Ăn theo quy hoạch, đất vùng ven Hà Nội bị thổi giá dù thanh khoản èo uột

Trước thông tin Hà Nội chuẩn bị quy hoạch, khởi công hàng loạt “đại dự án” hạ tầng – đô thị với tổng mức đầu tư lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng, thị trường đất nền vùng ven lập tức dậy sóng. Giá rao bán tại nhiều khu vực tăng nhanh chỉ trong thời gian ngắn, dù thanh khoản chưa ghi nhận chuyển biến rõ rệt.

Giá đất vùng ven “nhảy múa” theo thông tin quy hoạch

Những ngày gần đây, thông tin về các dự án quy mô “khủng” như Khu đô thị thể thao Olympic (tổng mức đầu tư khoảng 925.651 tỷ đồng) hay Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng (khoảng 855.000 tỷ đồng) đang tạo ra kỳ vọng lớn đối với thị trường bất động sản Thủ đô, đặc biệt tại các khu vực vùng ven phía Nam và Đông Nam Hà Nội.

Ngay khi các thông tin quy hoạch, định hướng triển khai được hé lộ, giá đất tại nhiều huyện ngoại thành cũ đã có dấu hiệu “ăn theo”, tăng cục bộ ở những khu vực được cho là nằm trong vùng ảnh hưởng trực tiếp của các dự án.

Ghi nhận thực tế tại các xã Thanh Oai, Thường Tín, Thượng Phúc – những địa bàn được xem là “tâm điểm” của Khu đô thị thể thao Olympic – nhiều lô đất nền nằm cách khu vực dự án khoảng 1–2 km đang được môi giới chào bán với mức giá khoảng 60 triệu đồng/m², tùy vị trí.

Theo một môi giới tại xã Thanh Oai, mức giá này được xem là “mềm”, chỉ tăng khoảng 5–10% so với thời điểm trước khi xuất hiện thông tin quy hoạch dự án. Tuy nhiên, với những lô đất nằm sâu trong khu dân cư hiện hữu hoặc thuộc phạm vi quy hoạch trực tiếp, giá đã bị đẩy lên mạnh hơn.

“Có những lô trước đây giao dịch quanh mức 60–70 triệu đồng/m², nay chủ đất chào lên 100–110 triệu đồng/m², tức tăng khoảng 40% chỉ trong hơn hai tháng kể từ khi xuất hiện thông tin về dự án”, môi giới này cho biết.

Chủ đất “giữ hàng”, thanh khoản chưa cải thiện

Theo các sàn môi giới, giá rao bán quanh khu vực dự án vẫn đang nhích lên từng ngày, đặc biệt là các lô đất mặt tiền, đường ô tô có thể tiếp cận. Trước đà tăng giá nhanh, không ít chủ đất sẵn sàng “quay xe”, chấp nhận đền cọc để giữ hàng, với kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng khi dự án chính thức khởi công.

Một người dân sinh sống tại xã Thanh Oai chia sẻ: “Từ ngày có thông tin dự án lớn, môi giới đến hỏi mua đất liên tục. Giá thì ngày một cao hơn, nhưng người mua thực sự để ở gần như không có”.

Không chỉ Thanh Oai, thị trường đất nền tại Thường Tín cũng bắt đầu “nóng” lên. Khảo sát cho thấy, giá rao bán đất nền tại khu vực này hiện dao động từ 80–120 triệu đồng/m², tùy vị trí và hạ tầng xung quanh.

Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là thanh khoản thị trường chưa có sự cải thiện tương xứng. Một lô đất diện tích 50 m², được giới thiệu nằm gần khu vực triển khai dự án, đang được chào giá 5,8 tỷ đồng (tương đương khoảng 116 triệu đồng/m²), song giao dịch thực tế vẫn khá trầm lắng.

“Khách hỏi nhiều nhưng chốt giao dịch không dễ. Phân khúc được quan tâm chủ yếu là đất nền, đất thổ cư có tổng giá trị 2–4 tỷ đồng, còn những lô giá cao thì khá kén khách”, một môi giới cho biết.

Chuyên gia cảnh báo rủi ro “đu đỉnh”

Trao đổi với PV, ông Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam nhận định, việc giá đất vùng ven Hà Nội tăng theo thông tin các đại dự án là phản ứng quen thuộc của thị trường.

“Về dài hạn, các dự án hạ tầng và đô thị quy mô lớn chắc chắn tạo ra tiềm năng phát triển và dư địa tăng giá cho bất động sản khu vực lân cận. Tuy nhiên, yếu tố quyết định vẫn là tiến độ triển khai thực tế, chứ không chỉ dừng ở thông tin quy hoạch”, ông Lượng nhấn mạnh.

Theo vị chuyên gia này, trong giai đoạn đầu, thị trường dễ xuất hiện hiện tượng đầu cơ, thổi giá, tạo sóng ngắn hạn. Nếu nhà đầu tư chạy theo tâm lý đám đông, mua vào ở vùng giá đã bị đẩy lên quá nhanh, rủi ro “đu đỉnh” là rất lớn, nhất là khi thanh khoản chưa theo kịp.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc khởi công các “đại dự án” có tác động nhất định đến thị trường nhà đất vùng ven, song cần nhìn nhận đúng bản chất.

“Khởi công là mốc kích hoạt kỳ vọng, cho thấy dự án có khả năng triển khai thực sự. Tuy nhiên, tác động đến giá bất động sản không đến ngay và cũng không đồng đều. Giá trị chỉ bền vững khi dự án kéo theo hệ thống hạ tầng giao thông, dịch vụ, thương mại được đầu tư đồng bộ”, ông Đính nhận định.

Trong bối cảnh Hà Nội chuẩn bị bước vào giai đoạn đầu tư mạnh cho hạ tầng và các đại dự án, bất động sản vùng ven được kỳ vọng sẽ có dư địa phát triển. Tuy nhiên, bài toán giá cả và tính bền vững vẫn là dấu hỏi lớn, đòi hỏi nhà đầu tư và người dân phải thận trọng trước những cơn sóng tăng giá “ăn theo” quy hoạch.