5 biến số định hình thị trường địa ốc 2026: Thanh khoản là "vương"?

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản không còn là cuộc chơi của những cơn "sốt ảo". Với gần 20 năm kinh nghiệm trong ngành, ông Lê Xuân Nga – Tổng Giám đốc BHS Group nhận định: Thanh khoản sẽ là thước đo sống còn, và thị trường đang tích lũy nội lực cho một vận hội mới dựa trên nền tảng pháp lý và hạ tầng vững chắc.

Sau gần 20 năm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, tôi cho rằng yếu tố cốt lõi để đánh giá thị trường chính là thanh khoản.

Mức độ giao dịch của thị trường chịu ảnh hưởng bởi nhiều biến số, nhưng có thể quy về 5 yếu tố chính: lãi suất và tín dụng, pháp lý và nguồn cung, tăng trưởng kinh tế, hạ tầng và tâm lý thị trường.

Lãi suất và chính sách tín dụng luôn có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng vay vốn của nhà đầu tư, mặt bằng giá bất động sản cũng như tâm lý người mua.

Lãi suất và tín dụng: yếu tố tác động trực tiếp

Lãi suất và chính sách tín dụng luôn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng vay vốn của nhà đầu tư cũng như tâm lý người mua.

Hiện lãi suất cho vay liên quan đến bất động sản phổ biến quanh mức 13–14%, cao hơn đáng kể so với nhiều lĩnh vực ưu tiên khác. Điều này cho thấy cơ quan quản lý vẫn đang kiểm soát chặt dòng vốn vào địa ốc.

Tuy nhiên, việc kiểm soát tín dụng không hẳn là tín hiệu tiêu cực. Trong bối cảnh giá bất động sản từng tăng nóng tại nhiều khu vực, động thái này được xem là cần thiết để hạn chế rủi ro bong bóng và tạo nền tảng phát triển bền vững hơn cho thị trường.

Bất động sản cũng có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều ngành kinh tế như xây dựng, ngân hàng, vật liệu hay tài chính. Vì vậy, mặt bằng lãi suất cao khó duy trì quá lâu và có thể được điều chỉnh trong vài quý tới nếu nền kinh tế cần thêm động lực tăng trưởng.

Pháp lý dần tháo gỡ, nguồn cung có thể tăng

Một trong những nút thắt lớn của thị trường nhiều năm qua là vấn đề pháp lý dự án.

Trong năm 2025, khoảng 2.000–3.000 dự án đã được tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện để nhiều dự án tái khởi động. Đồng thời, các luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản bắt đầu có hiệu lực, giúp khung pháp lý rõ ràng hơn.

Nhờ đó, nguồn cung năm 2026 có thể tăng khoảng 50% so với năm 2025.

Tuy nhiên, thanh khoản nhiều khả năng sẽ phân hóa mạnh. Những dự án có vị trí tốt, giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực và có chiến lược bán hàng hiệu quả sẽ thu hút dòng tiền tốt hơn.

Hạ tầng giao thông được đẩy mạnh đầu tư đang trở thành động lực quan trọng thúc đẩy sự phát triển và mở rộng không gian của thị trường bất động sản.

Tăng trưởng kinh tế và hạ tầng tạo nền tảng dài hạn

Sự phát triển của bất động sản luôn gắn với tăng trưởng kinh tế. Việt Nam hiện là một trong những nền kinh tế lớn tại Đông Nam Á với tốc độ tăng trưởng cao trong nhiều năm.

Khi kinh tế phát triển, thu nhập người dân tăng và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh hơn, kéo theo nhu cầu nhà ở và đầu tư gia tăng.

Bên cạnh đó, hạ tầng đang trở thành động lực quan trọng cho thị trường. Việt Nam hiện triển khai hàng loạt dự án lớn như cao tốc, sân bay, cảng biển và các chương trình phát triển đô thị.

Đặc biệt, dự án đường sắt cao tốc Bắc – Nam nếu được triển khai đúng tiến độ có thể tạo ra bước thay đổi lớn về kết nối và thúc đẩy sự hình thành các cực phát triển mới dọc theo hành lang kinh tế.

Tâm lý thị trường vẫn thận trọng

Dù có nhiều tín hiệu tích cực, tâm lý thị trường hiện vẫn khá thận trọng.

Nhà đầu tư vẫn cân nhắc các yếu tố như lãi suất cao, biến động kinh tế toàn cầu, áp lực lạm phát và việc giá bất động sản tại một số khu vực đã tăng mạnh trong giai đoạn trước.

Tuy vậy, trong dài hạn, quyết định đầu tư thường dựa trên xu hướng kinh tế và chu kỳ thị trường hơn là những biến động ngắn hạn.

Ba dự báo cho thị trường bất động sản 2026

Từ các yếu tố trên, có thể đưa ra ba kịch bản chính cho thị trường năm 2026:

Thứ nhất, thị trường khó bùng nổ ngay nhưng thanh khoản có thể cải thiện so với năm trước.

Thứ hai, sự phân hóa giữa các phân khúc và dự án sẽ rõ rệt hơn. Các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực với mức giá hợp lý có khả năng dẫn dắt thị trường.

Thứ ba, giai đoạn hiện tại có thể là bước chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới. Những nhà đầu tư có chiến lược dài hạn và quản trị rủi ro tốt có thể nắm bắt cơ hội trong giai đoạn chuyển tiếp này.

Nhìn tổng thể, năm 2026 có thể chưa phải thời điểm bùng nổ của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đây có thể là giai đoạn bản lề, khi thị trường dần phục hồi thanh khoản và chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới trong những năm tới.