4 chiêu trò 'thổi giá' của giới đầu cơ bất động sản

Bạn có tự hỏi giới đầu cơ đang áp dụng những chiêu bài nào để thổi giá bất động sản? Tại sao giá nhà vẫn tăng phi mã dù người mua ở thực khó lòng tiếp cận? Thực tế, có một nhóm nhà đầu tư đang thao túng thị trường nhờ tận dụng bốn lỗ hổng mà hệ thống hiện tại vô tình dung túng.

Hãy tưởng tượng, một người chỉ cần 2 đến 3 tỷ đồng tiền mặt nhưng lại sở hữu danh mục bất động sản trị giá lên tới 10-15 tỷ đồng. Họ đang khai thác bốn kẽ hở vốn là "bí mật công khai" trong ngành mà ít người dám chia sẻ với bạn.

Chiêu thứ nhất là tận dụng đòn bẩy vay tối đa để gom số lượng lớn bất động sản. Ngân hàng thường cho vay 70-80% giá trị tài sản mà không giới hạn số lượng căn hộ, với lãi suất không đổi bất kể là căn thứ nhất hay thứ mười. Nhà đầu cơ chỉ cần bỏ ra 20-30% vốn thực, còn lại là tiền từ ngân hàng; nếu giá tăng họ hưởng lợi, còn nếu giá giảm thì rủi ro bị đẩy sang hệ thống tài chính.

Chiêu thứ hai là mua bán trên giấy thông qua lướt sóng hợp đồng. Chỉ cần đặt cọc 10-20%, họ đã có hợp đồng trong tay để sang nhượng. Nhờ truyền thông rầm rộ, họ dễ dàng kiếm chênh lệch vài trăm triệu đồng. Với mức thuế chuyển nhượng chỉ khoảng 2% nếu khai đúng giá trị, một căn hộ khi chưa xây xong đã qua tay 2-3 nhà đầu cơ, khiến giá bị đẩy lên cao là điều tất yếu.

Chiêu thứ ba là tạo sự khan hiếm giả tạo. Chủ đầu tư chỉ tung ra 20-30% quỹ căn mỗi đợt, còn môi giới thì liên tục tung tin "cháy hàng", "suất cuối" để tạo hiệu ứng FOMO cho người mua. Việc liên tục có người hỏi mua với giá cao khiến thị trường cảm thấy giá đang tăng nóng. Hệ quả là người bán muốn găm hàng chờ giá lên, còn người mua vì sợ tăng giá tiếp nên vội vàng xuống tiền, vô tình xác lập mặt bằng giá mới.

Chiêu thứ tư là thành lập các pháp nhân "sân sau" để tiếp tục vay vốn. Khi hạn mức vay cá nhân hết, họ lập công ty hoặc nhiều pháp nhân khác nhau dù thực chất đều thuộc quyền kiểm soát của một người. Trong khi Singapore hay Hàn Quốc đã áp dụng thuế lũy tiến theo số lượng căn và thuế chống đầu cơ ngắn hạn để kiểm soát chủ sở hữu, Việt Nam hiện vẫn chưa có các cơ chế này.

Chính vì bốn lỗ hổng này chưa được khắc phục triệt để, thị trường vẫn đang bị đầu cơ thổi phồng, đẩy người có nhu cầu ở thực ra rìa. Nếu bong bóng vỡ, hệ lụy sẽ không chỉ nằm ở giá nhà cao mà còn đe dọa trực tiếp đến hệ thống ngân hàng và toàn bộ nền kinh tế. Đây không phải là dự báo bi quan, mà là bài học lịch sử từng xảy ra tại Nhật Bản và Trung Quốc.