CỔ PHIẾU BÂT ĐỘNG SẢN TĂNG TRẦN NHƯNG ĐỪNG MUA VÌ ĐỊNH GIÁ RẺ ?

Từ năm 2022, ngành bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ điều chỉnh sâu nhất trong hơn một thập kỷ. Hai yếu tố then chốt gây áp lực lên toàn bộ hệ sinh thái là: (1) chính sách tăng lãi suất mạnh mẽ nhằm kiểm soát lạm phát, khiến chi phí vốn tăng vọt; và (2) việc siết chặt quản lý thị trường trái phiếu doanh nghiệp thông qua Nghị định 65/2022/NĐ-CP. Trước đây, trái phiếu là kênh huy động vốn thứ hai lớn nhất sau tiền gửi ngân hàng — chiếm tỷ trọng đáng kể trong cơ cấu nợ của nhiều chủ đầu tư. Khi Nghị định 65 yêu cầu chỉ nhà đầu tư chuyên nghiệp mới được mua trái phiếu riêng lẻ, dòng vốn dài hạn gần như “bị cắt đứt”. Hậu quả là nhiều doanh nghiệp có tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu trên 50% — như Đất Xanh, Phát Đạt, Hà Đô, Nam Long hay Hoàng Đạo — đối mặt với nguy cơ mất thanh khoản. Đồng thời, lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên mức 10–14%/năm vào cuối 2025 – đầu 2026, trong khi dư nợ tín dụng bất động sản vẫn tăng trưởng nóng (gần 29% năm 2025), cao gấp đôi mức chung của nền kinh tế (16%). Đây chính là bối cảnh “phân hóa kép”: giữa những doanh nghiệp đang tái cơ cấu để sống sót và những đơn vị đủ sức khỏe tài chính để mở bán, bàn giao và ghi nhận doanh thu.Các kênh huy động vốn ngày càng eo hẹp và hệ lụy

Sau khi hai kênh truyền thống — tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu — trở nên khó tiếp cận, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải tìm kiếm giải pháp thay thế mang tính sáng tạo nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro cao. Thứ nhất, vay ngân hàng vẫn tồn tại nhưng với lãi suất rất cao, làm gia tăng gánh nặng chi phí tài chính và thu hẹp biên lợi nhuận. Thứ hai, phát hành trái phiếu dù chưa hoàn toàn đóng cửa, nhưng đối tượng nhà đầu tư bị thu hẹp nghiêm ngặt theo Nghị định 65, khiến khả năng huy động vốn giảm mạnh. Thứ ba, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp chuyển sang cầm cố cổ phiếu cá nhân tại công ty chứng khoán để giải ngân — phương thức dễ dẫn đến “bán giải chấp” nếu giá cổ phiếu sụt giảm mạnh, đặc biệt với các mã có tỷ lệ nợ cao như HDC hay DG. Thứ tư, xu hướng bán phần dự án cho đối tác chiến lược (ví dụ: Nam Long bán 15% dự án cho đối tác nước ngoài, EcoLand bán Dự án Đại Dương) giúp cải thiện dòng tiền ngắn hạn nhưng làm giảm quyền kiểm soát và lợi nhuận dài hạn. Thứ năm, phát hành thêm cổ phiếu hoặc quyền mua cho cổ đông hiện hữu (như kế hoạch của Phát Đạt năm 2026) là lựa chọn phổ biến, song có thể gây pha loãng EPS nếu không đi kèm tăng trưởng thực chất. Tất cả những phương án này đều phản ánh một thực tế: doanh nghiệp không còn “chọn lựa”, mà chỉ còn “tồn tại”. Và sự khác biệt trong khả năng triển khai từng phương án chính là gốc rễ của sự phân hóa ngành.Phân hóa doanh nghiệp: Từ “sống sót” đến “tăng trưởng”

Sự phân hóa trong ngành không chỉ nằm ở quy mô hay thương hiệu, mà ở ba nhóm hoạt động rõ ràng: (1) Nhóm đang tái cơ cấu hoặc xử lý tồn kho — điển hình là các doanh nghiệp có tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu cao, tiền mặt thấp, và phụ thuộc nặng vào các biện pháp khẩn cấp như cầm cố cổ phiếu hoặc phát hành cổ phiếu mới; (2) Nhóm có sản phẩm sẵn sàng mở bán — như Khang Điền (dự án La Vita, The Rivia), TCH (Hoàng Huy New City 2, Green River), hay Nhà Thủ Thiêm — với dòng tiền tiền trả trước tăng mạnh, hàng tồn kho tăng dần và lộ trình bàn giao rõ ràng trong quý III–IV/2025 và 2026; (3) Nhóm đã hoàn tất bàn giao và ghi nhận doanh thu — ví dụ Nhà Thủ Thiêm với dự án Bãi Muối, đã ghi nhận lợi nhuận mạnh trong quý II/2024, kéo theo giá cổ phiếu tăng ấn tượng từ tháng 10/2023 đến tháng 7/2024. Điều đặc biệt là mô hình ghi nhận doanh thu trong bất động sản không đều như sản xuất công nghiệp: lợi nhuận thường “tập trung” vào cuối quý (quý III, IV), do phụ thuộc vào tiến độ bàn giao và nghiệm thu. Vì vậy, “điểm rơi lợi nhuận” không phải là kết quả báo cáo, mà là tín hiệu sớm từ người mua trả tiền trước, hàng tồn kho tăng và tiến độ xây dựng — những yếu tố có thể quan sát được trước khi báo cáo tài chính được công bố.Chiến lược đầu tư cổ phiếu bất động sản trong bối cảnh mới

Để đầu tư hiệu quả vào nhóm cổ phiếu bất động sản hiện nay, nhà đầu tư cần từ bỏ tư duy “mua và nắm giữ dài hạn” — vì đặc thù ngành khiến kết quả kinh doanh cực kỳ phi tuyến và phụ thuộc vào từng dự án. Thay vào đó, chiến lược tối ưu là “đầu tư theo điểm rơi”: xác định doanh nghiệp có sản phẩm sắp bàn giao, theo dõi tín hiệu tiền trả trước tăng và hàng tồn kho tăng, sau đó mua cổ phiếu trước thời điểm ghi nhận doanh thu (thường 2–3 tháng trước quý báo cáo), rồi chốt lời sau khi lợi nhuận được công bố và phản ánh đầy đủ vào giá. Các doanh nghiệp tiêu biểu đáp ứng tiêu chí này gồm TCH, Khang Điền và Nam Long — đều có tỷ lệ nợ thấp, tiền mặt dồi dào và danh mục dự án khả thi. Ngược lại, nên thận trọng với nhóm đang trong giai đoạn tái cơ cấu hoặc phát hành cổ phiếu để xử lý nợ, vì rủi ro pha loãng và áp lực bán giải chấp có thể đè nặng lên giá cổ phiếu. Về mặt định giá, chỉ số P/B ngành hiện đã quay về vùng đáy 5 năm — cho thấy mức chiết khấu cao, nhưng điều này chỉ hỗ trợ phục hồi ngắn hạn. Để tăng trưởng bền vững, nhà đầu tư phải gắn kết chặt chẽ với kết quả kinh doanh thực tế, không chỉ với cảm xúc thị trường. Cuối cùng, cần lưu ý rằng năm 2026 sẽ là năm “đáo hạn trái phiếu” đỉnh điểm — khoảng 60% trái phiếu bất động sản đáo hạn — tạo thêm áp lực thanh khoản và tiếp tục thúc đẩy quá trình sàng lọc tự nhiên trong ngành.