 23 lần; huyện Cần Giờ tăng 8 - 23 lần.

Theo bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận định giá và tư vấn tài chính Savills Hà Nội, tác động lớn nhất của Luật Đất đai 2024 tới thị trường bất động sản là việc Chính phủ bỏ quy định về khung giá đất, trao quyền cho các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm thay vì 5 năm như luật cũ. Ngoài ra, luật cũng quy định chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư. Quy định này sẽ giúp khơi thông quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, giúp việc triển khai các dự án diễn ra nhanh chóng.

“Tuy nhiên, việc giá đền bù tiệm cận với giá thị trường kèm các hỗ trợ đền bù được đưa ra chặt chẽ sẽ khiến chi phí đầu tư vào dự án tăng lên, dẫn đến giá thành bất động sản tăng. Savills ghi nhận không có nguồn cung mới dưới 45 triệu đồng/m2 trong quý II/2024. Kể từ năm 2020 đến nay, nguồn cung sơ cấp hạng C đã giảm 45% mỗi năm”, bà Vân nói.

Trong thời gian ngắn, giá nhà ở, đặc biệt là giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung mới trên thị trường còn hạn chế, với khoảng 2.700 căn vào quý II/2024. 98% nguồn cung đến từ các dự án hiện tại, hầu như không có dự án mới.

Bà Vân cũng nhấn mạnh, nhìn vào nguồn cung trong tương lai tại Hà Nội, có khoảng hơn 100.000 căn hộ từ năm 2025 trở đi, cao gấp 10 lần so với nguồn cung chào bán hiện tại, các sản phẩm này chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại ô. Khi nguồn cung căn hộ ở ngoại ô được cải thiện, giá bán tại khu vực này sẽ khó duy trì khả năng tăng nhanh như hiện tại.

Nhà cho thuê lưu ý gì?

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận nghiên cứu Savills TPHCM cho biết, theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã. Trong khi đó, các tổ chức khác kinh doanh dịch vụ bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã.

Việc quy định về định nghĩa kinh doanh quy mô nhỏ (tính về số lượng, diện tích hay giá trị đối với các loại bất động sản) cần chờ thêm các điều khoản và Nghị định hướng dẫn từ Chính phủ để xác định các đối tượng bị ảnh hưởng.

Ngoài ra, các bên cho thuê nhà hiện có mức độ quan tâm cao đến khái niệm hộ gia đình vì đây là đối tượng không nằm trong quy định được miễn thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã theo luật mới. Trong bối cảnh Việt Nam còn tồn tại lượng lớn bất động sản đang kinh doanh cho thuê thuộc sở hữu hộ gia đình, sở hữu chung hoặc chưa phân chia thừa kế với nhiều quyền, nghĩa vụ và thực tiễn cuộc sống chồng chéo phức tạp. Do đó cần hướng dẫn rõ ràng, tránh nảy sinh tiêu cực. Điều này sẽ giúp người dân có thể thuận tiện thực hiện kinh doanh bất động sản nhưng vẫn thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình như luật định.