8 năm kiện đòi đất, người đàn ông phải nhận thửa khác

Ông Nam kiện đòi di dời dãy phòng trọ xây trên đất mình đã có sổ đỏ nhưng sau nhiều cấp xét xử tòa tuyên ông nhận một thửa đất khác.

Sau hơn 8 năm theo đuổi vụ kiện, ông Nam, 54 tuổi, đang đối diện việc phải nhận lại phần đất không đúng với giấy chứng nhận được cấp cho mình. Bản án có hiệu lực xác định ông được quản lý, sử dụng 82 m2 thuộc thửa 2609, trong khi ông mua thửa đất 2632. Tuy nhiên, thửa đất này lại đang do ông Đình quản lý sử dụng cùng dãy nhà trọ.

Cho rằng phán quyết khiến mình phải nhận phần đất khác vị trí, diện tích so với đất đã nhận chuyển nhượng, ông Nam vừa gửi đơn đến các cơ quan tố tụng Trung ương, đề nghị xem xét bản án theo thủ tục giám đốc thẩm và tạm dừng thi hành án.

Theo ông, bản chất của vụ án là một căn nhà được xây không đúng vị trí trên giấy phép cấp tạm lại trở thành căn cứ để giải quyết việc ai được sở hữu phần đất nào.

Phát hiện đất có giấy chứng nhận bị xây phòng trọ

Theo hồ sơ vụ án, năm 2010, ông Nam nhận chuyển nhượng gần 127 m2 đất thuộc thửa 2632 tại phường Đông Hòa, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương cũ. Một năm sau, ông được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời điểm đó, các khu đất liền kề đều còn trống.

Do sống xa nơi có đất, sau đó bị tai nạn không thể đi lại, ông Nam không thường xuyên kiểm tra tài sản. Đến năm 2018, khi được mời xác định ranh giới đất để phục vụ dự án mở đường, ông phát hiện trên khu đất có sáu phòng trọ do ông Đình quản lý.

Dãy phòng trọ được xây dựng theo giấy phép tạm cấp năm 2013 cho chủ thửa đất 2609, người sau này bán đất và nhà trọ cho ông Đình. Tuy nhiên, theo kết quả đo đạc và hồ sơ địa chính, công trình lại nằm trên phần đất thuộc thửa 2632 đứng tên ông Nam.

Không thỏa thuận được với ông Đình về việc di dời công trình, năm 2019, ông Nam khởi kiện, yêu cầu tháo dỡ dãy phòng trọ và trả lại đất.

Trong quá trình thu hồi đất để mở đường, cơ quan chức năng xác định hiện trạng sử dụng đất của hai bên không trùng khớp với thông tin trên giấy chứng nhận.

Theo hồ sơ thu hồi, phần đất của ông Nam bị lấy hơn 42 m2, còn hơn 84 m2 thuộc thửa 2632; ông Đình bị thu hồi hơn 41 m2, còn 82 m2 thuộc thửa 2609, là đất trống. Tiền bồi thường cho dãy phòng trọ được chi trả cho ông Đình. Các bên đã ký xác nhận bản vẽ hiện trạng và tiền bồi thường.

Ông Đình nói mua đất và nhà trọ hợp pháp

Ông Đình không đồng ý di dời công trình, cho rằng mình nhận chuyển nhượng và sử dụng đất hợp pháp, không chiếm đất của người khác.

Theo ông, năm 2016, ông mua thửa 2609, diện tích 123 m2, cùng dãy phòng trọ trên đất và được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Dĩ An đăng ký biến động sang tên. Từ đó, ông sử dụng ổn định, được địa phương cập nhật biến động, cấp số nhà mới và quản lý nhà đất.

Ông Đình cho rằng việc ông Nam xác định dãy phòng trọ xây nhầm trên đất của mình là không đúng. Theo ông, sai sót xảy ra khi tách thửa và đánh số thửa trên giấy chứng nhận. Vì vậy, ông đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp lại giấy chứng nhận phù hợp với hiện trạng sử dụng, đồng thời điều chỉnh hồ sơ địa chính.

Trong vụ kiện, ông Đình phản tố, yêu cầu tòa hủy giấy chứng nhận của ông Nam, hủy kết quả trích đo địa chính, cấp lại số thửa và chỉnh lý bản đồ địa chính.

Hai cấp xét xử đưa ra phán quyết trái ngược

Năm 2023, TAND tỉnh Bình Dương xét xử sơ thẩm lần đầu, chấp nhận yêu cầu của ông Nam, buộc ông Đình trả lại 84,6 m2 thuộc thửa 2632. Ông Nam phải thanh toán cho ông Đình 145 triệu đồng, là giá trị tài sản trên đất; sau khi thanh toán, ông được sử dụng phần đất cùng dãy phòng trọ.

Theo HĐXX, giấy phép xây dựng và số nhà không phải căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất cho ông Đình theo Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Văn bản của Văn phòng đăng ký đất đai cũng xác định thửa đất của ông Nam nằm cạnh hẻm bê tông, phù hợp với hiện trạng thực tế.

Tòa bác yêu cầu phản tố của ông Đình về việc hủy giấy chứng nhận của ông Nam và điều chỉnh hồ sơ địa chính, nhận định việc cấp giấy chứng nhận, cập nhật biến động được thực hiện đúng trình tự, thủ tục; vị trí, ranh giới các thửa đất đã được xác lập ổn định từ thời điểm tách thửa.

Ông Đình kháng cáo. Năm 2024, TAND Cấp cao tại TP HCM hủy bản án sơ thẩm để xét xử lại, cho rằng cấp sơ thẩm chưa thu thập đầy đủ chứng cứ, chưa làm rõ vị trí thực tế của hai thửa đất, việc giao đất của các chủ cũ và khả năng sai sót trong quá trình tách thửa, đánh số.

Đến tháng 9/2025, TAND TP HCM xét xử sơ thẩm lần hai và đưa ra phán quyết ngược lại. Theo đó, ông Nam được quản lý, sử dụng 82 m2 thuộc thửa 2609 đã cấp cho ông Đình, là phần đất trống. Ông Đình được quản lý, sử dụng 84,6 m2 thuộc thửa 2632 đứng tên ông Nam, cùng dãy phòng trọ trên đất.

Lý giải phán quyết, tòa cho rằng khi nhận chuyển nhượng, ông Nam nhận đất trống, còn ông Đình mua đất kèm dãy phòng trọ đang hiện hữu trên thực tế. Việc giấy tờ ghi ngược số thửa là sự nhầm lẫn không xuất phát từ lỗi của hai bên.

Từ đó, tòa kiến nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi các giấy chứng nhận đã cấp và cấp lại cho hai bên theo quyết định của bản án.

Tòa không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Đình về việc hủy bản đồ địa chính, kết quả trích đo và buộc cơ quan chức năng điều chỉnh số thửa, chỉnh lý hồ sơ. HĐXX cho rằng vị trí, diện tích các thửa đất đã được xác lập từ thời các chủ cũ, hai bên đều nhận chuyển nhượng dựa trên hồ sơ này.

Tuy nhiên, phần diện tích và vị trí thửa đất bản án tuyên các bên được sở hữu lại không đúng với số liệu trên giấy chứng nhận đã cấp hợp pháp trước đó.

Trong quá trình giải quyết vụ án, các cấp tòa triệu tập chủ cũ và người xây dãy phòng trọ rồi bán lại cho ông Đình, song người này không cung cấp lời khai hoặc ý kiến gửi tòa.

Cả ông Nam và ông Đình đều kháng cáo. Tháng 4/2026, Tòa phúc thẩm TAND Tối cao tại TP HCM bác kháng cáo của hai bên, giữ nguyên bản án sơ thẩm năm 2025.

Ông Nam cho rằng đất được nhận không đúng với đất đã mua

Sau khi bản án có hiệu lực, ông Nam cho biết Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai số 24 yêu cầu ông nộp bản chính giấy chứng nhận để cập nhật hồ sơ.

Ông lo việc này sẽ khiến mình phải nhận phần đất khác vị trí, diện tích so với khu đất đã nhận chuyển nhượng và được cấp giấy chứng nhận năm 2011, cập nhật biến động năm 2021.

"Hồ sơ đúng, thủ tục đúng, ranh giới ổn định nhưng người có giấy chứng nhận lại mất đúng thửa đất ghi trong giấy chứng nhận được cấp hợp pháp. Vậy sai sót thực sự nằm trong hồ sơ địa chính, hay nằm ở công trình được xây sai thửa từ năm 2013?", ông Nam nêu quan điểm.

Theo ông, không thể lấy một công trình được xây không đúng vị trí trên giấy phép xây dựng tạm để xóa bỏ toàn bộ hồ sơ địa chính đã được Nhà nước xác lập trước đó.

Ông cho biết hơn 8 năm kể từ khi phát hiện sự việc, mình không thể trực tiếp quản lý, sử dụng, xây dựng hoặc khai thác bình thường phần đất đã được cấp giấy chứng nhận.

* Tên bị đơn đã được thay đổi