Yếu tố để thị trường bất động sản đảo chiều từ quý 2/2024

Chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản có thể đảo chiều từ quý 2 - 4/2024 nhưng nhưng phải đến 2026 mới có thể ổn định.

Ngày 14/12, Hội nghị Bất động sản Việt Nam - VRES 2023 được tổ chức nhằm bàn về xu hướng thị trường, những tác động từ sự thay đổi Luật, chính sách đối với ngành bất động sản.

Điểm đảo chiều của thị trường

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, tín hiệu đảo chiều của thị trường bất động sản sẽ diễn ra trong giai đoạn từ quý 2 - 4/2024 khi hội tụ đủ ba yếu tố: tiền gửi giảm mạnh, tăng trưởng về mặt tín dụng và chính sách bất động sản được khơi thông.

Sau khi đảo chiều, thị trường sẽ diễn biến theo kịch bản thăm dò - củng cố - khởi sắc - ổn định. Trong đó, giai đoạn thăm dò sẽ diễn ra từ quý 3 - 4/2024, lượng giao dịch ở giai đoạn này sẽ tập trung chủ yếu ở các bất động sản diện tích nhỏ như chung cư, nhà riêng.

Tiếp đó, củng cố là giai đoạn các vấn đề về nguồn tiền, pháp lý dần được giải quyết, nhờ đó thị trường sẽ có động lực tăng trưởng trở lại, cũng như định hướng phát triển bền vững. Giai đoạn này dự kiến kéo dài từ quý 4/2024 - quý 1/2025.

Giai đoạn khởi sắc từ quý 2 - 4/2025 là giai đoạn nền kinh tế phục hồi, tăng trưởng GDP trở lại “guồng quay” tốc độ cao, FDI từ nước ngoài đổ về nhiều hơn.

Cuối cùng là ổn định diễn ra từ năm 2026. Dấu hiệu của giai đoạn này là giá tăng rất nhanh, nhiều loại hình có tính đầu cơ bắt đầu quay trở lại.

Kịch bản thị trường bất động sản sau điểm đảo chiều

Ông Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng, thị trường bất động sản đang có 5 trợ lực. Đầu tiên là kinh tế vĩ mô được đánh giá là đang ổn định.

Thứ hai, tài chính cho bất động sản đang trở lại khi lãi suất đang trên đà giảm, doanh nghiệp trong ngành đã giảm đáng kể nghĩa vụ tài chính, thị trường trái phiếu doanh nghiệp dần được phục hồi.

Thứ ba, việc quy hoạch, xây dựng cơ sở hạ tầng đang được Nhà nước quan tâm thực hiện.

Thứ tư, pháp lý và các cơ chế chính sách mới vừa được thông qua đang được nhà đầu tư đánh giá cao về triển vọng dù chưa chính thức có hiệu lực.

Thứ năm, khi vấn đề về pháp lý, quy hoạch được tháo gỡ sẽ giúp nguồn cung thị trường tăng lên, qua đó giảm giá một số phân khúc bất động sản nhất định để phù hợp với nhu cầu của người dân.

Ngoài 5 trợ lực trên, ông Lực cho biết thêm, nhờ mối quan hệ của Việt Nam với các nước lớn trên thế giới được đẩy mạnh, loại hình khu công nghiệp và nhà ở sẽ được hưởng lợi khi các chuyên gia từ những nước này đổ sang Việt Nam làm việc.

Cụ thể, ông Lực nhận định việc hồi phục của thị trường bất động sản bắt đầu từ quý 2/2024 sẽ rõ nét hơn, hiện tại đã bắt đầu phục hồi. Bởi lẽ, khoảng thời gian này là khi độ ngấm của lãi suất đã bắt đầu có hiệu quả; các vụ việc về tài chính sẽ được giải quyết; các luật mới bắt đầu đi vào soạn thảo, triển khai; câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp đã qua giai đoạn cực kỳ khó khăn.

Bên cạnh đó, năm 2024 sẽ là lúc diễn ra hội nghị về định giá bất động sản, định giá đất đai. Khi những quy định này trở nên rõ ràng thì nhiều dự án sẽ được tháo gỡ. Để làm được điều này, ông Lực cho rằng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải cung cấp dữ liệu cho Chính phủ để phục vụ định giá đất.

Ngoài ra, ông còn cho rằng cần chuẩn hóa lực lượng môi giới, đảm bảo phải có chứng chỉ hành nghề, phải chuyên nghiệp hơn, không được “chân trong chân ngoài”, vừa làm trong sàn vừa kinh doanh cá nhân.

Những tác động của các Luật mới đến thị trường

Các chuyên gia tại hội nghị cho rằng những điểm mới trong Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ tác động đến thị trường bất động sản. Một trong những quy định đang được nhà đầu tư quan tâm là việc chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh.

Ông Quốc Anh cho rằng trọng tâm của quy định này chủ yếu hướng về người mua nhà, đảm bảo điều kiện bán và điều kiện mua, tạo tính bền vững lâu dài cho thị trường. Ngược lại, phía chủ đầu tư sẽ khó cân đối dòng vốn hơn trước. Theo đó, trong ngắn hạn các chủ đầu tư phải cân đối lại dòng tiền và chỉ tập trung một số dự án, giảm bớt sự dàn trải.

Còn về phía ông Lực, vị chuyên gia cũng cho biết bên cạnh việc đặt cọc không quá 5%, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) còn có thêm các quy định về việc thanh toán lần đầu không được quá 30% và trước khi ra sổ chỉ cần thanh toán tối đa 95%. Các quy định này đều đang bảo vệ người mua nhà nhưng cũng sẽ không quá khó cho nhà đầu tư do có thể nhận được 30% từ khách hàng. Nhìn chung, chủ đầu tư không được quá dựa vào nguồn vốn từ người mua nhà.