4 sai lầm thường gặp khi tính toán lợi nhuận trong đầu tư bất động sản

Nhà đầu tư cần tính toán lợi nhuận trước khi chốt giao dịch, cụ thể là phân tích lợi tức đầu tư. Phân tích lợi tức đầu tư là quá trình đánh giá hiệu suất của khoản đầu tư bằng cách tính tỷ lệ giữa lợi nhuận và chi phí đầu tư. Mặc dù hoạt động phân tích này có vẻ đơn giản nhưng việc phân tích lợi tức đầu tư trong bất động sản không phải lúc nào cũng dễ dàng như nhiều người tưởng. - CafeLand.Vn

#1. Sử dụng ước tính thay vì con số thực tế

Khi các nhà đầu tư mới gia nhập thế giới bất động sản, họ biết rằng có những quy tắc được sử dụng làm hướng dẫn về việc có nên mua một bất động sản cụ thể hay không. Chẳng hạn, quy tắc 1% cho biết rằng tiền thuê hàng tháng phải bằng hoặc lớn hơn 1% tổng giá mua của một bất động sản. Hoặc, quy tắc 50% chỉ ra rằng rằng 50% số tiền thuê nhà bạn thu được từ một tài sản sẽ được dùng vào chi phí. Vì vậy, các nhà đầu tư thường sẽ có xu hướng tìm kiếm những bất động sản đáp ứng các quy tắc này.

#2. Không tính toán mọi chi phí

Nhiều nhà đầu tư tính toán lợi nhuận tiềm năng của bất động sản mà quên trừ đi một số chi phí. Đây là một sai lầm khác vì khi kiếm tiền từ bất động sản, bởi vì việc giảm thiểu chi phí là chìa khóa để thu được lợi nhuận cao hơn. Có nghĩa là, khi bạn quên hoặc bỏ qua một khoản chi phí trong khi tính toán, lợi tức đầu tư được tính sẽ cao hơn mức thực tế. Cuối cùng, bạn có thể đã đầu tư vào một bất động sản với lợi tức đầu tư thực tế không bằng con số mà bạn đã tính toán và bạn cũng đã quên luôn việc lập ngân sách cho những chi phí thuê này.

#3. Nhầm lẫn giữa dòng tiền và thu nhập hoạt động ròng

Điều quan trọng đối với các nhà đầu tư bất động sản mới là phải hiểu rằng thu nhập hoạt động ròng và dòng tiền là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau, mỗi khái niệm đều đem lại kết quả tính toán hoàn toàn khác nhau.

Dòng tiền là thu nhập trong một khoảng thời gian nhất định trừ đi chi phí trong cùng khoảng thời gian đó. Mặt khác, thu nhập hoạt động ròng sẽ bằng tất cả doanh thu từ tài sản trừ đi tất cả các chi phí hoạt động cần thiết. Mặc dù chúng có vẻ giống nhau nhưng điểm khác biệt chính giữa hai thước đo này là thu nhập hoạt động ròng không bao gồm chi phí đi vay (hay chính là nợ thế chấp). Trong khi đó, dòng tiền có tính đến chi phí đi vay. Điều này có nghĩa là dòng tiền có thể được tính bằng thu nhập hoạt động ròng trừ đi chi phí đi vay.

#4. Sử dụng sai công thức tính lợi tức đầu tư

Có hai công thức tính lợi tức đầu tư đối với một bất động sản cho thuê, đó là công thức tỷ suất vốn hóa và công thức tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư.

Tỷ suất vốn hóa đo lường mức độ sinh lời của việc đầu tư bất động sản bằng cách so sánh thu nhập hoạt động ròng với giá mua. Có nghĩa là, nếu bạn dự định thực hiện phân tích lợi tức đầu tư đối với tài sản mà bạn mua bằng tiền của bản thân, bạn cần sử dụng công thức tỷ suất vốn hóa. Mặt khác, tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư được sử dụng để đánh giá hiệu quả hoạt động của tài sản được mua bằng khoản vay thế chấp. Tỷ lệ này được tính toán bằng cách so sánh lợi nhuận hàng năm với số tiền mặt thực sự đầu tư. Bạn phải sử dụng công thức phù hợp để phân tích lợi tức đầu tư một cách chính xác.