Áp niên hạn chung cư: Cơ hội hay thách thức?

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó đề xuất quyền sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn theo tuổi thọ công trình. Nếu được thông qua, quy định này có thể tạo ra những thay đổi đáng kể đối với thị trường bất động sản, từ định giá tài sản, tín dụng ngân hàng đến chiến lược phát triển của doanh nghiệp.

Đề xuất áp niên hạn sở hữu chung cư được kỳ vọng góp phần tháo gỡ vướng mắc trong cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng chính sách này cũng có thể tác động đến tâm lý người mua, giá trị tài sản và khả năng huy động vốn của các chủ đầu tư trong ngắn hạn.

Áp niên hạn chung cư: Cơ hội hay thách thức?

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi gồm 13 chương với 150 điều, giảm 48 điều so với luật hiện hành. Điểm mới đáng chú ý là quy định quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn, xác lập từ khi Nhà nước công nhận quyền sở hữu và chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc phải phá dỡ. Khi chung cư hết thời hạn khai thác hoặc xuống cấp nghiêm trọng, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức kiểm định chất lượng để quyết định kéo dài thời hạn nếu vẫn đảm bảo an toàn.

Xử lý quyền lợi cư dân sau phá dỡ

Dự thảo quy định cụ thể phương án bồi thường khi chung cư phải phá dỡ. Nếu chủ sở hữu thống nhất cải tạo hoặc xây dựng lại, họ tiếp tục sử dụng phần diện tích đất hiện có và góp kinh phí theo tỷ lệ diện tích sở hữu. Nếu không tham gia xây dựng lại, quỹ đất bàn giao cho Nhà nước và chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất. Với khu đất không quy hoạch xây dựng lại, chủ sở hữu cũng được bồi thường theo quy định hiện hành.

Mục đích và nhận thức của Bộ Xây dựng

Theo Bộ Xây dựng, việc bổ sung quy định nhằm thay đổi nhận thức của người dân về nhà chung cư. Hiện nhiều người coi căn hộ là tài sản tồn tại vĩnh viễn, nhưng thực tế đây là công trình xây dựng có thời hạn sử dụng nhất định và sẽ xuống cấp theo thời gian. Luật Xây dựng quy định độ bền chung cư là 50 năm, sau đó phải giám định lại để quyết định tiếp tục sử dụng hay gia hạn.

Kinh nghiệm từ các nước Châu Á

Nhiều quốc gia Châu Á đã áp dụng niên hạn chung cư. Singapore bắt đầu với 30-50 năm, sau đó nâng lên 70 năm, và với chung cư mới nâng lên 99 năm. Có 15% chung cư thương mại được sở hữu vĩnh viễn (999 năm) nhưng vẫn phải dỡ bỏ khi đến độ tuổi nhất định. Trung Quốc quy định thời hạn sử dụng đất 40-70 năm và đang soạn thảo luật gia hạn vô điều kiện. Hồng Kông tự động gia hạn cho bất động sản cũ trên cơ sở đóng lệ phí hằng năm.

Quan ngại từ doanh nghiệp và hiệp hội

Theo Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản EZ Việt Nam, áp dụng niên hạn sẽ ảnh hưởng đến sở hữu của người dân, đặc biệt khi thế chấp căn hộ vay tiền. Giá trị căn hộ sở hữu lâu dài sẽ khác với căn hộ sở hữu có thời hạn, giảm giá trị tài sản. Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM nhấn mạnh rằng quyền lợi và giá mua sẽ khác nhau tùy theo thời hạn sở hữu, và những tòa chung cư chỉ tồn tại theo độ bền của công trình.

Thách thức áp dụng tại Việt Nam

Nhiều ý kiến cho rằng quan niệm của người Việt khi sở hữu nhà ở đều mong muốn sở hữu lâu dài, nên việc áp niên hạn vẫn là bài toán khó cho doanh nghiệp khi bán sản phẩm. Ngoài ra, còn xảy ra xung đột giữa đất thương mại dịch vụ và đất ở vì cùng được quy hoạch nhưng có thời hạn sử dụng khác nhau, trong khi thu tiền sử dụng đất cũng khác nhau.