Bài của Tô Thiên Tân

Trong thời gian gần đây, việc đề xuất đánh thuế vào căn nhà thứ hai đã tạo nên nhiều tranh luận, với mong muốn kiểm soát đầu cơ bất động sản và tạo sự công bằng trên thị trường nhà ở. Tuy nhiên, liệu giải pháp này có thật sự mang lại lợi ích như kỳ vọng hay sẽ gây ra những hệ lụy không mong muốn? Dưới đây là những lý do mà việc không nên đánh thuế vào căn nhà thứ hai cần được xem xét kỹ lưỡng.

Một tác động không thể bỏ qua khi áp dụng thuế vào căn nhà thứ hai là việc đẩy giá thuê nhà lên cao, gây thiệt hại cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp. Các chủ sở hữu bất động sản có thể tăng giá cho thuê để bù đắp khoản thuế mới, dẫn đến chi phí thuê nhà tăng, trong khi nguồn cung căn hộ cho thuê trở nên khan hiếm. Điều này tạo ra vòng lặp bất lợi cho thị trường thuê nhà.

Hơn nữa, việc áp thuế còn làm nản lòng những người có nhu cầu đầu tư vào bất động sản cho thuê, từ đó hạn chế nguồn cung nhà ở trên thị trường, ảnh hưởng không nhỏ đến những người đang cần thuê nhà. Tại Tp HCM, nơi giao dịch đất đai đã chậm lại và nguồn thu từ đất đai giảm mạnh, việc áp thuế có thể làm tình trạng này thêm trầm trọng. Các chủ nhà có thể ngần ngại đầu tư vào bất động sản cho thuê, dẫn đến nguồn cung căn hộ cho thuê khan hiếm, từ đó làm giá thuê tiếp tục leo thang.

Thị trường bất động sản đang phải đối mặt với nhiều thách thức, từ sự chững lại trong giao dịch đến nguồn cung hạn chế, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và Tp. HCM. Giá nhà tại Hà Nội đã tăng vọt do nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu, gây áp lực lên cả người mua lẫn người thuê nhà. Trong khi đó, thị trường Tp. HCM đã ghi nhận sự sụt giảm rõ rệt trong giao dịch bất động sản, dẫn đến tình trạng thu ngân sách từ đất đai giảm.

Hiện nay, nhiều người mua nhà đang chọn đầu tư dài hạn vào bất động sản vì nhu cầu bảo vệ tài sản và tạo thu nhập ổn định. Tuy nhiên, việc áp thêm thuế vào căn nhà thứ hai sẽ tạo thêm rào cản và khiến họ suy nghĩ lại về việc đầu tư, từ đó giảm động lực phát triển thị trường. Nếu áp thuế vào căn nhà thứ hai, thị trường bất động sản vốn đã chịu nhiều áp lực có thể sẽ càng chậm lại.

Nhân khẩu học và sự gia tăng dân số tại các thành phố lớn vẫn đang thúc đẩy nhu cầu nhà ở, nhưng nếu thiếu các biện pháp hỗ trợ từ chính sách, thị trường sẽ không thể phát triển mạnh mẽ. Thay vì sử dụng thuế để làm chậm lại thị trường, chính phủ cần tập trung vào việc tăng cường nguồn cung nhà ở để giảm bớt áp lực giá cả, đặc biệt là ở các khu vực đô thị lớn.

Không phải tất cả những người sở hữu căn nhà thứ hai đều là những nhà đầu cơ. Một số người mua nhà thứ hai vì mục đích đầu tư dài hạn, nhằm đảm bảo an toàn tài chính hoặc có thể là để chuẩn bị cho gia đình, con cái trong tương lai. Việc áp dụng thuế vào tất cả các trường hợp sở hữu căn nhà thứ hai mà không phân biệt rõ ràng giữa đầu cơ và đầu tư hợp pháp sẽ gây bất lợi cho những người dân này.

Chính sách thuế có thể dễ dàng biến thành công cụ "tận thu" nếu không được thiết kế hợp lý, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản đã có sự bất ổn. Đánh thuế căn nhà thứ hai có thể ảnh hưởng đến quyền sở hữu tài sản hợp pháp của nhiều người dân, khiến họ bị trừng phạt vì những quyết định đầu tư hợp lý và dài hạn.

Các quốc gia trên thế giới đã áp dụng nhiều chính sách đánh thuế bất động sản với mục tiêu kiểm soát đầu cơ và tăng thu ngân sách, nhưng kết quả không phải lúc nào cũng tích cực. Thực tế cho thấy, tại các quốc gia như Singapore và Hàn Quốc, nơi đã áp dụng thuế bất động sản thứ hai với mức thuế lên đến 12% và 20%, thị trường không có dấu hiệu giảm giá như mong đợi.

Ở Singapore, công dân nước này sẽ phải trả 20% thuế nếu mua nhà thứ hai và 30% với căn nhà thứ ba. Hai mức thuế này với thường trú nhân (PR) lần lượt là 30% và 35%. Còn với người nước ngoài, các tổ chức và doanh nghiệp bất động sản, thuế trước bạ bổ sung được áp dụng với mọi giao dịch, ở mức 35%-65%. Mức thuế này áp dụng từ T04/23, cao hơn đáng kể so với mức cũ giai đoạn T12/21 – T04/23.

Hàn Quốc cũng áp thuế đóng với người sở hữu nhiều nhà có tổng giá trị trên 600 triệu KRW (gần $460,000). Thuế này được đưa ra năm 2005, buộc các chủ nhà phải đóng hàng năm và sẽ được điều chỉnh tùy tình hình thị trường. T07/20, khi giá nhà liên tục tăng cao, giới chức nước này thông báo những người sở hữu từ 3 căn nhà trở lên, hoặc sở hữu 2 căn tại các khu vực thường bị đầu cơ, như Seoul, sẽ phải đóng thuế 1.2-6%, cao hơn mức áp dụng trước đó là 0.6-3.2%.

Ngược lại tại Trung Quốc, Chính phủ nước này đã chọn con đường giảm lãi suất và nới lỏng các quy định về sở hữu nhà để kích thích thị trường thay vì áp thêm thuế lên bất động sản thứ hai. Kết quả là thị trường bất động sản tại Trung Quốc đã ghi nhận sự phục hồi đáng kể, với các dấu hiệu tăng trưởng khả quan.

Nếu Việt Nam chọn đánh thuế vào căn nhà thứ hai mà không kết hợp với các biện pháp hỗ trợ kinh tế khác, chúng ta có thể đối mặt với những hệ lụy tương tự như các quốc gia đã thất bại trong việc kiểm soát đầu cơ bằng công cụ thuế.

Cuối cùng, việc đánh thuế vào căn nhà thứ hai có thể chỉ là biện pháp ngắn hạn và không giải quyết triệt để vấn đề cung cầu trên thị trường nhà ở. Thực tế, nguồn cung nhà ở tại các thành phố lớn đang thiếu hụt nghiêm trọng. Thay vì tập trung vào việc áp thuế, cần có các biện pháp khuyến khích phát triển nhà ở, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ để đáp ứng nhu cầu của người dân.

Chính phủ có thể xem xét các chính sách hỗ trợ tài chính cho các dự án nhà ở mới, cải thiện quy trình cấp phép xây dựng, hệ thống quy hoạch đô thị và tạo điều kiện cho các nhà đầu tư phát triển các dự án bất động sản nhằm tăng cường nguồn cung. Điều này không chỉ giúp hạ nhiệt giá nhà, mà còn tạo thêm nhiều cơ hội cho người dân sở hữu nhà ở.

Đánh thuế vào căn nhà thứ hai, tuy có mục tiêu kiểm soát đầu cơ và tăng thu ngân sách, nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro không mong muốn. Thị trường bất động sản cần những chính sách hỗ trợ phát triển bền vững hơn, thay vì chỉ dựa vào thuế để điều tiết. Cải thiện cung cầu, phát triển nhà ở mới và thúc đẩy các dự án nhà ở xã hội là những giải pháp dài hạn giúp thị trường ổn định và phát triển hơn. Trong khi đó, việc đánh thuế mạnh tay vào căn nhà thứ hai có thể làm chậm lại sự phát triển của thị trường và ảnh hưởng tiêu cực đến những người dân có nhu cầu sở hữu và đầu tư hợp lý.