MỚI

ĐK sử dụng trợ lý đầu tư M.AI

#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

5 yếu tố lựa chọn giữa chung cư cũ và mới

Một bạn học viên Khóa Mua Nhà 101 hỏi mình thế này.

Thật ra câu trả lời ngắn gọn trong những tình huống này bao giờ cũng là: 'Tùy từng trường hợp'!

Tuy nhiên, ace nếu mới gặp câu hỏi này có thể thử tư duy xem rồi đọc ở dưới xem có:

(1) Nghĩ thiếu yếu tố nào không. Vì nếu có, thì lỡ sau này phải ra quyết định kiểu như vầy cũng sẽ không đảm bảo nghĩ đủ.

(2) Bổ sung thêm gì không. Mình cũng mới ăn tối xong và hứa trả lời bạn và đang gõ trên di động thôi.

==

Vấn đề cơ bản của việc này là so sánh chung cư mới và cũ. Mặc dù các giả định trong này là hợp lý, nhưng lý do đang dựa rất nhiều vào 1 chữ 'giá tiền'.

Với giả định 2 lựa chọn ở cùng 1 khu vực, nếu phải nghĩ đầy đủ thì cần tính tới loạt yếu tố sau:

1. Kế hoạch cá nhân: Sao lại đặt cái này lên đầu? Bạn hạ chày ở đâu ảnh hưởng tới quyết định mua hay thuê (với giả định là bạn không dư tiền mua đầu tư). Bạn có dự định lập gia đình không cũng ảnh hưởng vì theo thời gian chung cư còn ở được (nếu không muốn dính chi phí ẩn tương lai).

2. Lối sống: Thích hưởng thụ hay cần ổn định? Hưởng thụ thì cùng thành phố lâu lâu đổi nhà, đổi chỗ; ổn định thì cần ăn chắc, sau này lỡ bị đuổi ra đường không có việc hoặc vẫn có việc nhưng chủ không gia hạn hợp đồng thì khá phiền, cả về tiền bạc, thời gian và công sức. Rồi hưởng thụ thì cần mới, nhiều khi sang xịn mịn, tiện ích cũng hiện đại. Cũ thì ở chỗ người khác ở rồi, có giới hạn nhất định về việc tự thiết kế trải nghiệm, nhiều khi còn không có tiện ích.

3. Hiện trạng Tài chính và Tháp Tài sản: Số tiền và tài sản đang có, thu, chi, đòn bẩy (nếu định có) của bạn. Phải quan tâm cả yếu tố gia đình và nếu cận lúc cưới thì cả tiềm năng tài chính của bạn đời. Chú ý, cái này không hiểu sao nghe nhiều nội dung về tài chính cá nhân chẳng bao giờ nói về khái niệm gộp Tháp Tài sản. Thiếu sót lớn! Ngoài ra, đặc thù BĐS là thanh khoản kém hơn chứng, tiền gửi, vàng. kế hoạch không cẩn thận thì lại ngồi trên tài sản nhưng không có vài chục triệu trong túi khi có việc cần.

4. Bản thân chung cư: Chưa tính tới giá, các yếu tố về pháp lý, vị trí, tiện ích, CĐT/ nhà thầu, hàng xóm, thời gian bàn giao, thậm chí layout phong thủy các kiểu có mức độ ưu tiên rất khác nhau với mỗi cá nhân. Nhiều khi bài toán ở mọi yếu tố khác đều ổn, chỉ mỗi cái là 'căn này không hợp hướng' (người Bắc rất hay kỹ phần này) là cũng bỏ luôn. Mà ví dụ như chung cư trung tâm thì nhiều khi cung cấp ít, đâu có quyền được lựa chọn và vẽ bài toán lý tưởng đâu. Căn hướng Nam và hướng Tây đã là 2 phát khác nhau rồi.

5. Giá trị: Chỗ này cần phải nói chữ giá trị, chứ không phải giá nhé. Phần này người mới tìm mua nhà cũng rất hay hiểu sai, vì giá # giá trị. Tại sao chung cư thường ~4% ở TP lớn nhưng vẫn có người mua, mà không để tiền vào quỹ? Vì định giá tương lai phụ thuộc cả phần tăng giá bán (capital gain) khi dân nhập cư quá đông. Khấu hao có không? Có, nhưng thị trường Việt Nam mới quá nên chưa hình dung sau này diễn biến như thế nào. Người mua thì nhìn vào tổng lợi nhuận của chung cư để ra quyết định. Lịch sử chứng minh lợi tổng lợi nhuận của chung cư ở mức 2 chữ số, nên so với lựa chọn đầu tư an toàn 8%/năm không ổn (chưa kể là đấy cũng không phải lựa chọn quá an toàn...gửi tiết kiệm thì giờ chỉ ~5% thôi)

Nhìn như trong hình thì chỉ có 1 yếu tố thôi.

- Tùy trường hợp. Nghĩ qua 5 yếu tố trên.

- Có nhiều lúc nghĩ thế thôi chứ tới lúc thật thì lại khác, mà vì những lý do rất hợp lý nha. Thế cũng phải chịu thôi.