60% giao dịch BĐS hiện nay là để ‘giữ tiền’

Tại hội thảo “Động lực tăng trưởng kinh tế 2 chữ số và Cơ hội đầu tư năm 2026”, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT GP Invest, cho hay bất động sản Việt Nam vận động theo một quy luật chu kỳ khá rõ nét: Cứ khoảng 10 năm lại xuất hiện một đợt khủng hoảng.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest.

Chu kỳ suy thoái gần nhất rơi vào năm 2012. Đến năm 2022, thị trường tiếp tục chịu một “cú sốc kép” khi đại dịch Covid-19 bùng phát đúng thời điểm chu kỳ lặp lại, khiến bất động sản rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2024, những tín hiệu đảo chiều quan trọng đã xuất hiện. Điểm tựa lớn nhất đến từ việc hoàn thiện khung pháp lý, khi ba đạo luật có tác động trực tiếp và sâu rộng đến thị trường gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đồng loạt được thông qua, tạo nền tảng pháp lý rõ ràng hơn cho thị trường bước vào giai đoạn phục hồi.

Thực tế cho thấy, năm 2025 đánh dấu sự chuyển động rõ nét của thị trường bất động sản. Theo số liệu 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt khoảng 86.000 sản phẩm, trong đó đất nền và nhà ở riêng lẻ chiếm khoảng 32.000 sản phẩm, còn phân khúc căn hộ chung cư đạt trên 50.000 căn. So với năm 2024, đây là mức cải thiện đáng kể, phản ánh đà phục hồi của thị trường.

Tuy nhiên, đằng sau bức tranh nguồn cung gia tăng là một thực tế đáng lưu ý: Giá bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập của người dân. Mức tăng phổ biến trong năm 2025 dao động 15–20%, trong khi thu nhập không theo kịp, tạo ra độ lệch lớn giữa giá nhà và khả năng chi trả.

Phân tích sâu hơn về cấu trúc dòng tiền, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng tâm lý đầu tư của người Việt xoay quanh bốn kênh chính: vàng, chứng khoán, bất động sản và tiết kiệm.

Trong bối cảnh lãi suất huy động duy trì ở mức thấp trong phần lớn năm 2025, dòng tiền tìm kiếm kênh trú ẩn chống lạm phát gần như chỉ còn ba lựa chọn: Vàng, chứng khoán và bất động sản.

Hệ quả là, cùng với sự tăng trưởng mạnh của vàng và chứng khoán, bất động sản cũng trở thành điểm đến của dòng tiền, nhưng không hoàn toàn vì nhu cầu ở thực.

“Theo đánh giá của chúng tôi, khoảng 60% giao dịch bất động sản hiện nay mang tính chất ‘giữ tiền’, coi bất động sản như một kênh trú ẩn an toàn của dòng vốn, thay vì phục vụ nhu cầu ở thực thuần túy”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Chính đặc điểm này khiến thị trường năm 2025 mang nhiều sắc thái khác biệt so với các chu kỳ trước, đồng thời buộc nhà đầu tư và doanh nghiệp phải thận trọng hơn khi bước sang năm 2026.