Xây nhà giá rẻ 'khó đủ đường'

Có một nghịch lý của thị trường bất động sản Việt Nam: nhu cầu về nhà ở xã hội rất cao nhưng nguồn cung thấp; trong khi nhà ở thương mại, nhất là phân khúc cao cấp, có nguồn cung dư thừa, chủ đầu tư thường phải xin “giải cứu”.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2015-2022, số lượng dự án nhà ở trên cả nước đã được phê duyệt là 3.823, trong đó có 1.216 dự án nhà ở thương mại (chiếm 66,6%), 483 dự án nhà ở xã hội (12,6%), 350 dự án tái định cư (9,15%).

Câu hỏi đặt ra là tại sao các doanh nghiệp bất động sản, bao gồm nhiều "ông lớn" trên thị trường, ít mặn mà phát triển nhà ở xã hội mà chỉ tập trung vào căn hộ trung, cao cấp. Chỉ đến gần đây, khi thị trường bất động sản phân khúc cao cấp bị "đóng băng", một số doanh nghiệp lớn mới tìm đến nhà ở xã hội như một giải pháp bảo đảm ổn định dòng tiền, lợi nhuận, cũng như tận dụng được bộ máy sẵn có của mình.

Trong một hội thảo về nhà ở cuối năm 2022, chủ một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội nói, làm nhà ở xã hội "khó đủ đường", từ thủ tục pháp lý, khả năng tiếp cận nguồn vốn ưu đãi cho đến khâu bán nhà, tính lợi nhuận. Đồng hành với một doanh nghiệp từ khi dự án còn trên giấy tờ cho tới khi sản phẩm được bán ra, sẽ thấy chia sẻ của vị này là có cơ sở; đồng thời giúp lý giải tình trạng khó phát triển nhà xã hội ở Việt Nam.

Nhiều người vẫn nghĩ làm nhà ở xã hội thì tục pháp lý sẽ đơn giản hơn so với nhà thương mại nhưng thực tế không như vậy. Quy định pháp lý về phát triển nhà ở xã hội chưa thực sự "thân thiện" với các chủ đầu tư.

Khi phát triển một dự án nhà ở nói chung, doanh nghiệp đều phải trải qua ba mốc quan trọng: phê duyệt quy hoạch, lựa chọn chủ đầu tư và xin giao đất, cho thuê đất. Chủ đầu tư dự án nhà xã hội đều gặp khó khăn pháp lý ở cả ba giai đoạn này.

Khi lập và phê duyệt quy hoạch, nếu như dự án nhà thương mại chỉ cần có quy hoạch phân khu (tỷ lệ bản đồ 1/5.000 hoặc 1/2.000) hoặc quy hoạch chi tiết 1/5.000 là có thể tổ chức đấu thầu; thì dự án nhà xã hội quy định phải có quy hoạch chi tiết 1/500 - một yêu cầu dường như rất vô lý nhưng vẫn đang tồn tại trong Thông tư 09/2021/TT-BXD gần hai năm qua. Cần phải nói thêm rằng từ khi có quy hoạch phân khu được duyệt cho đến khi có quy hoạch chi tiết là một quá trình pháp lý rất dài với nhiều thủ tục phát sinh.

Trong đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, do không có quy định về tiêu chí đánh giá, lựa chọn chủ đầu tư riêng cho dự án nhà xã hội nên cơ quan mời thầu phải "vận dụng" quy định về đấu thầu dự án nhà thương mại; với nhiều tiêu chí không tương thích. Đây là lý do mà nhiều địa phương rất "ngại" tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà xã hội.

Tôi từng chứng kiến chuyện khá bi hài. Một chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội phải xin từ chối hưởng ưu đãi về miễn tiền sử dụng đất, vì nếu nhận, chẳng khác gì 'ngược đãi'.

Để giảm giá bán, Nhà nước quy định doanh nghiệp được giao đất xây dựng nhà xã hội được miễn tiền sử dụng đất. Các dự án nhà thương mại sau khi được giao đất và nộp tiền sử dụng đất thì có thể thực hiện các thủ tục tiếp theo. Nhưng vì được "miễn phí", nên khi đã xác định xong giá đất, chủ dự án nhà xã hội phải đợi thêm xác nhận từ cơ quan thuế. Chỉ sau khi có thông báo miễn nộp tiền sử dụng đất (hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước), họ mới được thực hiện các thủ tục về cấp phép xây dựng. Thời gian chờ đợi có thể kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ công trình và kế hoạch của nhà đầu tư.

Cũng vì đất "được miễn tiền" nên quyền sử dụng đất không được dùng làm tài sản thế chấp tại ngân hàng để vay vốn xây dựng cho chính dự án. Nhiều doanh nghiệp vì thế khó tiếp cận vốn của ngân hàng dù lãi suất cho vay ưu đãi và luôn có sẵn "room".

Khó khăn về pháp lý không phải là vấn đề duy nhất. Lợi nhuận định mức đối với loại hình sản phẩm này bị giới hạn không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư, trong khi giá bán doanh nghiệp không được quyết định (do Sở Xây dựng duyệt). Mặt khác, có những chi phí hợp lý được tính vào giá bán nhà thương mại nhưng lại không được tính vào giá nhà xã hội như chi phí quản lý doanh nghiệp. Đây là điểm nghẽn về tài chính, dòng tiền.

Thời gian qua, nhiều chủ đầu tư đã đề xuất bỏ quy định phải dành 20% quỹ nhà ở xã hội để cho thuê trong vòng 5 năm. Sau khi hoàn thành dự án, chủ đầu tư chỉ được bán tối đa 80% quỹ nhà ở, 20% phải đem cho thuê. Trong khi nhu cầu thuê nhà xã hội, nhất là tại khu vực các đô thị lớn là không cao, dẫn đến tình cảnh người bán không bán được, người mua cũng không mua được 20% quỹ nhà ở còn lại.

Mới đây, Thủ tướng phê duyệt đề án "đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030". Đây là một đề án hợp lý và đầy tính nhân văn, ngoài mục tiêu phát triển kinh tế, còn hướng đến vấn đề an sinh xã hội. Nhưng để đạt mục tiêu này, một trong các nhiệm vụ trọng tâm đáng được ưu tiên là kịp thời tháo gỡ khó khăn trong thủ tục hành chính, pháp lý.

Chỉ khi chính sách nhân văn đi kèm các quy định pháp luật mang tính hỗ trợ, đảm bảo cho doanh nghiệp nhìn thấy hiệu quả đầu tư, thì nguồn cung nhà ở xã hội mới có thể tiệm cận nhu cầu của người dân.