Xác định giá đất theo thị trường có thể giúp chống thất thoát ngân sách

Ngày 3/11, Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV họp tổ để xem xét, đánh giá dự án sửa đổi Luật Đất đai. Nhiều đại biểu Quốc hội bày tỏ đồng tình về việc bỏ khung giá đất.

Đây vốn đang là công cụ giúp chính quyền các địa phương xây dựng bảng giá đất, đáp ứng nhu cầu của thực tiễn khách quan, sự biến động mỗi ngày của thị trường bất động sản... có ảnh hưởng không nhỏ tới nguồn thu ngân sách; cũng như cuộc sống sinh hoạt của người dân.

Luật Đất đai năm 2013 quy định: Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp...".

Qua thực tiễn và báo cáo góp ý hoàn thiện dự thảo sửa đổi nhiều cơ quan, bộ, ngành, địa phương phản ánh, hiện nay, mặc dù việc xây dựng bảng giá đất phải dựa vào khung giá đất, song khung giá đất lại không theo kịp biến động giá đất trong thực tế. Nhất là trước những cơn sốt giá đất, tăng giảm thất thường của thị trường bất động sản, dẫn tới một số địa phương phải cho phép ban hành bảng giá đất vượt khung giá.

Đại biểu Nguyễn Thanh Hải (đoàn Long An) cho rằng, việc xác định giá đất phù hợp với giá trị thị trường và từ đó các địa phương có thể chủ động ban hành bảng giá đất là phù hợp. Tuy nhiên, cơ sở nào xác định giá trị thị trường thì rất khó. Hiện nay, các cơ quan thẩm định ngại xác định giá đất theo giá thị trường. Bởi, giá thị trường liên tục biến động lại phụ thuộc rất nhiều yếu tố và được quy định tại các địa phương khác nhau.

Hiện thị trường bất động sản đang tồn tại hai cơ chế, một là giá quy định theo bảng giá đất do Nhà nước ban hành và một giá dựa theo biến động thị trường. Nếu xét ở góc độ quản lý Nhà nước khi nào áp dụng theo giá thị trường rất khó xác định. Do đó, nên chăng thống nhất chung một mức giá.

Có thể, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường giúp cho việc chống thất thoát ngân sách Nhà nước, nhưng cần kèm theo hệ số điều chỉnh để thống nhất và áp dụng chung cho việc quản lý Nhà nước tại các địa phương. Theo đó, Hội đồng nhân dân, UBND các tỉnh, thành phố sẽ chịu trách nhiệm xây dựng và giám sát hệ số này để bảo đảm định giá đất được đồng bộ và thống nhất.

Riêng đối với đề xuất bỏ khung giá đất, đại biểu Vũ Trọng Kim (đoàn Nam Định) cho rằng, về cơ bản thì thiếu khung giá đất, chắc chắn việc quản lý Nhà nước và cụ thể là xây dựng bảng giá đất áp dụng cho từng địa phương sẽ bị ảnh hưởng. Đó là lý do vì sao hiện nay ngoài thị trường, người dân vẫn đang có tình trạng giao dịch hai mức giá.

Điều này có thể sẽ ảnh hưởng tới việc thực hiện nghĩa vụ tài chính trong nhiều giao dịch bất động sản; trong đó, có việc nộp thuế giá trị gia tăng hay thuế thu nhập cá nhân...từ bất động sản.

Khung giá đất vẫn có thể duy trì, nhưng cần phải điều chỉnh phù hợp với thực tế, như 6 tháng điều chỉnh một lần thay vì ấn định 5 năm ban hành 1 lần như trước đây", đại biểu Vũ Trọng Kim nhận định.

Còn theo đại biểu Đỗ Đức Duy (đoàn Yên Bái), dù Nhà nước đứng ra thu hồi đất hay nhà đầu tư, doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân để thu hồi đất thì vẫn cần bảo đảm việc kiểm soát giá đền bù của Nhà nước.

Nhiều ý kiến cho rằng, nếu doanh nghiệp thỏa thuận với người dân thì quyền lợi của người dân sẽ được tăng lên, trong khi quyền lợi của doanh nghiệp lại giảm. Thực tế này, có thể đúng trong một số trường hợp, song với quyền lợi của người dân được tăng cao hơn thì "quyền lực" và lợi thế của doanh nghiệp cũng sẽ thay đổi. Bởi, chi phí để thu hồi đất đai, mặt bằng cuối cùng vẫn là Nhà nước chi trả và khấu trừ vào nhiệm vụ tài chính của doanh nghiệp.

Việc quy định một giá đất để khi Nhà nước thu hồi khi thực hiện sẽ trở nên thuận lợi, dễ dàng và được đẩy nhanh; nhất là đối với các dự án phục vụ mục đích công cộng. Tuy nhiên, với các dự án thương mại có tạo ra giá trị gia tăng thì cần tính theo giá thị trường, nhưng Nhà nước vẫn phải kiểm soát.

Đại biểu Tạ Văn Hạ (đoàn Quảng Nam) cho rằng, bỏ khung giá đất là đúng và phải có sự công bằng, đồng nhất về cách tính giá. Bỏ khung giá đất cũng không khó quản lý, bởi địa phương sẽ có những giải pháp và tính toán để cân đối nguồn thu, mức thu cho việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân trong giao dịch bất động sản là hợp lý và minh bạch.

Theo đại biểu Tạ Văn Hạ, khung giá đất ban hành 5 năm/lần như hiện nay bất cập và mức giá quá thấp so với biến động thị trường. Vì vậy, phải điều chỉnh kịp thời để minh bạch thị trường bất động sản; đồng thời đảm bảo hài hòa quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia trong thị trường.