Xóa sổ khu đô thị dưới 20ha và nguy cơ “đóng băng” thị trường bất động sản

Quy định mới của Nghị định số 15/2021/NĐ-CP khiến những dự án bất động sản quy mô dưới 20ha không còn được coi là khu đô thị. Quy định này có khả năng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Luật số 62/2020/QH14 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng đã sửa đổi Điều 17 của Luật Nhà ở, quy định về “Hình thức phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở”. Theo đó có 3 hình thức phát triển nhà ở bao gồm: Phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.

Hiểu rõ khái niệm

Như vậy, Luật số 62/2020/QH14 là đạo luật đầu tiên quy định về “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị” (khái niệm này từng đề cập tại Nghị định số 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị, là văn bản dưới luật). Nghị định số 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng đã quy định chi tiết, làm rõ khái niệm này.

Theo đó tại Phụ lục IX - Phân loại dự án đầu tư xây dựng theo công năng phục vụ và tính chất chuyên ngành của công trình đã nêu khái niệm, phân loại “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”, gồm “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở” và “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị không có nhà ở”.

Theo cách phân loại tại Phụ lục IX Nghị định số 15/2021/NĐ-CP thì “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở là dự án được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hình thành từ một đơn vị ở trở lên theo quy hoạch phân khu được phê duyệt hoặc dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên đối với trường hợp quy hoạch phân khu không xác định rõ các đơn vị ở”; “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị không có nhà ở là dự án được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với các công trình xây dựng khác có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên”.

Trong khi đó, khái niệm “Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở” được định nghĩa là “dự án đầu tư xây dựng cụm công trình nhà ở tại đô thị hoặc khu nhà ở tại nông thôn, được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch được phê duyệt và không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Mục này”.

Theo cách phân loại của Nghị định số 15/2021/NĐ-CP, “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị” phải là những dự án hình thành từ một đơn vị ở trở lên hoặc có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên. Nói cách khác, những dự án có tính chất giống một khu đô thị nhưng có quy mô nhỏ hơn 20 héc ta thì không phải “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị” mà chỉ là “Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở”.

Hệ lụy từ chính sách mới

Quy định mới này sẽ có tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản thời gian tới khi so sánh với các quy định của pháp luật về đất đai.

Cụ thể, Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 quy định Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng để thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất; các dự án do HĐND cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất, trong đó có “Dự án xây dựng khu đô thị mới” và không có “Dự án xây dựng khu nhà ở”.

Như vậy, những dự án có tính chất “giống một khu đô thị “nhưng có quy mô nhỏ hơn 20 héc ta, chỉ được xác định là “dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở” thì không áp dụng của Điều 62 Luật Đất đai (Nhà nước không được thu hồi đất). Hay nói cách khác, điều kiện bắt buộc để Nhà nước có thể thu hồi đất thực hiện những dự án có tính chất giống một khu đô thị là dự án ấy phải có quy mô từ một đơn vị ở trở lên hoặc từ 20 héc ta trở lên!

Đối với những dự án có quy mô nhỏ hơn 20 héc ta thì Nhà nước không thể thu hồi đất, do đó không thể tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất. Lý do bởi Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết về lựa chọn nhà đầu tư (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 31/2021/NĐ-CP) quy định điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất để tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là dự án phải thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Quy định tại Phụ lục IX Nghị định số 15/2021/NĐ-CP đã “bổ đều” cho 63 tỉnh, thành trên cả nước. Với những địa phương có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển, đông dân, nhu cầu nhà ở rất lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng, Quảng Ninh… thì việc đầu tư các khu đô thị có quy mô từ 20 héc ta trở lên thường hiệu quả, khả thi và đáp ứng nhu cầu cấp thiết của thị trường.

Ngược lại, với những địa phương có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển chưa cao, dân cư thưa thớt, tốc độ đô thị hóa chậm, nhu cầu nhà ở không nhiều như Lai Châu, Điện Biên, Quảng Ngãi, Trà Vinh… thì không dễ để triển khai các khu đô thị trên 20 héc ta. Ở những địa phương này, nếu triển khai các dự án có quy mô nhỏ hơn 20 héc ta (không được coi là “khu đô thị” mà chỉ là “khu nhà ở”) thì địa phương không thể tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà doanh nghiệp có nhu cầu triển khai phải tự thỏa thuận với dân để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Điều 73 Luật Đất đai. Điều này sẽ khiến các doanh nghiệp bất động sản ngần ngại, không muốn đầu tư vào những địa phương này.

Để khắc phục, địa phương buộc phải quy hoạch, lập các dự án có quy mô từ 20 héc ta trở lên (để đáp ứng điều kiện của “khu đô thị”, tạo cơ sở thu hồi đất) nhưng do quy mô quá lớn so với nhu cầu thực tế có thể dẫn đến cung vượt cầu, sản phẩm nhà ở bị “tồn kho”, làm mất mỹ quan đô thị, ảnh hưởng đến hiệu quả dự án và khiến địa phương khó thu hút nhà đầu tư triển khai các dự án khác về sau.

Thực tế những năm qua đã chỉ ra rằng với những địa phương có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển chưa cao, các dự án khu đô thị triển khai hiệu quả thường là các dự án có quy mô dưới 20 héc ta, thậm chí dưới 10 héc ta. Tuy nhiên theo quy định của Nghị định số 15/2021/NĐ-CP, các dự án dạng này không còn được coi là “khu đô thị” và không thể triển khai dưới hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Nếu Chính phủ không kịp thời sửa đổi quy định tại Nghị định số 15/2021/NĐ-CP thì đây hoàn toàn có thể trở thành “điểm nghẽn”, tác động tiêu cực và làm hạn chế số lượng dự án, dẫn đến sụt giảm nguồn cung của thị trường bất động sản, tiếp tục làm tăng giá nhà, hạn chế khả năng mua nhà của người dân như những gì đã xảy ra thời gian vừa qua.