#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

70% người mua bất động sản "tràn về" vùng ven?

Quy hoạch đô thị, hạ tầng giao thông và mô hình TOD được kỳ vọng tạo ra các cực tăng trưởng mới, nhưng giới chuyên gia cũng cảnh báo giá trị chỉ được hiện thực hóa nếu dự án triển khai đúng tiến độ và đáp ứng nhu cầu thực.

Quy hoạch đô thị đang dần thay thế các tiêu chí truyền thống như giá, vị trí và tiện ích dự án trong quyết định đầu tư bất động sản. Khảo sát của Batdongsan.com.vn trên hơn 1.000 người tiêu dùng trong quý II/2026 cho thấy 96% nhận thấy quy hoạch có tác động rõ rệt, với 52% đánh giá "ảnh hưởng rất lớn" và 44% đánh giá "ảnh hưởng phần nào". Sự thay đổi này phản ánh một chuyển biến sâu sắc trong tâm lý nhà đầu tư, từ tập trung vào lợi nhuận ngắn hạn sang kỳ vọng phát triển dài hạn của khu vực.

Tái quy hoạch là xu hướng tất yếu để các đô thị lớn nâng lợi thế cạnh tranh. Ba áp lực chính thúc đẩy quá trình này: sự xuống cấp của khu vực đô thị cũ, mật độ dân cư cao gây ùn tắc và ô nhiễm, cùng yêu cầu nâng cấp để cạnh tranh kinh tế. Các đô thị lớn như Thượng Hải và Seoul đã chứng minh tác động của tái quy hoạch. Thượng Hải giai đoạn 1990-2020 ghi nhận GDP tăng hơn 53 lần, thu nhập bình quân đầu người tăng 11,4 lần, còn FDI thực hiện tăng từ 177 triệu USD lên 16,05 tỷ USD. Seoul giai đoạn 1982-2025 cũng ghi nhận GDP tăng 4,5 lần, thu nhập bình quân đầu người tăng 3,2 lần, FDI tăng từ 350 triệu USD lên 6,8 tỷ USD.

Một trong những thay đổi rõ nét là sự dịch chuyển khỏi tư duy "phải ở trung tâm". Khoảng 70% người tìm kiếm bất động sản lựa chọn vùng ven hoặc khu vực đang phát triển trong chiến lược 3-5 năm tới. Người mua chấp nhận ở xa trung tâm để đổi lấy không gian sống rộng rãi, mức giá dễ tiếp cận và kết nối hạ tầng hoàn thiện trong tương lai. Lợi thế cạnh tranh của vùng ven hiện nay nằm ở kỳ vọng "còn dư địa phát triển" và một tương lai rõ ràng, thay vì chỉ vì giá rẻ hơn.

Hà Nội khởi công 5 tuyến metro mới vào tháng 6/2026 với tổng chiều dài hơn 300 km, kết nối sân bay Nội Bài, ga Hà Nội, Hòa Lạc, Gia Lâm, Đông Anh và các khu đô thị mới. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành vào năm 2030, phát triển mạng lưới 18 tuyến với tổng chiều dài khoảng 979 km theo quy hoạch 2021-2030. Việc triển khai đồng thời metro cùng định hướng quy hoạch mới tạo nền tảng để Hà Nội chuyển từ mô hình tập trung vào nội đô sang cấu trúc đô thị đa cực, đa trung tâm, hình thành các cực tăng trưởng mới và phân bổ lại dân cư.

Nhà đầu tư ở TP.HCM và Hà Nội có khẩu vị đầu tư khác nhau. Tại TP.HCM, 67% người tham gia khảo sát lạc quan về thay đổi sau sáp nhập địa giới hành chính, tập trung vào khu vực hưởng lợi từ metro và trung tâm phát triển mới. Tại Hà Nội, 55% người được hỏi giữ thái độ thận trọng, chú ý đến các tuyến vành đai và hạ tầng kết nối liên vùng. Nhà đầu tư Hà Nội có xu hướng chiến lược ngắn và trung hạn, trong khi TP.HCM muốn nắm giữ dài hạn hơn.

Năng lực cạnh tranh của dự án sẽ không còn được quyết định bởi quy mô nguồn cung, mà là khả năng đáp ứng nhu cầu thực của người sử dụng cuối và giá trị khai thác dòng tiền bền vững. Hạ tầng chỉ thực sự tạo giá trị khi đảm bảo tiến độ triển khai và khả năng chuyển hóa thành kết nối thực. Nhà đầu tư càng đi xa trung tâm, càng cần định giá kỹ độ trễ hiện thực hóa của hạ tầng, thay vì chỉ mua theo kỳ vọng.