39 năm tiền thuê mới bằng giá nhà Hà Nội

Tỷ lệ giá nhà trên tiền thuê tại Việt Nam đã vượt 30 năm, riêng Hà Nội khoảng 39 lần và TP.HCM khoảng 35 lần. Khoảng cách lớn giữa giá bất động sản, tiền thuê và thu nhập đang đặt lại bài toán nguồn cung nhà ở vừa túi tiền.

Theo TS Bùi Ngọc Sơn, giá nhà ở Việt Nam hiện tương đương hơn 30 năm tiền thuê, phản ánh sự mất cân bằng giữa giá cả và khả năng thanh toán của người dân trên thị trường bất động sản.

Theo TS. Bùi Ngọc Sơn, một chỉ báo đáng chú ý để đánh giá mức độ đắt đỏ của nhà ở là tỷ lệ giá nhà trên tiền thuê một năm. Mức dưới 10 năm được xem là thấp, 16–20 năm là mức trung bình, trong khi trên 20 năm cho thấy giá nhà đã ở mức cao so với dòng tiền thuê.

Tại Việt Nam, tỷ lệ này đã vượt 30 năm. Hà Nội khoảng 39 lần, TP.HCM khoảng 35 lần, thuộc nhóm cao trên thế giới. Trong khi đó, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập trung bình cũng vượt 30 lần, cao hơn đáng kể mức khoảng 3,5 lần tại Mỹ và 7–9 lần tại Đức, Pháp.

Khoảng cách này cho thấy bài toán nhà ở đang ngày càng phụ thuộc vào khả năng tích lũy vốn và tín dụng thay vì chỉ dựa trên thu nhập thường xuyên.

Một nghịch lý của thị trường là nguồn cung có xu hướng tập trung vào phân khúc cao cấp trong khi nhu cầu lớn lại đến từ nhóm lao động có thu nhập trung bình và thấp.

Theo nhận định được dẫn lại, nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của khoảng 70–80% người lao động vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ. Khi sản phẩm phù hợp khan hiếm, giá nhà thương mại có thể tiếp tục chịu sức ép ngay cả khi sức mua thực tế không tăng tương ứng.

Với doanh nghiệp bất động sản, điều này tạo ra sự phân hóa về sản phẩm. Dự án cao cấp có thể tối ưu doanh thu trên mỗi đơn vị diện tích nhưng phải đối mặt với bài toán thanh khoản; ngược lại, phân khúc vừa túi tiền có quy mô cầu lớn hơn nhưng biên lợi nhuận và chi phí đất đặt ra giới hạn riêng.

Giá bất động sản cao không chỉ tác động tới người mua nhà. Chi phí mặt bằng tăng có thể truyền vào giá thuê văn phòng, bán lẻ, kho bãi và logistics. Chi phí nhà ở cũng ảnh hưởng tới khả năng thu hút và giữ chân lao động tại các trung tâm kinh tế.

Ở góc độ chính sách, TS. Bùi Ngọc Sơn đề xuất phát triển đô thị đa trung tâm, tạo việc làm và hạ tầng tại các vùng vệ tinh; đồng thời tăng nguồn lực cho nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê giá phù hợp. Ông cũng đề xuất nghiên cứu thuế sở hữu bất động sản để hạn chế đầu cơ. Đây là các đề xuất chính sách, còn hiệu quả thực tế phụ thuộc vào thiết kế và cách triển khai.