Bài của Sói Già Vndirect

Trong 9 tháng đầu năm 2024 (9T2024), IDC ghi nhận doanh thu đạt 6,9 nghìn tỷ đồng (+38%YoY), trong đó doanh thu từ cho thuê đất tại khu công nghiệp (KCN) đạt 3 nghìn tỷ đồng (+52%YoY), khi trong kỳ doanh nghiệp ghi nhận doanh thu cho thuê với diện tích 88ha, trong đó có 46 ha là hợp đồng đã kí biên bản ghi nhớ (MOU) từ 2023 và 32 ha từ các hợp đồng kí mới trong năm 2024.

Cho cả năm 2024, LNST của IDC có thể đạt 2,2 nghìn tỷ đồng (+57%YoY); EPS 2024 đạt 6.600 đồng và doanh nghiệp duy trì cổ tức tiền mặt ở 4.000 đồng/cổ phiếu. Như vậy, riêng Q4/2024, doanh thu và LNST-CĐM lần lượt đạt 2,3 nghìn tỷ đồng và 554 tỷ đồng (tương đương cùng kỳ năm 2023).

Trong dài hạn, IDC dự kiến sẽ triển khai kinh doanh với các KCN đã hoàn thành chủ trương đầu tư, nâng tổng diện tích đất thương phẩm có thể cho thuê lên 961ha, với KCN Tân Phước 01 (Tiền Giang, IDC sở hữu 65%) và KCN Mỹ Xuân B1 mở rộng (Vũng Tàu, IDC sở hữu 51%).

Sử dụng phương pháp tổng các thành phần (Sum-of-the-parts), chúng tôi đưa ra mức giá mục tiêu cho cổ phiếu IDC là 60.100 đồng/cổ phiếu (Tiềm năng tăng giá +12% so với giá đóng cửa ngày 11/11/2024, bao gồm cổ tức bằng tiền 4.000 đồng/cổ phiếu), tương đương với khuyến nghị TÍCH LŨY.

Trong 9 tháng đầu năm 2024 (9T2024), IDC ghi nhận doanh thu và lợi nhuận gộp lần lượt đạt 6,9 nghìn tỷ đồng (+38%YoY) và 2,7 nghìn tỷ đồng (+69%YoY), chủ yếu đến từ:

Kinh doanh điện, bao gồm phân phối điện cho khu công nghiệp (KCN) và doanh thu từ các nhà máy thủy điện, là mảng hoạt động đem lại doanh thu đáng kể cho IDC, với doanh thu và lợi nhuận gộp lần lượt đạt 2,3 nghìn tỷ đồng (+14%YoY) và 166 tỷ đồng (-25%YoY). Tăng trưởng doanh thu đến từ: 1/ Nhu cầu tiện ích (điện, nước) tăng khi số lượng khách thuê đất tại các KCN của IDC, 2/ Giá bán lẻ điện tăng khoảng 5% trong năm 2024. Tuy nhiên do hiệu quả hoạt động thấp của các nhà máy thủy điện (Dakmi 3, Srok Phu Mieng) nên biên lợi nhuận gộp (GPM) hoạt động kinh doanh điện giảm về 7% (so với mức 11% trong 9T2023).

Cho thuê đất và hạ tầng tại KCN ghi nhận doanh thu đạt 3 nghìn tỷ đồng (+52%YoY, hạch toán phần lớn theo phương pháp ghi nhận doanh thu 01 lần), khi trong kỳ doanh nghiệp ghi nhận doanh thu cho thuê với diện tích 88ha, trong đó có 46 ha là hợp đồng đã kí biên bản ghi nhớ (MOU) từ 2023 và 32 ha từ các hợp đồng kí mới trong năm 2024.

Kinh doanh BĐS ghi nhận 490 tỷ đồng doanh thu, chủ yếu từ chuyển nhượng ~14.000 m2 đất thương mại dịch vụ cho Aeon (trong tổng thể 21.870m2 chuyển nhượng cho Aeon để phát triển Aeon Mall Tân An). Hiện nay Công ty còn ~7.000m2 đất thương mại dịch vụ chưa bàn giao cho Aeon do chưa hoàn thành chuyển mục đích sử dụng đất

Trong 9T2024, Công ty ghi nhận doanh thu tài chính 115 tỷ đồng (-13%YoY, chủ yếu từ lãi tiền gửi ngân hàng) khi lãi suất tiền gửi có xu hướng giảm trong năm 2024. Kết hợp lại, lợi nhuận sau thuế - cổ đông mẹ (LNST-CĐM) ghi nhận kết quả tích cực và đạt 1.639 tỷ đồng (+95%YoY), tương ứng hoàn thành kế hoạch kinh doanh của năm.

Về mặt bán hàng, trong 9T2024, IDC đã kí hợp đồng cho thuê ~65ha (bao gồm hợp đồng chính thức và MOU, hoàn thành 45% kế hoạch kinh doanh), trong đó Quế Võ 02, Hựu Thạnh và Cầu Nghìn là các KCN có diện tích cho thuê tương đối cao (lần lượt đạt 14,6ha, 19,1ha, và 15,1ha). Theo Công ty, mặc dù nhiều nhà đầu tư lớn chờ chính sách mới của Chính phủ Việt Nam và tình hình kinh tế Mỹ, nhưng số lượng khách tham quan dự án của IDC vẫn ổn định, và một số nhà đầu tư thử nghiệm thuê những diện tích nhỏ, dự kiến sẽ mở rộng trong các năm tới.

Cho quý 4/24, trong kịch bản cơ sở, chúng tôi kì vọng Công ty sẽ tiếp hạch toán doanh thu từ các hợp đồng đã kí trong giai đoạn 2023-2024 (Trong đó còn ~70ha diện tích KCN đã kí MOU trong năm 2023 nhưng chưa hạch toán). Doanh thu và LNST-CĐM quý 4 có thể lần lượt đạt 2,3 nghìn tỷ đồng và 554 tỷ đồng (tương đương cùng kỳ năm 2023). Cho cả năm 2024, LNST của IDC có thể đạt 2,2 nghìn tỷ đồng (+57%YoY); EPS 2024 đạt 6.600 đồng và doanh nghiệp duy trì cổ tức tiền mặt ở 4.000 đồng/cổ phiếu.

Trong giai đoạn 2024-2025, ngoài đầu tư và cho thuê với các KCN sẵn có, IDC dự kiến sẽ triển khai kinh doanh với các KCN đã hoàn thành chủ trương đầu tư, nâng tổng diện tích đất thương phẩm có thể cho thuê lên 961 ha:

KCN Tân Phước 01 (Tiền Giang, IDC sở hữu 65%) đang trong quá trình tính tiền sử dụng đất và Công ty kì vọng có thể hoàn thành trong giai đoạn 2025-2026. Với nguồn gốc đất chủ yếu là đất trả tiền thuê hàng năm của nhà nước, chúng tôi kì vọng IDC có thể hoàn thành việc giao đất và đưa vào kinh doanh trong 2026 (với diện tích cho thuê ước tính ~18ha) với đơn giá thuê USD100/m2/chu kỳ thuê, tương đương với các KCN lân cận;

KCN Mỹ Xuân B1 mở rộng (Vũng Tàu, IDC sở hữu 51%) đã được Thủ tướng phê duyệt chủ trương đầu tư, đang trong quá trình phê duyệt quy hoạch tại UBND tỉnh, và chúng tôi kì vọng KCN này sẽ được đưa vào kinh doanh từ giai đoạn 2026-2027.