Vướng thể chế pháp lý, hàng trăm dự án bất động sản tại TP.HCM ‘ách tăc’

Theo Chủ tịch HoREA, do vướng mắc về thể chế pháp luật, đã làm cho nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm rất lớn trong các năm qua. Trong đó, có 126 dự án nhà ở bị “ách tắc” vì thủ tục đầu tư; 158 mặt bằng, dự án phải dừng triển khai để rà soát, kiểm tra pháp lý...

Sáng 27/11, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã phối hợp với Ban kinh tế Trung ương và Trường Đại học Mở TP.HCM tổ chức “Hội thảo phát triển thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở minh bạch, bền vững thúc đẩy quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị Việt Nam đến năm 230, tầm nhìn đến năm 2045”.

Trình bày phần tham luận của mình tại hội thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, trong hơn 10 năm qua, thị trường BĐS đã xuất hiện dấu hiệu không ổn định và phát triển thiếu bền vững, thể hiện qua sự thăng trầm của thị trường, thậm chí có thời điểm đã xảy ra khủng hoảng nghiêm trọng, có lúc sốt nóng “bong bóng”, có lúc bị “đóng băng”, có lúc phục hồi và tăng trưởng trở lại.

"Như khủng hoảng bong bóng, đóng băng giai đoạn 2007-2008; phục hồi năm 2009; bong bóng, đóng băng giai đoạn 2010-2013; phục hồi từ năm 2014; tăng trưởng cao trong các năm 2015-2017; gặp khó khăn lớn trong các năm 2018-2020 và kể từ tháng 3/2020, đại dịch COVID-19 đã làm trầm trọng thêm các khó khăn của thị trường BĐS. Nhưng, từ tháng 8/2020 đến nay, đi đôi với việc cả nước kiểm soát hiệu quả đại dịch, thị trường BĐS đã từng bước phục hồi và tăng trưởng trở lại”, ông Châu dẫn chứng.

Cần cơ chế, chính sách phù hợp

Theo Chủ tịch HoREA, trong lĩnh vực BĐS thì hoạt động đầu tư kinh doanh dự án nhà ở thương mại có nhiều yếu tố đặc thù, nên rất cần có cơ chế, chính sách pháp luật phù hợp.

Cụ thể, dự án nhà ở thương mại thực hiện qua nhiều giai đoạn, bao gồm: Chuẩn bị đầu tư; thực hiện dự án; quản lý, khai thác kinh doanh sau dự án, với nhiều bước từ A-Z. Bắt đầu từ khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ đất; thẩm định dự án và được công nhận chủ đầu tư; cấp phép xây dựng và thi công xây dựng; thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước, nộp tiền sử dụng đất; Bán sản phẩm nhà ở và chăm sóc khách hàng.

“Quá trình đầu tư kinh doanh dự án nhà ở thương mại thường mất khoảng trên dưới 5 năm, thậm chí trên dưới 10 năm, nhưng chủ đầu tư không được quyền tự do chuyển nhượng dự án (M&A) theo nhu cầu kinh doanh. Bởi lẽ, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS quy định chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, sau khi đã có giấy chứng nhận (sổ đỏ), nên đã làm hạn chế quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp trong hoạt động M&A và không tạo được nguồn thu cho ngân sách nhà nước”, Chủ tịch HoREA nêu rõ.

Trong khi đó, nói về nguồn vốn đầu tư dự án, ông Lê Hoàng Châu chi rằng, theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải có tối thiểu 15-20% vốn chủ sở hữu trong tổng mức đầu tư. Phần lớn nguồn vốn còn lại chủ yếu dựa vào vốn vay tín dụng ngân hàng, hoặc huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp, hoặc vốn liên doanh liên kết, hợp tác (trong giai đoạn đầu) và vốn huy động từ khách hàng (khi đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai).

Tuy nhiên, thị trường bất động sản chưa có các nguồn vốn trung dài hạn; hầu như chưa có các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT); cũng chưa có các tổ chức đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp có uy tín như nhiều nước, tương tự Fitch Ratings.

“Do quy định chỉ được tính các khoản chi phí hợp pháp, hợp lệ, hợp lý được Luật Thuế công nhận, nên giá thành sản phẩm nhà ở thấp hơn rất nhiều so với chi phí thực tế mà chủ đầu tư đã bỏ ra, trong đó, có cả các “chi phí không tên” và do không được công nhận là chi phí, nên bị coi là “lợi nhuận” phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp trên các chi phí không được tính này. Nhưng cuối cùng, tất cả mọi chi phí của chủ đầu tư đều tính trong giá bán, mà người mua nhà phải gánh lấy khi mua nhà”, ông Châu nói.

Mặt khác, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, một số khoản thu ngân sách nhà nước chưa hợp lý đối với dự án nhà ở thương mại, như mức thu tiền bảo vệ đất lúa khá cao (đối với dự án có sử dụng đất lúa), với mức thu tối thiểu bằng 50% Bảng giá đất. Đặc biệt là khoản thu “tiền sử dụng đất” không hợp lý, đối với các dự án nhà ở thương mại.

“Đây là khoản thu ngân sách nhà nước không phải là thuế với mức thu cao, nên cũng là một yếu tố góp phần làm tăng giá thành nhà ở. Với việc thu tiền sử dụng đất theo phương thức trực thu, thu một lần này, sẽ không tái tạo nguồn thu ngân sách nhà nước cho các nhiệm kỳ sau. Nếu thay thế cách thu “tiền sử dụng đất” bằng “sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp chuyển thành đất ở”, thì sẽ tạo một nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước, mà nếu thực hiện sắc thuế này, thì phải đồng thời bãi bỏ phương thức thu tiền sử dụng đất hiện nay, để tránh tình trạng thuế chồng thuế”, ông Châu cho hay.

Đối với vấn đề hoạt động môi giới BĐS, Chủ tịch HoREA cho rằng, hoạt động này là cần thiết để kết nối cung-cầu, góp phần làm thị trường BĐS minh bạch và chuyên nghiệp. Nhưng phần lớn các nhà môi giới ở nước ta chưa chuyên nghiệp, chưa được đào tạo đầy đủ, cả về kiến thức, kỹ năng, đạo đức nghề nghiệp và thiếu cơ chế quản lý nên đã xảy ra nhiều bất cập, thậm chí có trường hợp nhà môi giới (cò đất, cò nhà) gây thiệt hại cho người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp, hoặc có lúc đã làm “nhiễu” thị trường.

Hệ thống pháp lý “rườm rà”

Gần như có cả một “rừng” văn bản pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS, nhìn chung rất rườm rà phức tạp, chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn, xung đột, như một “ma trận” làm nản lòng nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài.

Nhưng trong khoảng 10 năm qua, hệ thống pháp luật đã được xây dựng hoàn thiện dần. Bên cạnh đó, Chính phủ đang xem xét ban hành “Nghị định sửa đổi các nghị định thi hành Luật Đất đai”, đảm bảo được tính đồng bộ và tính liên thông, giải quyết được một số vướng mắc lớn của thị trường BĐS. Tuy nhiên, vẫn còn một số quy định pháp luật chưa đảm bảo đầy đủ tính thống nhất, tính hệ thống, tính đồng bộ và tính liên thông.

“Do những vướng mắc về thể chế pháp luật, mà tại TP.HCM, từ tháng 12/2015-9/2018, đã có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị ngừng triển khai do “ách tắc” thủ tục đầu tư xây dựng; Hoặc từ ngày 7/3/2017, có khoảng 158 mặt bằng, hoặc dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc do Nhà nước quản lý, đã phải dừng triển khai để thực hiện việc rà soát, kiểm tra về pháp lý. Các vướng mắc pháp lý này đã làm cho nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm rất lớn trong các năm qua”, Chủ tịch HoREA dẫn chứng.

Qua đó, ông Châu nhận định, thể chế pháp luật quyết định môi trường kinh doanh. Hiện nay, do vẫn còn một số hạn chế về thể chế pháp luật, nên môi trường kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản chưa đảm bảo tính minh bạch, công bằng, bình đẳng và cạnh tranh lành mạnh.

Ngoài ra, công tác thực thi pháp luật cũng còn nhiều mặt hạn chế, nhất là quy trình thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn khuất cơ chế “xin-cho”, nhũng nhiễu, tiêu cực, cũng là “lực cản” và là một nguyên nhân làm tăng chi phí đầu tư, tăng giá nhà, như có địa phương yêu cầu doanh nghiệp phải nộp “tiền sử dụng đất” rồi mới được công nhận chủ đầu tư, mới được cấp Giấy phép xây dựng, trong khi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản không yêu cầu phải nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm này.

"Một vấn đề đặt ra là cùng một mặt bằng pháp luật như nhau, có địa phương chủ động và dám chịu trách nhiệm, thì quy trình thủ tục đầu tư xây dựng vẫn diễn ra bình thường, nhưng có địa phương thì vướng mắc, trở ngại, đòi hỏi nỗ lực rất lớn của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc chuẩn hóa quy trình thủ tục đầu tư xây dựng minh bạch, nhanh chóng, thuận tiện, trên cơ sở thực hiện chính quyền điện tử, cơ chế một cửa liên thông, tránh tình trạng người có thẩm quyền gặp riêng nhà đầu tư thì việc này mới xong", ông Lê Hoàng Châu nói.